房屋短價銷售Short Sale(圖)

（編者按：《美國房地產法律》專欄由MT LAW LLC 為中國新移民就移民法、稅法、公司法、房地產法、財產規劃等方面的法律問題作出專業的知識介紹和普及。專欄內容不代表MT 律師事務所的法律意見。）

Short Sale即房屋短售，是指房主因為經濟原因，不能按時交付銀行的貸款，房主自願把房屋交還給銀行，銀行同意房主以低於貸款的價格出售房屋。例如，房主尚欠銀行50萬貸款，房主將房屋放到市場上銷售後，所得最高報價為40萬。如果銀行同意Short Sale,即表示銀行同意以40萬賣給買方，並且不再追究或減少追究房主的債務。如果銀行不同意Short Sale，銀行只好將房屋放到市場上公開拍賣（即Foreclosure Sale），然後用拍賣所得款支付各種費用後，剩餘部分用於支付銀行貸款，但銀行依舊有權追究房主繼續還欠款。因此，Short Sale就是一個兩全其美的好方法解決這個問題──銀行能更快更多地得到所欠款項，而房主可以減輕或免除債務。對於新買家來說，這是一個絕佳的投資機會，因為可以買到遠低於市價的房屋。

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Foreclosure Sale是指房主不能支付貸款時，銀行將房屋沒收並且拿到市場上拍賣。Fore-closure Sale非常不利於房主，並且成本費很高。由於銀行還可以繼續向房主追要欠款，多數房主只好申請個人破產。個人破產會嚴重影響房主的信用，也會給房主家庭 帶來極大的經濟損失和精神打擊。Short Sale可以將賣房所得來金額償還給銀行，避免房主個人信用減損。

此外，Short Sale 將會為銀行或貸款機構減低隨之而來的各種費用，貸款方也將會收回大部分的貸款成本和收益。房主將會避免房屋拍賣所產生的各種巨額費用如法律費和文件費。由於銀行和房主都有盡快賣出房子的內動力，買主（尤其是現金買主）很容易以遠低於市場價的價格購得短價銷售房。由此，貸款方、現有房主和買方可以通過協商與溝通達到三贏的局面。

Short Sale需要30-90天的審批時間。審批從銀行收到房屋買賣合同開始計算，其時間的長短因銀行而異。買方和賣方雙方律師在此期間，應積極與銀行及房主的其他債權人溝通與協商，以在一定期限內取得所有債權人同意以某種方式勾銷債務。常見的債權人為銀行、貸款公司、聯邦稅務局、地稅局、供水公司、供電公司、供氣公司，及法院判決的債權人等等。買方律師有義務在房屋買賣成交之前，確定賣方的所有債務能在成交之前或成交之時清除乾淨，確定賣方能提供全權產權（Clean Title）。為了防止某些未發現的債權人在房屋過戶後主張其權利，買方律師一般建議買方購買保項最全的房主產權保險（Owner's Title Insurance）。

Short Sale過程相對較複雜，如果使用專業律師的服務就可以避免不必要的麻煩，使交易過程更順利地進行。

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