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【爭鳴】四面楚歌的中國經濟之一:房地產篇

2014-11-22 12:22 作者:生於0715 桌面版 简体 25
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【看中國2014年11月22日訊】楚漢爭霸的最後,西楚霸王項羽的10萬軍隊在垓下被圍困。劉邦的漢軍和韓信、彭越的軍隊共60萬,在外部圍了好幾層。楚軍的處境越來越困難,糧食也快吃光了。夜晚,聽到漢軍的四周都在唱著楚地的歌謠,項羽大驚失色地說:「漢軍把楚地都佔領了嗎?不然,是什麼原因讓楚人這麼多呢?」楚軍戰士連年作戰,身心俱疲,士氣低落。大家聽到楚歌後,都倍感思念自己的家鄉,打仗的決心動搖,開始紛紛逃跑。項羽就在夜裡爬起來,到軍帳中喝酒。回想過去,慷慨悲歌。隨後,項羽率領騎兵連夜突圍,不幸誤入沼澤。項羽身邊只剩28騎,被5000人圍住。項羽不願上船回故地楚國,在烏江邊自刎。

今天的中國,房地產成交冰凍、實體企業走向末日、金融系統連環違約(銀行壞賬堆積如山、民間金融遍地爆破)、周邊局勢日益緊張、美元緊縮回流。縱觀全局,中國經濟已經全面潰敗,四面楚歌已響起。

2011年起,社會資金鏈斷裂,中國經濟陷入困境。在中國新條塊分割的經濟系統內,整個社會經濟被分割成為不同的小格子。隨著經濟崩潰逐步擴展,影響越來越大的地區行業,這種情況就像商場裡的小格子逐層倒閉。在中國面臨多方面經濟和社會困境時,絕大多數人並不關注,或者關注也不認真思考,而是根據過去的習慣性思維,相信體制的力量,認為體制能夠解決所有問題,也對未來抱有希望。這樣的情況反映出,絕大多數民眾也是小格子思維:一方面,看新聞聯播,只看到周圍的人發財、開更好的車,認為中國經濟蒸蒸日上,超越美國指日可待,自己也跟著發財;另一方面,只關心自己,不關心別人是否陷入困境,只有當自己也陷入經濟困境,才絕望地哀號,但是其它小格子的人們對哀號的人們置之不理。

在表面上,中國經濟似乎還在維持。正能量的影響下,各種所謂負面信息不是被禁止、就是被限制發布,即使發布也置於不為人注意的角落,以達到極力淡化的效果。同時,「中國夢」越唱越響,領導到世界撒錢,表現出拯救世界的風範,也讓廣大民眾為之自豪;各種引人入高潮的抗日神劇、家長裡短的話題、鶯歌燕舞的選秀、各種低俗色情新聞反覆播報,吸引人們的眼球。當民眾在信心比黃金更重要的導向下,積極拿出黃金支撐經濟,在一定程度上減緩的潰敗的速度。所以,除了直接受到影響的人群,絕大多數民眾都對中國經濟仍然充滿信心。

進入2014年末,中國經濟的四面楚歌響起。隨著越來越多的小格子經歷崩潰,其它小格子的經營越來越困難,民眾普遍感覺到經濟出了問題,也為此憂心忡忡。不過,即使在從困境、到崩潰的過程中,人們不是積極瞭解宏觀經濟和行業趨勢,進行符合經濟大勢的決策;而是同樣以小格子的態度對待困境,希望別人的小格子更差、都趕快倒閉,剩下自己能夠生存下去。不過,經營過商場的人都知道,當商場空鋪率超過三分之一後,除了出現奇蹟般的重大轉機,否則結果都是商鋪越來越少,最後整個商場關門。所以,當小格子關門到一定程度,其它小格子商鋪也開始考慮撤退。在中國經濟中,因為中國民眾基本忽略這個最簡單的原則,持續拿出黃金支持信心。隨著民眾手裡黃金的全面枯竭,經濟潰敗以更加凶猛的方式發生,進而延伸到社會領域。所以,當經濟潰敗的消息無法掩蓋和淡化,中國將迅速進入全面經濟崩潰階段,並且迅速引發社會危機。在過去,體制經濟通過支持整體經濟的代表部分,支持民眾對於經濟的信心。而隨著代表部分開始崩潰,四面楚歌開始擊垮民眾的信心。

