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移民美國後在中國賣房折騰(圖)

記國內賣房記

作者:若蘭  2015-10-04 09:29 桌面版 简体 打賞 0
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我就平鋪直敘,寫流水賬吧,簡明直白,便於大家從中看到經驗教訓。

背景介紹

房子在一個二線城市。1995年買的商品房,當時還持中國護照。買下後就是父母和妹妹一家住,我自己一家反倒沒住過,他們一直住到大約2005年。他們搬出來後,房子出租,由我父親管理,租金就孝敬父母。去年父親告訴我,他沒有精力管房子了,於是我決定賣掉。我和老公是房主。

放到市場上一年,找的是鏈家地產公司。長話短說,今年5月終於找妥了買家,簽了買賣合同,於是我正式進入房產交接程序。

國外準備

老公沒時間回國,所以他委託我處理。國內財產易手,必須要產權者的配偶同意。假如你和一個人合資買了房,賣的時候必須要四個人持結婚證在場同意。如果你或你的合資人離了婚或婚姻關係不好,配偶不合作,那這個房子是賣不掉的。謝天謝地,我和老公互為配偶,沒有那種可能性。老公的委託書說我是妻子,口說無憑。我必須證明他是我老公。

再有,20年過去,我們的護照已經換了,所幸當時的中國護照還在。但兩本護照並不能讓中國官員確認你是房主,所以我倆必須分別證明中國護照和美國護照的持有者為同一個人。

綜上所述,我必須準備三份文件:1)結婚證;2)老公的委託賣房書;3)同一人證明。中國官員只認中國政府機構的印章,所以上述文件均須中國領事館認證。而要得到領館認證,文件必須經過美國三級公證(地保,縣,州)。

美國的三級公證,只要本人親臨相關政府機構,當時就能辦妥。中國領事館比較任性,閑時可以加快($20加快費)當天取件,忙時就不能了,不加快要等一個星期才取件。老公的委託認證是2月份做的,當時領館主動問我要不要加快,我是6月份的機票,那時當然不需要。結婚證要外州公證,事到臨頭了才得知非辦不可。於是驅車6小時去該州辦理。但這時處於夏季旅遊旺季,中國領館忙得人仰馬翻,取消了加快服務(我曾再三打電話詢問,得到的都是忙音!)。眼看就會誤飛機,我急得跳腳。想了一些辦法,總算還是辦成了。

國內手續

理論上,國內的交接手續只需要8個工作日:4天做稅務查證–夫妻依法可以擁有一套不交買賣稅的住房,這需要時間來查證現在交易的這所房子是否可享受免稅;4天做產權債務等查證。我於是買了18天的來回機票,時間應該綽綽有餘了。沒想到實際操作起來,時間遠遠不夠,害得我花了$500延期兩週機票。

究其原因,國內這個房屋過戶程序,整個是個摸著石頭過河的產物,這個程序的策劃者——政府房產局,事先沒有周密構思多方協調,執行過程中沒有反饋改進機制,所以漏洞百出,每個環節都磕磕絆絆,害得所有的人——買賣雙方,中介人,公務員……事倍功半。聽我細細道來。

a)驗證房屋地址

我當初買的是期房,房產商正在建造,所以房屋的地址是臨時的。現在經過市政府統一規劃,已經有了某區某街道某大院某樓這個地址。當初房產證上那個地址是不是我現在要賣的這套房呢?這需要驗證。

