地方政府囤積近4成土地 地王想出就能出

2013-09-27 11:30 桌面版 简体 0
    小字

【看中國2013年09月27日訊】高地價誰害怕?

年年有地王,今年格外多。「北京地王、上海地王、一日三地王」一段時間以來,有關地王的報導不斷地刺激著我們的神經,推動著房價上漲的預期。日前,國土部表示要切實地穩定土地市場,加大高價地的防範力度。那麼,嚴防高地價,如何嚴防?開發商不惜重金拿地的動力又在何處?地王頻出是否會影響房價繼續瘋狂上漲的預期?央視財經頻道主持人瀋竹和著名財經評論馬光遠、張鴻共同評論。

國土部警示地價異動城市,新一輪地王潮為何又來了?土地飢渴和穩地價,會怎樣角力?地王能否導致開發商掌控定價權?房價腰斬,溫州出現斷供房又說明什麼?

金九銀十,防地王。9月25日,國土資源部召開部分城市房地產用地管理和調控工作座談會,要求嚴防高價地,保持城市地價平穩,切實穩定土地市場。國土資源部副部長胡存智表示,一些地方政府默許甚至助推出現高價地,影響市場預期,抬升,房價,地價,按照歷年土地供應規律,四季度,土地供應迎來新高峰。加上地方政府性債務償債壓力,市場產生高價地動力很大。國土部要求各城市,特別是四個一線城市,要調增並公布住房用地供應計畫,向社會釋放土地供應增加的積極信號,以過去五年實際供地平均量為標準,持續增加住宅用地供應。

馬光遠:地王是地方政府推出來的不是拍出來的

最根本的問題是,這個地怎麼來供應的?各個地方土地供應只有一方,就是地方政府,那麼地方政府在土地供應的形式、時間以及土地供應的價格上具有完全的控制權,這是個獨家的買賣。如果你是地主的話,你在賣地的時候,首先你肯定要選一個好時機來推出好地,而且這個地怎麼來推?你對它推地的形式都會做一個完全的規劃。

過去幾年我們聽到有一種說法,就是土地供應上有一個叫飢餓療法,就是飢餓療法是什麼呢?就是讓大家感覺土地就是很缺的,你趕快來買,然後地方政府在這個時候會控制一下大家的情緒。比如說在拍的時候,什麼時候拿出好地,什麼時候拿出差地。地王是地方政府推出來的,不是拍出來的。

馬光遠:在目前的情況下地價很難做到低價

現在國土部提出要求,說熱點城市再也不能出地王了,我覺得這個完全可以做到,就是說你提出這麼個要求,我們可以做,但僅僅限於今年。如果明年我還有優質地塊的話,我選擇一個合適的時機仍然是可以的。這麼多年以來,事實上就土地供應的結構、土地供應的方式來講,事實上都存在著一個明顯的控制問題。因為結構上來講,我們多年來一直在強調,說你必須供應的地是低價地,60%,70%必須供應低價地來建低價的商品房。但事實上我們來看的話,很難做到低價,在目前情況下。

再一個,我們看總體這三年來的一些土地供應情況,事實上,由於過去因為房地產調控的這種預期的影響,那麼地方政府推地的積極性是很弱的,好的地絕對不會拿出來推向市場,來賣一個便宜價。所以我覺得今年這個任務能完成,但不等於解決了土地市場的問題。現在土地市場上說,未來由土地由地方政府來,由住房的預期推動的地價上漲在一線城市還會上漲,因為這個預期沒有改變。

如果我們的土地交易制度規定跟上交所,深交所一樣,每天必須九點半開盤,到下午幾點結束,而且今年所有的土地供應必須公示,你沒有任何調控權,那個地就掛在那個地方,隨時都可以交易,什麼時候交易,什麼時候完成都可以。如果說地方政府沒有這方面的調控權的話,我相信,要是國土部提這麼一個要求的話,估計很難完成,但是在現在的情況下,地方政府的控制權還是比較強的。

張鴻:在國土部表態之前,今年的地王大戲剛好已經落幕;出不出地王完全控制在地方政府手上,它想出就出。

有了國土部這樣一個表態,很多人覺得接下來幾個月可能不會出現地王了,但是坦率的說,我不是馬後炮,就是在這個表態之前,我已經認為接下來不會有地王,就是地王大戲今年已經落幕。為什麼?因為第四季度是個政策敏感期,為什麼前面會拚命地推地王,就是因為他們在這個政策可能出現之前趕緊要把該賣的地賣掉,該掙的錢給它掙了;第二已經完成銷售額了,這個銷售額不光是開發商完成了,主要的是地方政府今年也已經賣的差不多了。

我給說個數據,北京、上海、廣州、深圳這四個一線城市,北京到9月25日的時候,同比已經增幅達到了百分之二百多,然後上海,廣州,深圳,這四個增幅一共是285%,廣州和深圳同比增幅多少?400%,最近出了調控政策的南京,今年即使接下來一塊地都不用拍,收入也基本上快翻番了,所以很多時候你會發現,它的目的不是推地,而是這個地帶來的收入,只要這個夠了就行了。比如說,即便是現在各個地方還沒完成任務,但是國土部如果強令要求我們不出現地王的話,那太簡單了,北京就六環以外了,上海就郊區了,這些絕對不可能誕生地王,所以出不出地王完全控制在地方政府手上,它想出就出。

