content

經濟學家論房價:降價誤讀 穩價才是真目標

 2013-04-23 02:34 桌面版 简体 打賞 1
    小字

自今年3月1日國家出臺20%個稅嚴格開徵、擴大限購等殺傷力巨大的新規之後,房地產就成為都市裡最熱門的話題。然而與以往歷次調控的迅速落地不同,除北京積極行動之外,其他城市的地方細則實質性內容都不多,這一動一靜為何反差巨大?20%個稅嚴格開徵後,北京一位賣房人卻將28萬元稅款悉數轉嫁給買房人,調控會不會成為漲房價的誘因?昨天,十位重量級經濟學家對房價、個稅、房產稅等眾多熱點話題進行了全方位的解析。

熱點之一:房價十年九調,房價為何還是往上走?

有媒體統計,從2003年起到2013年的「國五條」,國務院常務會議10年來9次調控房地產市場,但房價卻一直走高,房價為何像難以馴服的野馬,總是管不住?房地產市場調控該如何吸取教訓,避免走回過去的老路?

降房價是誤讀,穩房價才是真目標

賈生華認為,其實老百姓和媒體對於房地產調控有一個誤解,調控的目標到底是什麼,是讓房價降下來嗎?實際上不是這樣。這10年來,所有的文件出臺都是說抑制房價過快上漲,或者穩定房價。房價合理回歸的提法並沒有出現在文件裡面。包括今年的國五條都是說要穩定房價的目標。有人因此稱,這不是降房價的目標,這是漲房價的目標,這反映了一個理解上的偏差。實際上國家目標本來就是要穩定房價,不要讓它過快上漲。能做到這一塊,就已經很不錯了。

房價難降是房地產的責任太多

為什麼房價難降,專家們認為原因很多,很大程度上是因為房地產業對國民經濟的影響很大,在抗擊亞洲金融危機和世界金融海嘯之時,房地產都起到了「救經濟」的作用。陳東琪認為,客觀地看,房地產至少有四大功能。一是從穩增長的角度來看,房地產的投資量非常大,對拉動宏觀經濟起到了很大的作用。第二,房地產是一個勞動密集型產業,對就業的貢獻功不可沒。第三在經濟快速發展過程中貨幣投放量是很大的,房地產分流了一些資金,使之不進入商品消費領域,對控通脹、穩定CPI還是起了一定的作用。第四,房地產對財政的貢獻很大。

儒家文化導致人們對房子有特殊情結

房價為什麼不理性,除了經濟方面的原因,劉桓認為其中還有一個重要的因素是文化傳統。「我們是儒文化,農耕文化,重視不動產,樹高千丈,葉落歸根,中國人對房地產有特殊的情結,和歐美不一樣。紐約人比北京人有錢得多,但紐約的住房自有率是41%,北京是86%。不僅中國,凡儒文化圈的國家和地區,房價都高。比如兩岸四地,還有馬來西亞、韓國、日本等等。日本房地產最高的時候,有一種說法是把東京賣掉可以買整個美國,把日本賣掉可以買八個美國,美國像牛那麼大,日本像蠶那麼大,一條蠶可以買八頭牛,沒有泡沫才怪呢。」

經濟增速放緩時,房價就會跟著降

房價難降,但是不是真的不會降呢?專家們認為也未必。陳東琪認為房價下跌有三次:第一次是1989年、1990年,經濟下去了;第二次是2008年、2009年上半年,經濟也下去了;下一次他估計是在2018年,經濟增速會回落到6%以下,房價自然下跌。「不要想在經濟上升的時候去降房價,CPI上漲,人民幣幣值上漲,土地價格漲,什麼都在漲,你讓房價下跌可能嗎?」

熱點之二:調控本輪調控是「最嚴版」還是「溫和版」?

3月底,有30多個城市公布了 「國五條」實施細則。然而,細心的人們發現,不少城市的落地政策都是微博體、「一句話調控」。除了北京等個別城市之外,「國五條」的20%個稅、擴大限購等嚴厲措施在各大城市均未得到實質性實施,「國五條」會不會遭遇「軟著陸」?

房地產的泡沫總有一天會破掉

劉志彪認為,從各地的國五條細則能看出一個現象,不少地方並不是真正想調控房地產,「地方政府對房地產的依賴,使得其既是調控主體,又是利益主體。包括這次實施細則都是溫和的,還沒有進入真正的調控。只是把價格增長的勢頭緩一點,銀行也好,地方也好,擁有房產的人,大家都高興。但是這個遊戲玩不長,總有一天房地產的泡沫要破掉。」

一把鑰匙難開調控之門

裴長洪形象地說,目前政府希望調控是一把萬能鑰匙,來打開穩定樓市的大門。可這把鎖有很多鎖眼,有的是機械的,有的是密碼鎖。市場主體利益多元化,有房的人,沒房的人,政府,開發商,就導致了預期的多元化。影響市場的因素也多種多樣,有文化因素,有社會因素,也有價格因素,非常複雜。從國五條出臺的背景來看,應該是政府希望將房價壓一壓,但政策設計時有沒有詳細論證?會不會忽略掉別的因素?比如說假離婚的問題有沒有考慮到?會不會因為倉促出臺,而遇到一些牴觸,導致執行不到位?