中介熟門熟路地帶我到街道派出所,INFO Desk的人說,哦,這事兒找張三,就按電話。打完跟我們說,張三手頭有件事,辦完了就是你們,坐那兒等一等。這一等,就等了半天也不見張三人影。吃完午飯後張三終於下樓來光顧我們,審視了我們的文件後她說,你們必須先到院委會去打個證明。我們折回大院,門衛說5樓上住著個院委會的人,你去問他。敲開李四的門,李大爺說我雖是院委但不是主任。印章在主任那裡,你得去找她。那麼劉主任住哪個單元?劉主任已經不住這裡了,她幫女兒帶孩子去了。這是她的電話,我也不知道她住哪裡。撥通劉主任的電話,感謝上帝,劉主任女兒就住遠郊,沒有出國到美洲或歐洲。我坐出租車來的劉主任所在的新但並不豪華的小區,因為沒有門卡要交¥20押金。沒有零錢又折騰了30分鐘,終於進去找到劉主任蓋了院委會的章。這國內的小區住宅,把守嚴得跟監牢似的。

長話短說,花了兩天時間,驗證完畢。

當初政府改地址時的數據那裡去了?如果在,計算機一查不就驗證了?就算過去失誤把數據丟了,那麼現在這個設計也很滑稽–院委會只是一個民間鬆散的組織,其委員並不向政府任何機構負責,由他們來證明政府程序中需要的基本事實,合適嗎?和美國比較,美國也用公證員證明一些東西,公證員制度也是很鬆散的。但美國有一個公證員網,不會因為一個公證員缺席而導致程序中斷。而中國的院委會主任是唯一的,她因故缺席,賣房程序就中斷了。

b)查稅

前面說了,夫妻可享受免交一套房的增值稅的待遇,稅率大約20%。於是我們向政府的房管局提供房產證,由它去查證我們的確還沒有享受過免稅待遇。這個過程比較順利。公務員們公事公辦,也盡責,也有效率,說需要4天,就在第4天出結果。

只是辦公大廳裡顧客們(買方賣方,中介)不怎麼樣。本來大家取了號,坐著等就是了。可是偏要圍到櫃台上去,讓公務員們在人頭攢動下工作。難道大家都認為圍著櫃臺,自己的號就要到得快些嗎?像美國這樣,其他的人退後幾步,尊重別人的隱私的現象,在房管局大廳裡看不到。很奇怪,在銀行的取款機前,大家倒是懂得不圍上去呢!看來還是房管局的管理沒到位。

c)交件

過五關斬六將,現在一切就緒,剩下最後一關——把所以文件(房產證,地產證,委託書,結婚證,護照等等)交上去,由房管局驗證無誤後,簽發新的房產證地產證,買主四天後取到手,然後付最後一筆房款,交易就完成了。

在十多個文件中,老公的委託書被判為不合格。

當初起草委託書時,我可是認認真真。先到網上遛了一圈,還專門上了國內政府官網,希望能找到範本,又問中介,還是不能確定如何才能符合國內要求。無奈就照著這裡power of attorney的形式和措辭,「委託我的妻子XXX全權處理我在中國的房產。」

可是房管局的公務員說不行,「他必須說具體,委託你做哪樣事。」

「很具體呀!委託我處理中國的房產。」

「他必須說清楚委託你簽哪幾個文件。」

「我們並不知道有多少文件及其的名稱。‘全權處理’就是授權我代簽所有的文件。」

公務員嘴角翹起一絲冷笑,似乎嘲笑我不懂中文,不跟你外國佬談了。

又找了科長,還是說「委託……全權處理」這個術語並不能使我有資格替老公簽署文件。

「你說這個術語不對,那就不對吧。但,什麼是對的格式和措辭,你們也沒事先廣而告之──這是政府機關的責任。考慮到我的機票已經不容許延誤,你能否饒了我,給我辦了。畢竟,我有幾個文件證明我就是妻子,他同意由我來處理共同房產,這是明確無誤的。辦了不會出問題。」

「不行。你這個也差得太遠了。有十幾個文件呢,你一個都沒提到。‘全權處理’?等於沒說。」

這時別的櫃台上好幾個人吵起來了,和我類似,他們已經跑了幾趟了,還是沒在委託書上把文件寫齊。

我說:「可見你們的規定連當地人也搞不清楚。我不是來給你找麻煩的。我假設你也不是故意刁難我──那對你有什麼好處?如果我們都從辦事有效率又不出差錯的目標出發,有什麼必要在委託書上一一列出文件名?」