房地產成交冰凍,奏響主旋律的序曲。房地產是中國經濟的主要支柱,是人們心理上的主要支撐。4萬億之後,鐵公基和房地產成為中國經濟的主力,直接佔到中國GDP的50%以上。而且,鐵公基的大量投資,也需要通過房地產進行支持。例如,城市地鐵房、高鐵房、各種新區等等,都需要通過賣房消化鐵公基投入的大量成本。而且,房地產在體量巨大的同時,利潤率極高。在創造出巨大的利潤後,房地產支持各種體制相關消費,包括汽車、中高端商品和餐飲、國內和國際旅遊等等。從民眾的角度,雖然房地產價格持續上漲,推動物價持續上漲;但是,人們在買了房之後,看到房價上漲給自己帶來的資產增值,明顯抵消物價上漲,也為之歡欣鼓舞。隨著房價節節攀升,民眾更將房價作為信仰,認為房價走上只升不跌的道路。只要房價上漲,民眾就認為經濟沒問題,自己的財富能夠得到增值。即使一些地區的房價開始大幅下跌,甚至以為鬼城而無人問津,其它地區的民眾仍然認為自己所在地區的房價不會跌。而且,體制越實施限購等宏觀調控措施,抑制房價過快上漲,民眾越認為房價持續上漲,不可能下跌。即使整體的環境、食品、收入和物價等條件加速惡化,只要民眾看到房價上漲、汽車暢銷、飯店爆滿,就認為社會經濟還在向好,未來更有希望。不過,民眾在關注房價上漲時,隨著美聯儲逐漸退出QE3,以及餘額寶等網際網路貨幣基金的流行,導致實際的銀行吸儲利率大幅提升,銀行對於房地產貸款直接卡緊,房地產銷售受到直接阻礙,少數人開始意識到房子已經很難賣,房價已經難以上漲。

隨著時間推移,越來越多的人不看好房地產。大多數地方財政依靠房地產收入,包括賣地收入和房地產稅收入。成交冰凍導致地方收入顯著減少,讓負債纍纍的地方財政難以為繼。即使中共實施反腐風暴,其費用的節約和房地產收入減少相比,顯得杯水車薪。如果不是中央持續印鈔的分類滴灌,給地方財政輸送一些利益,不少地方財政已經發不出工資。不過,分類滴灌無法解決地方負債,地方財政已經大面積停止支付各種債務,包括銀行貸款和欠各種供應商的款項,意味著實質破產。到2014年下半年,地方政府再也堅持不下去,紛紛放開對房地產的限購,試圖刺激樓市,增加財政收入。隨著限購放開,地方政府才真正相信,由於銀行對房地產貸款的控制,什麼政策都難以顯著增加銷量。地方政府進而對銀行喊話,要求銀行增加房地產貸款,但是銀行不為所動。到2014年3季度末,中國央行在政府的呼籲下,對房貸發表指導性意見,從表面支持銀行對房地產貸款。房地產利益鏈條上的不同單位歡欣鼓舞,認為能夠顯著刺激樓市。但實際上,這樣的通知對商業銀行沒有任何約束力,反而在幫助商業銀行收回更多的貸款,而不是更多地放貸。經過2014年10月的表現,越來越多的人們開始相信,房地產已經被打入冰窖,難以像08-09年一樣起死回生。地方政府已經開始絕望,因為看不到資金的進入,無法提升成交量,也無法獲得賣地稅費收入。