調控要管住土地和鈔票

瀋明高指出,調控要有效,需要解決三個問題。一是貨幣流動性和經濟增長的關係,「過去十年房價漲幅這麼高,跟大量資金的投放和貨幣流動性寬鬆是有關係的,因為錢會跑到樓市,從而推高房價。」其次是民間投資渠道要增加,「政府打擊房地產的投資性和投機性需求,但百姓的錢放在什麼地方,放銀行嗎?」此外,一個國家對於房地產的依賴程度跟創新能力成反比。「如果我們真正實現房地產調控,經濟馬上就會放慢,再搞一個刺激計畫嗎?」提高了國家的創新能力,自然會減輕對房地產的依賴。

吳柏鈞也建議「政府管兩段」,除了把錢管好,還要把土地管好。

建議中央管考核,地方管調控

對於調控,專家們建議還是要多用市場的手段。王洪衛指出,「真的要調控,我建議中央政府負責市場機制的建設,調控的落腳點要變成地方政府。中央政府給地方定考核目標,地方政府來具體實施調控。」他認為,全國各地的樓市發展水平差異很大,北京、上海的戶均住房是0.8套,但全國平均戶均已經超過了1套,三四線城市可能達到1.05套。城市的供需狀況完全不一樣。全國一刀切已經做不到了。讓地方政府在中央考核前提下,分化調控的措施,是比較合理的。

熱點之三:個稅

20%個稅,會不會成漲房價的誘因?

20%的個稅被稱為是史上最嚴厲調控措施,但是爭議也從未停止過,既有對政策合理性也有對其可行性的質疑,目前除北京真正嚴格執行外,大部分城市仍在觀望。20%個稅從技術層面上是否可行,全面推開,會產生什麼樣的影響,會不會導致二手房的崩盤?

現在開徵還不是時候

對於20%個稅,與會專家們多不看好,認為這一徵稅方式雖不是新事物,2006年就已經提出,但一直擱置。現在重新執行,一方面是有沒有必要,另外,能不能起到調控的作用也不一定,有可能因增加成本轉而推高房價。

吳柏鈞以烤鴨做比喻,他認為20%個稅不是不能征,但是「太早了」。「中國老百姓私人財富的比例還是太小,就像一隻不太肥的鴨子,烤一次還可以,不會焦,但是三次就不行了。個人所得稅到底是什麼目的,政府其實還是沒太想明白。」

買賣環節徵稅容易被轉稼

劉桓認為,所得徵稅20%,其實嚴格說起來不可怕。「因為所得稅是在買賣環節當中實現,所以這個稅是可以轉嫁的,就是你付還是我付。看到媒體上說,北京首次實行史上最嚴格的政策以後,有人交稅了,交稅結果是經過雙方協商,是由買方承擔,因此這個稅收毫無疑問就變成了房價上漲的一個因素。所以這也可以解釋了,很多經濟學家說十年九調,房價越調越高,所有加在交易環節的稅收最終都會變成房價上漲,這是我們幾十年來,搞中國房地產調控一個基本的教訓。」

熱點之四:離婚潮

調控為何總跟婚姻「過不去」?

3月以來,二手房交易爆棚引發各地離婚率急劇上升。有人認為,20%個稅今後若嚴格開徵,最簡單的規避方式就是假離婚,以達到滿五年唯一住房免徵稅的目的。而北京的單身禁購二套房,則有可能推高結婚率。甚至有人認為,在房地產市場調控的衝擊下,婚姻的神聖感已經大大降低。為何結婚離婚變成了化解經濟問題的最簡單方式?是政策本身有瑕疵,還是執行的環節有漏洞?調控為何總跟婚姻「過不去」?

