在我眼中，房地產行業已經被判死刑(圖)
【看中國2014年01月31日訊】當然這種說法有些過激，但是從投資的角度來看，這個行業已經沒有出路。
安民對這個行業的研究，基礎源於2010年的那個系列文章。它們把房地產產業鏈條中的每一環節都仔細審視了一遍。地方政府、房地產商、信貸（銀行、基金、信託、高利貸者）、種房的村民、承建商等相關行業、炒房人、包租婆、購房人和租戶，前述各方都寄生在購房人和承租人身上。這個才是中國房地產利益鏈條的格局。許多人一直覺得奇怪的是，為什麼在國外，當你拿著500萬去買任何東西時，你都是爺，而在中國，當你手持500萬去買房子時，你還是孫子。原因正在於這個利益鏈條的格局。
2011年，安民的研究基於中國社會階層和新三屆人口變化的規律，指出如果中國推行高房價政策，那麼中國未來一定會有相當大一批人結不了婚。這批人的構成是：85年以後出生，從農村讀大學到城市就業者，以及沒有讀大學直接到城市工作而不願意返回農村的年輕人；85年以後出生的城市中低收入家庭子女，特別是低收入人群子女，現有困難戶。這幾批人中，有相當數量的人群最後很有可能難以結婚。他們是中國社會未來10多年動盪的根源。
安民把這個時間劃定為2025年，因為那一年，1990年出生的人35歲。如果結不了婚，那麼容易引發社會動盪。以此判斷，中國房地產的崩潰，應該在此之前。
2013年，安民的研究表明，中國經濟從90年代開始的超高速增長，特別是財政收入、投資、出口等六到七個方面的高增長已經面臨結束，極有可能難以為繼。這其中，支撐這種高增長的因素，就在於房地產行業從1998年以後的高速增長。房地產高速增長，地方政府賣地收入高速增長，帶來地方政府的高投資，然後是GDP的高速增長。而安民研究上述鏈條之後，特別是研究中國GDP的增長結構之後，很清楚如果按照現有的房地產增長速度，到2017年，房地產一個行業的GDP增加值，就會超過全社會GDP增加值總量的50%，因此2017年到2018的是一個分界線，因為到那個時候，社會的反對意見絕對會是一大堆，房地產行業再高速推進的可能性就微乎其微了。
而在對本輪宏觀經濟增速進行了研究之後，安民認為，2014年到2015年上半年，將極有可能是房地產行業的一個重要拐點。因為經濟週期還處於上行之中。昨晚的文章，很清楚地表明，2014年上半年，地方政府的投資額和投資增速可能並不會低，但下半年後可能走低。而出口還受到美元指數和美國股指走勢的影響。這輪宏觀經濟的向上，實際上是一個弱復甦，一旦向下拐頭，對經濟和房地產的殺傷力，應該不能小視。而弱復甦背景下宏觀經濟的高點，應該在2014年出現。
就此，我們通過小心謹慎的研究，通過多個角度，多種方法，日益接近問題的本質。安民相信這個判斷，今年會是房價的高點，拐點將極有可能在今明年出現。
而從國際金融資本的角度來看，中國房地產泡沫是全球僅剩的一個最大的泡沫，把中國的泡沫刺破，是他們最大的利益。因此，我們對這個泡沫並不寄予多少期望。不管是由中國政府來刺破，還是由中國市場來刺破，或者由國際金融資本來刺破，這個都到了它必須破的時候了。房地產，是得小心點兒啦。
2010開始，中國政府抑制房地產，但外國資本並沒有抑制，中國房地產海外融資一直比較順暢，利率也比較低。但是，2014年，國內房地產融資成本在抬升，因為銀行利率目前在向上走，特別是短期拆借利率，6%左右的短期拆借利率，使得2014年房地產企業的融資成本一定會大幅抬升。國際融資成本，也會跟國內一樣上揚，這些都有可能對房地產企業形成實際的打擊。一方面打擊需求，一方面打擊融資成本，利率的影響會日益突現。一旦宏觀經濟向下，市場購買力不足，如果再加入海外動盪的影響，那麼這個行業就會陷入多米諾骨牌效應中了。
第一塊骨牌已經開始倒下了，這就是利率。當然，它還沒有完全倒下。一旦利率倒下到位，第二塊骨牌一定是市場需求。我們可以盯著這個數據吧，一個很好的辦法就是盯房地產銷售額。
小心駛得萬年船，世界上沒有哪個泡沫能夠持久不破的。
相信這個判斷吧，朋友們。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)