房地產業大鱷的行動,反映出房地產業的狀況。在20世紀末,中共體制將房地產作為支柱產業,試圖通過房地產業的發展,為體制聚集更多的資金。由於中國的貨幣總量數額較小,除了局部地區的炒房熱之外,並沒有將全國的房地產推高。當時,以李嘉誠為代表的香港房地產商,進入中國大陸市場,大規模囤地。隨著中國加入WTO出口增加,私營企業獲得較高利潤,開始出現溫州炒房團和山西煤老闆炒房團等。上海等地方政府則積極吸引外資投資房地產,明確承諾外資高額的房地產投資收益,如果虧錢政府保底。在優惠政策吸引下,外資大舉進入中國,以少量資金撬動銀行貸款槓桿,對房地產進行開發,並且對整棟樓宇進行買賣,獲利極為豐厚。2008年4萬億後,更多國際游資受中國火熱的經濟所吸引,進入中國大手筆進行房地產開發或者炒賣。房價的火爆上漲,以及土地的火熱成交,讓李嘉誠等潛伏了10年以上的大地主們,在所屯的大面積未開發地塊上,獲得數百倍以上賬面收益。在大規模資金的支持下,不僅住宅如火如荼地建設,商用物業也以更瘋狂的規模開發。不過,從2012年開始,即使美聯儲實施大規模的QE3,進入中國的美元也逐漸減少對於房地產的購買量。本土房地產商的代表王石、潘石屹等人看到國內樓市危險,系統資金轉移。萬科在國外從事房地產開發,銷售給在國外的中國人,獲得在國外的銷售收入,並且將收入和利潤留在國外。李嘉誠等港商也開始著手撤出,一方面唱多大陸房地產,一方面偷偷將手中的存貨出手。不過,由於存貨過多,大部分產業難以順利轉賣,只能以大的折扣銷售,能走多少走多少。李嘉誠的出口狀況反映出,早期進入中國的資金,已經急於撤出;同時,新進入的資金越來越少,接盤意願越來越低,讓希望出售物業的資金無法出手。尤其在經濟下滑、網路銷售全面侵佔市場的背景下,整棟的商場寫字樓等商業樓宇的成交越來越少,市場幾乎完全停滯。

剛需買房反映出房地產已經山窮水盡。自古以來,房地產是有錢人的遊戲,和窮人基本無關。不論古代中國還是歐洲,都具有土地集中的特點。一個大地主/貴族佔有大片土地,然後讓大量的佃農/農奴在自己的土地上耕作。英國工業革命後,農村耕地的價值相對降低,而城市的土地價值則持續提高。當工業高度發達後,城市中一個佔地0.1英畝的house,可以超過農村佔地超過100英畝的更低。由於工業社會財富較為平均、利益相互交織的特點,資金市場開始形成。隨著房地產證券化,房地產市場成為金融市場的一個主要組成部分。中國加入WTO後,國外投資基金進入中國,動輒投資數億美元。這些資金和銀行貸款相配合,共同組成房地產市場中的資金主力,並吸引炒房團等資金散戶跟風。在大筆資金刺激下,規模很小的房地產市場價格持續上漲,並推動房地產擴張。2009年後,中國進入全民炒房階段,只要有一定收入能力、能夠付得起首付的人,都積極加入到炒作之中。2012年後,所謂的剛需買房被看作重點,成為媒體的主要鼓吹對象。這些所謂的剛需基本都是窮人,往往連首付都湊不夠,就考慮為了自己結婚,東拼西湊借錢付首付當房奴。實際上,這時候大型資金開始撤退,不能撤退的也基本被套牢,失去炒作能力。以溫州炒房團為代表的中國民眾的私人資金,也大部分被套牢。雖然媒體仍然在鼓吹,也有更多的窮人上套,但是市場中的新進資金日益減少。進入2014下半年,除了很少數個人買家之外,大型房地產資金幾乎絕跡。有經驗的資金都知道,連窮人都成為被忽悠的主要目標時,房地產已經走到盡頭。美國次貸危機源於國家引導、金融機構支持的窮人買房,而中國房地產則是完全竭澤而漁。