科長語塞。但還是不肯放行。

「這樣吧。你給我一個範本,我們照著重做一遍,免得又不合你的格式。」

但他也不願給我樣本。說是範本在公證處,「你去那裡要。」而公證處老遠,得坐車去。

「你這就是為難我了哈!我跟這裡的公證處沒關係的。我是在中國大使館做認證。看來你也沒有範本。其實呀,你把範本搞出來,掛在房管局的官網上,貼在大廳的牆上,廣而告之,你這個環節不就暢通了嗎?這件事並不難。你要是做了,要算你的政績的。」

憑心而論,國內的公務員們也都想把事情辦好。只是他們習慣了被動地操作上級制定的程序,沒想到自己也可以主動地參與程序的設計和改善。我這一說,就產生了效果。當三個星期後我離開時,房管局大廳裡已經安排了一長溜桌子,上面擺著各種文件的範本供人索取。在我寫此文時,房管局的官網上已經挂了各種文件的範本任人download。(http://www.cdfgj.gov.cn/FWDJ/Sheet.aspx)委託書也不再要求羅列所有的文件。

可惜沒人在我之前去提這個建設性的建議。所以我並沒得到好處。我還是重新做了委託書。老公在美國又走一遍三級公證認證,足足花了兩個星期。回程機票也過期了,花了$500延期。

讓我感興趣的是各種人對此的反應。有四個人自始至終經歷了整個過程,我,中介,買方母子。中介對官員是敢怒不敢言,被官僚程序誤事兒了,一肚子的怒氣怨氣也得忍著,趕緊照官員指示辦。買方母親是個50多歲的退休人員,不覺得官僚程序有什麼錯,口服心服地檢討我們自己那些地方沒做對。兒子是個受過高等教育,30歲的專業白領。他對政府機構極為反感,當面背面地沒好話:這幫人拿著我們納稅人的錢不幹活!整個過程他都在罵。

如果這三種人就是中國人的縮影,那麼我覺得中國離公民社會法制社會還有距離。他們三人都沒有公民意識。公民意識不是做政府的好孩子,也不是像青春期孩子那樣反叛。而是把自己當做國家的主人。家裡有什麼不合意的地方咱們不是得自己動手解決問題嗎?

d)收錢

終於,老公把公證認證後的委託書又寄到了(國際快遞要一個星期)。房管局這次認可接受了。他們要用4天時間審核,讓我們等4天去取新房產證。這四天是最容易出問題的。國內已經有很多案例了。在這四天中,房子不屬於賣主,因為他已經把所有證件交出去了;也不屬於買主,因為他還沒有得到房產證。就有不良分子鑽空子:如果採用交文件時付款,就有賣主交文件後,跟中介串通將房子再賣一次,騙取第二個買主的頭期款,然後逃之夭夭。如果採用買方收到新房產證後付款,那麼就有買方只交頭期款,等房產證拿到手後大搖大擺住進去不付全款的。所以我這四天真是提心吊膽。

謝天謝地,買方取到房產證後就和我一同來到銀行付款,不像要賴我的樣子。不像美國,結交用銀行支票。國內壓根就沒有銀行支票。怎麼辦呢?網銀轉款要48小時才能到賬(我的開戶銀行在外地),而我的飛機還有18小時就起飛了,總不能到美國了發現錢沒到位又飛回來吧?我只好堅持要現款。好多錢啊,背著很重。要求銀行保安跟著我,打的車到自己的銀行分行存了。總算把房子賣了。

回想起來,中介曾經提出過把錢先放在中介公司賬戶(相當於escrow account)。但我在家人的影響下,當時對中介防範心太重,認為中介還不如買方可靠,就沒同意。其實只要是正規中介公司──我用的「鏈家」(聽說「紅房子」也不錯),由他們來做收錢的第三方,可能更方便保險一些。

祝大家賣房順利。

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