馬光遠:要改變大家對房價預期首先要告訴大家土地並不稀缺

如果說土地供應情況比較正常,該出地王就出地王,現在關鍵的問題是什麼?地方的效應被放大,因為現在對地王本身怎麼樣來炒作,怎麼樣來利用地王來強化大家的預期,已經得心應手。在遊戲的過程中,大家都是大玩家,這個遊戲的所有環節,把握的力度都是非常好的。比如說,真的要讓大家改變預期,那首先要改變一個什麼觀念?就是土地並不稀缺。我們現在為什麼會出地王?為什麼地價不斷的攀升呢?是因為有一個預期,就是地越來越少,比如說你一方面控制地王,另一方面又告訴我們,四環以內再也不批新的地了,這樣不出地王,我覺得很難想像。一方面下面是熊熊大火,另一方面又讓上面的水不到達到100度。

在目前情況下,如果我們的土地制度不改變,比如說就是國有土地只能入市,集體土地不可以,再比如說我們現在供應的土地結構,就是以工業用地為主,那麼住宅佔很小的一部分。即使在這種情況下,我仍然認為有空間,也就是說,國土資源部仍然是大有可為,可為在什麼地方?比如我們這三四年裡面一直在談一個數字,就是開發商究竟屯了多少地,就是屯的沒有開發的地本身,那麼造成了這種存量的浪費有多少,即使就是兩年不要供應土地,我們把存量地然後進行開發的話,也足夠開發商開發好幾年。

張鴻:對連續幾年供地不達標的城市國土部是不是應該做點什麼?

1到8月份之所以賣得好是因為價格高了,然後地方政府又願意推,因為它要落袋為安,盡量趕早不趕晚。北京去年是600多億,今年到現在已經超過去年全年快一倍了。上海今年比北京還猛,土地出讓金已經1500億了,所以它們會有非常強烈的一個願望,就是提前落袋為安,開發商當然也是願意這個時候趕緊拿到地。所以它會造成我們覺得土地比較緊張的感覺,然後開發商也覺得,如果我不拿的話,我不知道以後會怎麼樣。

就全年來講,全年有個計畫,連續三年全國的計畫沒有達標,就是供地。我們不關心供地賣了多少錢,我關心的是這個麵粉是不是全都到市場上來了,連續三年全國的住宅用地沒有達標,上海是連續四年,廣州和深圳是連續五年。所以國土部接下來要做的事情就是,連續這麼多年都沒有達標的這些城市,我們一直說對它們要專項督辦什麼的,但是沒有。所以接下來,如果原來你沒有專項的,你沒有讓這些麵粉流通到市場上,你也無所謂,那接下來你還會無所謂嗎?

張鴻:全國30%到40%的土地被地方政府囤起來了

溫州其實有它的特殊情況,溫州的斷供問題可能和它實體經濟的問題有關係。它原來房價的上漲其實是和它的地方實體經濟,民營經濟的蓬勃發展有關係,很多人其實是把房子作為自己的一個儲蓄。就是我們原來如果出去打工,然後掙了很多錢回到村裡旁邊蓋個樓什麼的,大很大程度上是這個原因。那現在很多實體經濟跑路,可能一跑路,他那房子可能就斷供了,所以我認為它是特例。

全國的土地供應的完成情況其實都只有60%到70%,那意味著什麼呢?意味著30%到40%的土地被地方政府囤起來了,那也叫囤地,那為什麼它會囤地?它其實也是預判,也是預期未來房價會漲。比如說溫州,如果現在溫州的地方政府限購放鬆了,是因為房價跌了、腰斬了,所以放鬆,但是放鬆還是不行。如果我們說是地王造成了高房價的話,那溫州市政府拍幾個地王出來,現在它肯定拍不了地王,那是因為開發商對未來房價的預期沒有那麼好了。

馬光遠:溫州斷供事件是個特例溫州房價目前在合理回歸

我覺得溫州的情況是一個很合理的價格回歸,溫州曾經一度平均房價是全國第一,那肯定是不正常的。現在的整個價格來講,我仍然認為,溫州有點偏高,我想大家不要去炒作它斷供的事,因為只有500多家,我想按照溫州炒房的方式,有可能就幾家炒100多套,他跑路了,這100多家就斷供了,溫州是個特例。

我一直堅持,土地,我們這麼一個大的國家,造成人沒有地方住,這是不應該的,制度的空間挖掘的潛力還是相當大的。

聶梅生:在房價的組成當中地價佔了相當大的比例

因為現在基本上達到共識的就是房價的組成當中,地價佔了相當大的比例,當然全國的比例是不一樣的,但是在重點城市,尤其是北上廣深的熱點的地段和房價之間的比例地價是越來越佔房價的比例數越來越高,甚至於地王出現以後,它比周邊現在的房價還要高……

分享到:

看完那這篇文章覺得

評論

暢所欲言,各抒己見,理性交流,拒絕謾罵。

留言分頁:
分頁:


Top