【看中國2015年12月05日訊】「夫風生於地，起於青蘋之末」。2015年9月初，筆者發《香港樓市三級跳》時，多數人仍看好香港樓市。一些讀者缺乏對大陸經濟的認識，無法理解大陸經濟崩潰將對香港樓市產生根本摧毀作用，也就是「風生於地」，同時人們只關注眼前和表面，忽略香港樓市已出現的一些危險徵兆，即「青萍之末」。所以，當時不少人說筆者危言聳聽。
進入11月，香港樓市的潰勢已非常明顯。儘管本港媒體一直在鼓吹樓市火爆，新樓盤推出受到追捧，但10月後，人們看到市場的成交數據才突然發現，商鋪降租越來越多，二手住宅成交量急劇下降，成交價下跌，另外，香港股市表現疲弱也對樓市心理造成顯著影響。從整個大環境來說，香港樓市跳水的「大風」正在刮起。雖然很多人扔抱幻想，但潰勢不可阻擋。
其中，商鋪的潰勢表現尤其顯著。通過近期對本港零售業的全面實地考察，其狀可用慘淡形容。考慮到商鋪的租金、人工和其他各種雜費，大多數零售商已嚴重虧損。目前，支持零售商運營的已經不是零售收入，而是在虧損中堅守的信心，一旦零售商失去銷售復甦的信心，將出現大規模關店潮。
大致上，香港零售業可以分為四大業態：1、奢侈品類，包括鐘錶、黃金珠寶和奢侈服裝箱包等；2、中高檔商品類，包括各類中高檔品牌的耐用品、服裝鞋帽、電子電器等產品；3、中低端產品類，包括中低端品牌的產品以及各種生活用品，尤其以藥房為代表；4、酒店餐飲及相關服務業，為產品零售業做服務，屬於零售業的周邊支持行業。
一 奢侈品類
在興旺期，香港可以稱作世界奢侈品之都。從旺角到尖沙咀，從銅鑼灣到上環，奢侈品零售佔據連片的店舖。在各個非市中心地鐵綜合體中，奢侈品零售也佔據主要位置，尤其從旺角到尖沙咀的主街底商旺鋪，周大福、周生生、六福珠寶和謝瑞麟等珠寶首飾商店經常首尾相連，氣勢鼎盛。站在旺角的某個街角，200米輻射半徑內有5家周大福，還隨處可見出售各種名牌中高檔手錶的鐘錶店。而在高收入人群集中地區和高端商場，奢侈品牌的服裝箱包等店也同樣佔據重要位置。
圖為香港一家路易斯•威登奢侈品牌專賣店（網路圖片）
奢侈品佔據香港零售業的關鍵比重，直接大幅推高鋪租。在世界任何地區，奢侈品銷售都屬於小眾消費，集中在少數商店出售，唯有在香港，奢侈品店舖大規模鋪展。奢侈品意味著極高的營業額和營業利潤，可以支付高昂的房租，雇佣高收入的服務人員，帶動其他後續的相關消費。而香港成片的奢侈品店舖一方面從大陸消費者獲得巨額收益，另一方面大幅抬高商鋪租金。在大陸遊客的高潮消費期，以周大福為代表的金鋪瘋狂擴張，佔據大量高消費區的底商旺鋪。
也因此，隨著大陸經濟崩潰，奢侈品受到直接影響。4萬億之後，大陸經濟表面火熱，實際上由於經濟傾斜政策進一步加大，加速竭澤而漁的經濟進程，財富向官僚、富人和中高級白領迅速集中，這些人到香港旅遊購物，帶動香港的奢侈品銷售。隨著大陸經濟下滑和崩潰，一部分人將財富轉移到歐美國家，另一部分人則淪為實質上的窮人，無心或者無力到港消費，直接導致嚴重依賴大陸遊客的奢侈品行業的蕭條。
中高檔鐘錶零售受到的打擊最為顯著。鐘錶屬於最可有可無的消費品，而且是過剩消費，比如很多大陸官員擁有數塊高檔名表。當大陸經濟下滑和所謂的反腐之後，這些消費幾乎消失。實地考察中看到，大量表店幾乎無人出入，如果按照進店觀賞、選擇、和購買三個程序分批篩選，購買者則更少。表店零售已陷入全面蕭條，僅靠門店零售，大部分表店處於虧損或者嚴重虧損狀態。
珠寶首飾店與中高檔鐘錶店相比，銷售狀況好一些，不過總的來說成交仍然清淡，而且銷售狀況不均衡。首先，不同店舖之間的銷售狀況不均衡。銷售主要向名店傾斜，非知名店舖生意清淡。名店金價雖高，但消費者普遍相信品牌，而且連鎖店舖眾多，更容易吸引客流。其次，在狀況相對較好的名店，銷售差異明顯。在陸客少的平日，大多數珠寶首飾店基本沒人或者有零星顧客選購；在陸客較少的週末，多數名店有少數顧客選購；在陸客較多的週末，主要名店人流較多，人氣相對較旺。第三，在名店內部，不同櫃臺的交易狀況也相差明顯。名表櫃臺乏人問津，與鐘錶店狀態類似，消費者主要集中在價值較低的金飾櫃臺，而且大都是少量購買，內地土豪和大媽包攬櫃臺內黃金飾品的現象已經完全不復存在。
銷售不均衡意味著未來珠寶店面臨的關店模式有所不同。大致上，名氣越低的珠寶店，由於總體銷售更加清淡，面臨的壓力越大。有的珠寶店打折吸引消費，但是奢侈品與平常商品不同，品牌效應佔主要部分，缺乏名氣的珠寶店即使打折都難以明顯提升銷售，一段時間後，大部分非知名品牌店舖將關閉。周大福作為名店，過度擴張後，已經面對客源急劇減少的壓力，不得不關閉一些店舖。名店必將持續萎縮到較少數量。
