大陸近百房企庫存總量增至3.56萬億(圖)

今年1-7月，大陸近百家房企庫存總量大增（看中國配圖）

【看中國2014年08月28日訊】截至8月27日，包括「招、保、萬、金」四大地產巨頭在內的中國大陸近百家上市房企均已亮出中期「成績單」，上市房企財務狀況輪廓已基本清晰，未來走向形勢嚴峻。

報告期內，98家上市房企業累計實現營業收入從上年同期的2130.26億元略增至今年上半年的2298.78億元，增加了168.52億元，同比增幅7.9%。然而，企業增收不增利。2014年中期，上市房企實現利潤總額和歸屬母公司股東的淨利潤卻並沒有同步增長。其中，98家上市房企利潤總額基本不變，從去年上半年的403.42億元微增至403.44億元；但是淨利潤總額卻從去年同期的265.42億元下降至今年中期的259.03億元，減少了6.39億元，降幅為2.4%。

其中，「招保萬金」四巨頭中，金地集團今年中期淨利潤降幅接近五成，位居四巨頭墊底位置，招商地產則以三成的淨利潤降幅緊隨其後。相比之下，面對房地產行業調整的態勢，保利地產和萬科兩大房企龍頭期末分別實現淨利潤為38.22億元和48.09億元，同比分別增長12.19%和5.55%。

同時，98家上市房企整體經營活動現金流情況進一步惡化。數據顯示，上述98家上市房企整體經營活動現金流量淨額，從去年同期的-428.40億元減少至今年中期的-824.78億元，同比大幅減少92.53%。

對此，國金證券分析師曹旭特表示，「按我們對2014年行業資金流入和流出項的預測，今年房地產企業資金盈餘將接近2008年，即歷史最差的水平。」

二線城市庫存超高

由於今年以來房地產市場持續調整，導致上市房企去化進程也明顯放緩。數據表明，截至2014年中期，上述98家上市房企庫存從去年同期的3.34萬億元增加到了3.56萬億元，同比新增庫存2246.64億元，增幅達6.7%。但令人不解的是，上述房企累計提取的跌價準備卻從去年上半年的66.21億元減少至53.87億元，反而減少了12.34億元，跌幅為18.64%。

從絕對量分析，現有庫存處於歷史較高水平，一線城市合計庫存僅比上輪週期高點低 11%；二線城市庫存則在2013年下半年就開始快速上升，目前已經超過上輪週期高點26%。

曹旭特稱，考慮到供求雙方力量對比變化的指標，目前去庫存的過程並不明顯。「靜態來看，行業現有庫存量已經接近歷史峰值，二線城市的絕對與相對庫存都比一線城市更為嚴峻。儘管二線城市銷售好於一線，但由於前期形成供給更多，所以去化週期水平仍高於一線城市。」

就上市房企而言，如果用存貨佔總資產比重來衡量上市公司庫存水平的話，從2012年第2季度去庫存過程開始，到2013年3季度開始加庫存，目前該指標為 65.7%，已創下歷史峰值。

瑞銀證券特約首席經濟學家汪濤直言：「儘管短期形勢有所改善，但我們認為本輪房地產下滑背後是結構性拐點，政策持續放鬆雖可使短期活動企穩，但無法扭轉行業下滑的大趨勢。預計到四季度和 2015年，房地產新開工和建設活動將進一步放緩，將給整體經濟帶來越來越大的拖累。」。

對此，一位萬科內部人士也稱，目前的房地產行業已經由「黃金時代」進入「白銀時代」，過去那種行業高速成長、所有人都能輕鬆賺錢的時代已經結束。就萬科而言，由於去化現房庫存56 億，導致今年中期公司毛利率出現下降。這位人士表示，隨著行業進入「白銀時代」，市場去庫存將會以時間來換取空間。

行業實際負債接近最高水平

從中報披露的數據中可以看出，上市房企整體資產負債率從去年同期的75.30%提到了今年中期的76.24%，呈高位上升的態勢。而上述98家上市房企今年中期全部財務費用，合計已飆升至61.86億元，較去年同期數46.15億元相比，增幅高達34.04%。

以萬科為例，其年化借債成本已經超過9%。對此，前述公司內部人士表示，公司利息支出較大，主要是股東貸款部分（給合作方）的回報記在了利息支出中。公司的利息支出還包括銀行、信託、海外融資。

8月13日，中國國家統計局公布的1-7月房地產開發和銷售數據表明，由於銷售低迷，今年前7個月房企的資金來源中，定金及預收款同比降10.2%，個人按揭貸款同比下降 3.7%。在 2009 年之前，上市房企平均資產負債率水平相對穩定，而2009 年之後企業加槓桿經營現象比較明顯，負債率中樞不斷上移。目前，整體資產負債率水平基本處於峰值。

平安證券分析師王琳認為，偏緊的信貸環境持續制約地產銷量，央行雖出臺定向降准和定向貸款等政策，但7月份信貸投放規模和M2增速均大幅低於市場預期，因此從資金來源情況看，地產商資金面情況的改善將會十分有限。 

(文章僅代表作者個人立場和觀點)