在住宅市場,當人們越深涉其中,越對房地產失去信心。說起房地產,人們習慣於談論價格,以房價的漲跌判斷房地產狀況。在成交冰凍日益加深的情況下,很多人仍然說房價還在上漲,房地產不存在太大的問題。但實際上,房地產屬於高值非標準不動產,流動性低,因此根本衡量標準是成交量。成交量冰凍之後,價格高低已經無意義。在一些一線城市,擁有多套房產的人們意識到形勢不對,準備按照市場價格拋盤。但是,將房屋掛到市場上才發現,市場中根本沒有成交,自己的房子即使比其它類似房源價格挂的低不少,卻沒有任何電話問詢,更別說看房。而且,銀行對二手房貸基本已經停止,購房者大都需要商業貸款(首付多、利息高)。隨著銀行資金進一步緊張,不少地區二手房甚至需要全款買房,進一步讓成交無法完成。急於出售二手房的房主,大都已經不知道如何定價。即使想低價銷售,地方政府還制定了高高在上的交易指導價,並且按照指導價收交易稅和增值稅,從二手房交易中拔毛扒皮,更讓成交難以實現。這些人開始意識到,持有無法兌現的所謂資產,即使賬面上獲得顯著的增值,無法變現還是等於零。但是,對於大多數房主來說,認識到這個問題,往往為時已晚。不少將自己的財產都壓在房產上的人開始恐慌。因為,如果房地產無法成交,就等於自己養老的生存基礎喪失,對於年紀比較大的人更意味著生存危機。除了少數較為貧困的經濟盲,覺得自己是剛需而繼續考慮買房之外,絕大多數人已經看出房地產的形勢極為不妙。當人們對房地產不看好,減少對房地產的購買慾望,加劇成交冰凍。

各級地方政府更為恐懼。房地產成交冰凍後,地方的收入基本枯竭,很快將不得不面對無法發工資、支付養老金、支付醫療費等全面破產的問題。所以,各級政府一方面做出各種救市政策,即使無效也要做樣子,儘可能誘使最後的接盤者買房;另一方面呼籲中央和銀行,盡快印鈔,像08年的4萬億那樣印鈔。只有大規模印鈔,才能夠解決賣不掉房子的問題,也給地方創造各種收入。雖然中央也在強調支持房地產,但是大規模印鈔的機會越來越小,也讓各級地方政府越來越絕望。沒有了房地產的運轉,整個體制利益鏈也加速瓦解。房地產給各地的體制內人員帶來各種灰黑色收入,不僅能夠讓體制中上層獲得大量利益,也維持體制中低層工作人員的福利。地產成交讓這些利益減少,中低級工作人員的待遇降低,導致人們缺乏工作的動力,體制運行能力日益低下。為了維持自身的運轉,各級政府在各個可能的領域,加大盤剝和壓榨。通過殺雞取卵的方式,解決眼前的問題。在壓榨盤剝的過程中,地方體制採取的手段措施也日益凶狠,激發更多的與民眾衝突的事件,尤其是圍繞土地發生的衝突日趨激烈。同時,地方政府連各種日常費用都難以籌措到位,更無法歸還各種貸款和工程款等款項。一些地區的財政仍有部分餘地,地方官員儘可能加大開支,從中撈一票。而且,官員們加快向國外轉移個人資產,如果形勢不對就快速走人,到國外和妻兒團聚。

簡言之,房地產冰凍意味著,社會利益系統開始四分五裂。中國經濟的本質是共產極權經濟,由中央體制掌控、地方體制支持、社會經濟追隨(包括民眾和外資)等三部分組成。這種模式如同軍隊的操控,總部指揮著各個分部,引導大量的民眾做炮灰。其中,鐵公基和房地產是體制經濟的主要支柱,也是引導民眾做炮灰、將社會資金集中到體制經濟的主要手段。而房地產冰凍意味著,炮灰民眾已經基本枯竭,剩餘的社會資金已經對房地產失去興趣,形成房地產成交冰凍。即使體制以各種方式進行引導,社會資金已經開始不受體制指揮。當大陸社會資金開始考慮到自身的利益,不再大規模買地買房,將利益輸送給體制,整個體制經濟的利益系統開始四分五裂。這種情況如同在軍隊中,大量士兵開小差,各級指揮官已經失去控制指揮能力。其中,地方體製作為最脆弱的體制經濟部分,債臺高筑,隨著房地產冰凍導致的收入大幅減少,同時仍然盡最大努力增加開支。中央體制雖然力量較強,但是也因為鐵公基和房地產冰凍的影響,導致中央稅收增長乏力,而且各大央企收入也在減少。隨著利益的分化,中央體制、地方體制和社會經濟三方面的目標也日益分化,相互之間的經濟矛盾日益尖銳。只要發生任何重大經濟變化,不同經濟部分將開始追求自身利益,形成四散奔逃的局面。這種社會經濟開始四分五裂的狀況,為中國經濟的四面楚歌做了主要鋪墊。

(供稿單位:中國經濟文化研究所)

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