房屋拍賣 Foreclosure(圖)
美國房地產法律 系列文章3
（編者按：《美國房地產法律》專欄由MT LAW LLC 為中國新移民就移民法、稅法、公司法、房地產法、財產規劃等方面的法律問題作出專業的知識介紹和普及。專欄內容不代表MT 律師事務所的法律意見。）
「房屋拍賣」就是Foreclosure Sale。自從全美房市在2006年全面減緩或走低，隨之跟來的是房、屋主們總價低於其放貸額度。再加上美國股市狂跌，經濟蕭條，許多公司職員先後被裁。在失去工作的同時，許多屋主無法在一定的時間內付出每月的貸款額。這些房屋最終被貸款公司沒收，先被銀行試著私底下拍賣，最後不告而終的上了法庭，通過拍賣（auction）而上市出售。這些被沒收的房子，就叫做Foreclosure。為減少支付保險、地產稅等方面，銀行將以急速出售為原則，所以在售價上通常較低，約為市價的50-90%。而在當地經濟及工作機會不佳時，其幅度可能更大。
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屋主在寬限期內將房產賣給第三者，這樣其銷售所得即可用於還清貸款，其信用檔案就不再有不良記錄。可是目前絕大多數房屋的銷售所得根本不夠還清貸款，這時屋主便可以申請「短價銷售（short sale）」，債權人根據屋主的經濟情況決定是否同意並承擔部分損失。
購買虧本出售的短價銷售屋，需要極大的耐心。對於屋主來說賣多賣少都已經不能賺一分錢了，所以為了吸引買主的報價，其掛牌價往往遠低於市場價，且未經得債權人同意，當買主有意給屋主開價購買後，屋主才能向銀行申請批准。不過此後就可能是遙遙無期的等待（一般從一個月到半年不等），甚至永遠也等不到結果，或等到的結果卻比掛牌價還高。如果買主的報價有幸被銀行接受了，買主還有時間去完成產權查驗和房屋檢查，也有可能得到比市價還低20∼40%的折扣。
在寬限期終階段，如果屋主仍然不能還清拖欠的貸款，其房產就會以公開拍賣的方式（Public Auction）試圖賣給第三者。
購買拍賣中的法拍屋，最好事先對拍賣的房屋做詳細的調查，然後在公開拍賣市場上出價。買主需要按規定在競拍後支付現金，而且可能沒有足夠的時間去完成產權查驗和房屋檢查，但公開拍賣會上開出的價錢常常最符合買主的心意，同時還可以避免直接與屋主交易而帶來的各種不可預見的麻煩。
銀行取得產權，然後再放到公開市場上轉賣。銀行可以在寬限期內與屋主簽訂協議取得產權，也可以在公開拍賣時購回產權。這樣的房產就叫銀行持有的法拍屋（Real Estate Owned by the Lender，簡稱REO）。購買銀行持有的法拍屋，可以直接與銀行討價還價。一般來說銀行會保證產權的完整性，並對房屋進行必要的維修,不過仍然有很多這樣的法拍屋處於很破爛的狀況，買主一定要請專家來檢查房子。REO的掛牌價往往會高於前兩個階段(短拍屋和公開拍賣)的賣價。
如果法拍屋的貸款是受到政府機構保護的，如住房建設與城市開發部（HUD，Department of Housing and Urban Development）或退伍軍人安置事務部（VA，Department of Veterans Affairs）等，那麼銀行法拍屋就變成了政府機構法拍屋，在這種情況下，就由政府機構來負責出售法拍屋。
購買Foreclosure的房屋時，購房人一定要注意，拍賣行拍賣的僅是房產，而由房產引起的其他費用，拍賣機構一般不予過問。例如管理費、水費、暖氣費、國際電話費和國內長途話費等。因為原房主人已經因各種原因早已無力償付上述費用，而拍賣方一般是銀行或法院。當拍賣完畢，受益人會立即領錢走人，其他的費用則無人會過問，而這些費用很可能由於房產的不可移動性，而仍然會有有關人士前來催繳，所以拍賣房購買人會發現自己一下子陷人許多莫名其妙的債務之中。
所以購買拍賣房的投資人在應拍前應該瞭解被拍賣房產的有關情況，並制定相應方案，一旦應拍成功，如何面對和處理一大堆的債務。這些情況應與拍賣公司和銀行及物業公司協商，最好制定出相關法律文件。這是購房人一定要非常小心的地方。
原屋主在處理房產時，大都在價格上讓步較大，頗具吸引力。在表面上，購房人很難察覺這些具有法律糾紛的房產所隱藏的祕密，因為房產本身不會說話。但當購房人一旦與賣房人簽訂了轉讓協議，並支付了第一筆款項後，購房人就失去了自控權。購房人常常會處在兩難境地。退回吧，收不回已支付的款項，繼續支付吧，又不知道將來的風險和費用是多少，真是進退兩難。
在購買諸如Foreclosure的房產時，最重要的是前期的調查，這種調查應該是全面的、綜合的。尤其是大額的Foreclosure房產買賣需要調查原屋主的財務報表，審查其是否有重大訴訟，有什麼訴訟，有無長期投資，有無重大貸款，公司股本情況等，如是合建項目，要審查其合建雙方的合建協議等。
Foreclosure 房屋拍賣，由於其不同的背景都有其特殊的故事。房屋拍賣有時會遇到很好的商業機會，但與此同時，風險和障礙也比較多。隨著房地產市場的發展，Foreclosure市場也會越來越大，Foreclosure的商機也會隨著增加。投資者只要把握好商機，在重要的法律環節上把好關，製作好完善的法律文件，在決策前做好詳細的法律與商務調查，還是能夠規避風險從而順利完成交易的。
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