其他奢侈品交易亦較清淡。品牌不同，也同樣存在銷售不均衡的狀態。一些最高端品牌有一定的固定顧客群體，這個群體受到的經濟影響較小，購買力仍在，而且，由於品牌定位和品牌忠誠度以及購買目的，銷售成功率相對較高，因此一些奢侈品牌在黃金時段有一定的銷售量。不過，這種銷售狀況與2009-2012年的瘋狂完全無法相提並論。考慮到奢侈品的店租和人工等綜合費用，仍然盈利的店舖不多。
總體上，大多數奢侈品店舖的銷售相當慘淡，幾乎沒有成交或者成交很少，在陸客集中遊覽購物的地區，極少數名店在品牌優勢支持下仍有一定客流和成交，但這些店也失去以往的暴利空間。而且，名店成本高昂，即使有一定的客流，也可能處於虧損狀態。
目前大多數店舖仍然在維持經營，分析主要有兩個原因：1、過去利潤積累豐厚。大陸4萬億後，陸客的瘋狂搶購讓奢侈品店舖在過去幾年獲取暴利，即使一段時間虧損仍能維持；2、對未來的信心和希望。中國經濟雖然放緩，但是還會進行新的刺激，加上亞投行和一帶一路的大手筆投資會促進經濟繼續增長，零售商希望香港作為中國出口的主要門戶，能利用這些機會再度吸引大陸遊客到香港大筆撒錢，迎來新的旺季。
無論如何，奢侈品店舖的關店潮即將開始。目前，過夜的自由行陸客總體數量還在減少，短期內銷售不可能大幅回升。而且，聖誕和新年的銷售旺季即將到來，對銷售也形成考驗。如果銷售不能明顯復甦，表店、非知名的金鋪以及相對受冷落的名店，將出現大面積關店潮。另外，名店的連鎖店也會收縮規模，關閉一部分虧損店舖，集中經營仍盈利店舖和主要形象店。不論是獨立店關店還是名店收縮，結果都將導致相當一部分店舖關門，繼而形成關店潮。
經營者的信心狀況決定奢侈品關店潮的程度。即使一些奢侈品店舖生意清淡，只要零售商信心仍在，還可以繼續支撐，關店潮的程度將相對較緩；反之，如果大多數零售商失去信心，認為情況不會好轉只可能惡化，關店潮將勢不可擋。如果中國金融危機導致的社會危機爆發（參照我過去發布的分析文章），香港零售商對大陸經濟完全失去信心，90%以上的奢侈品店舖將關閉。
二 中高檔商品類
與奢侈品相比，中高檔商品的商鋪數量更多面積更大。一方面，在九龍和港島的主商業區，各大商城和大量底商鋪面都經營中高檔商品零售；另一方面，在多數地鐵綜合體裡，中高檔商鋪也佔據主要位置。各個底商、商場、或者綜合體，經營品類和品牌都高度相似。據考察，這些中高檔品牌目標主要面對大陸遊客。
中高檔商品零售更顯蕭條。一般來說，中高檔銷售的頻率要明顯高於奢侈品才能維持成本，但是在陸客較少的平日、陸客較少的週末以及陸客較多的週末，對旺角到尖沙咀、銅鑼灣到上環以及陸客流量大的地鐵站綜合體、陸客少的地鐵綜合體等眾多區域綜合觀察，大多數中高檔商鋪，論中高檔服裝鞋帽還是電子產品都一樣，客流很少，銷售很清淡。雖然商業區或者綜合體的走道上人群熙熙攘攘，但是基本不進店，一笑而過。一般來說，人們逛街購物是一體消費，但對於中高檔商鋪而言，逛街和購物顯然存在很大區隔。
中高檔商品的蕭條從主打產品和相關品牌明顯表現出來。在電子產品領域，蘋果是陸客最集中採購的產品。過去，每次蘋果發布新品，香港的相關店舖都會出現銷售火爆的局面，而2015年9月蘋果發布6s手機後，香港銷售不溫不火，進而銷售日漸減少，不少店舖門庭冷落。在服裝飾品領域，陸客多追捧無印良品、優衣庫、HM和Zara等品牌，然而購買者並不多，即使在陸客最集中的時段和地區，買單隊伍也不長。
中高檔品牌銷售難以復甦。中高檔品牌主要針對大陸的所謂中產，到港過夜的自由行遊客，而大陸經濟逐步蕭條主要消滅的就是這個階層。進入2015年，大部分大陸中產只是表面風光，有房有車但現金儲備不足，在很大程度上失去消費能力。A股股災後，大部分中產現金又被洗劫一輪。不論中國採取什麼樣的刺激政策，中產都很難重新積累起大量財富，更不可能再成群結隊到香港血拼。
在未來的中短期，中高檔品牌關店潮也將大規模上演。中高檔店舖在過去的利潤積累並不豐厚，而多數店舖的銷售從2014年開始已逐步下降，2015年陷入虧損，且虧損越來越多。零售商同時面對虧損和信心問題，對未來市場的信心是次要的，實力才是主要的。利潤積累少，即使零售商再有信心，也難以承受長期虧損，既有資金耗光後仍然得關門。一旦中高檔品牌關店潮開始，就意味著全線關店，不以人的意志為轉移。（待續）
（中國經濟文化研究所供稿）
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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