婚姻和財產制度自古就分不開

劉志彪表示,宏觀調控採取微觀措施,必然會對社會產生作用。老百姓是很精明的,他總能找到規避的辦法。「如果你要是以家庭為單位來做經濟調控,一定會誘導家庭發生變化。比如有的國家按照家庭收稅,結果就出現大量不結婚只同居的現象。再比如,前蘇聯曾經考核鍋爐的生產。最早是用噸來考核,結果生產出來的鍋爐很重。後來改按個,結果造出來的就很小,又不行。改成按照體積來考核,結果就生產得很大。」

史晉川曾在十多年前寫過一篇文章,題為《財產制度與婚姻制度》。他談到,解放前有些少數民族地區,有一妻多夫的制度,即兄弟共妻,其中重要的原因就是為了避稅,「部落的頭人向下面徵稅,是按照戶征的,所以有一些家庭為了避稅就兩三個兄弟娶一個妻子,只要交一個稅就可以了。從古今中外來看,婚姻制度和財產制度的關係都是很密切的,調控導致離婚潮,可能是政策設計者對這一點沒有很好地洞察。」

建議政策模糊一點給民眾選擇空間

要如何解決經濟問題對社會的影響,劉志彪表示,唯一的辦法就是模糊一點,才可以給民眾、給家庭自主選擇,才不會出現反效果。「就是所謂要行大道,政府要做大事情,小事情不要去幹預。」

瀋明高指出,稅收政策應該是一個很嚴肅的政策,是比較穩定的長期政策,確實會影響到人的行為。中國調控樓市,導致離婚潮,法國向富人加稅,導致移民潮。「有影響很正常,關鍵是減少影響。如果讓人大立法機關來決定這個政策,相對來講就會比較長期一點,所以我認為,稅收政策對於微觀活動的干預一定要小心謹慎,並不是說不能徵稅,但是出臺稅收政策的時候要通盤考慮。」

熱點之五:房產稅

房產稅全面開徵還在等什麼?

除了限購、個稅、房貸等調控手段外,目前呼聲較高的調控新政還有房產稅和不動產登記制度。房產稅能否成為穩定房價的「殺手鐧」?而不動產登記制度又對調控房地產市場有何作用?

房產稅可解決「土地財政」

雖然老百姓不願意加稅,但房產稅勢在必行。劉桓認為,國外房產稅徵收一大目的是解決地方的財政收入。房產稅屬於財產稅,財產稅的核心是要為地方政府解決收入問題。「我們現在地方收入主要是靠土地財政,但這不能持久,地總會有賣光的一天。所以要在不動產上下工夫,只要有房就有稅,就有收入。」

十年前劉桓在北京市地稅局挂職時,曾經擔任過四個月的物業稅試點小組組長。在昨天的論壇上,他以當時的親歷介紹了試點過程中所遇到的若干難題。

「一是產權歸屬,北京很多央產,房子賣給了個人,但在北京市沒有登記,房子是誰的查不到。這種房子在當時有55%。第二是異地置業。第三是評估,誰去評估,大家是不是服你,這是大問題。第四,人員不夠,香港估價師大概有幾千人,中國有多少搞不清楚。第五,能不能全國聯網。第六,房價漲,其實是地價在漲。但地不是我的,憑什麼讓我交錢?地價怎麼剝離?我們10年前碰到的這些問題,現在我看一個都沒跑掉。」

不動產登記是為房產稅做準備

劉桓認為,目前國家提出的不動產登記制度,也正是為徵收房產稅做準備,可以解決房主是誰、異地置業的問題。「如果登記制度不完善的話,是執行不了的。所以國家規定在明年的6月30號以前,要完成全國40個城市不動產信息的聯網互通,除了反腐的作用,查‘房叔’‘房嬸’外,也是為房產稅打基礎。」

增稅的同時要減稅

高波指出,開徵房產稅的同時,要考慮清稅、減稅。「如果說要考慮開徵房產稅的話,應該把個人所得稅的起征點,從現在的月收入3500元,提高到8500元。哪一個城市開徵房產稅了,就把起征點調一調。」

同時,減稅也包括在交易環節減少。「我們在買房的時候,包括開發商在建房時,已經對政府作出了巨大的貢獻,在流轉環節裡面交了很多的稅。所謂減稅,意味著要減少稅種,減低稅率。」高波認為,普遍開徵房產稅,可能尚需時日。

(原標題:十大經濟學家解析房價:降價誤讀 穩價才是真目標)

来源:揚子晚報 --版權所有,任何形式轉載需看中國授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。
本文短網址:


【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海,小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員:每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用,成為《看中國》網站的榮譽會員,就可以助力我們突破審查與封鎖,向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊, 在危難時刻向他們發出預警,救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。

分享到:

看完那這篇文章覺得

評論

暢所欲言,各抒己見,理性交流,拒絕謾罵。

留言分頁:
分頁:


x
我們和我們的合作夥伴在我們的網站上使用Cookie等技術來個性化內容和廣告並分析我們的流量。點擊下方同意在網路上使用此技術。您要使用我們網站服務就需要接受此條款。 詳細隱私條款. 同意