新一輪房產調控能否奏效
國務院總理溫家寶於2013年2月20日主持召開國務院常務會議，研究部署繼續做好房地產市場調控工作。會議確定，堅決抑制投機投資性購房，嚴格執行商品住房限購措施，擴大個人住房房產稅改革試點範圍，增加普通商品住房及用地供應。對此，我有支持的，也有不讚同的。
首先，我認為「抑制投機投資性購房」是非常必要的。根據中國家庭金融調查的數據，2005年以前中國家庭對住房的剛性需求佔據主導地位。在這一階段，每年新增購房中剛性需求佔比基本上在80%以上，有1套及以上住房的家庭佔比僅20%。但2006-2010年期間，新購住房家庭中有房家庭的比例明顯增加，達到40%左右，剛性需求佔比下降到60%。而2011-2012年上半年，中國住房的剛性需求不再佔據主導地位，新購住房家庭中有房家庭的比例開始超過無房家庭。在2012年前兩個季度中，新購住房的城鎮家庭分別有75.5%與87.3%已擁有住房。在排除人房分離家庭以及有成年子女的家庭後，這些新購住房的家庭仍有50%基於投資目的買房。因此，從時間趨勢上看，投機、投資性購房是拉伸房價上漲很重要的因素。要穩定房價，限制這部分需求非常必要。
但是，從「增加普通商品住房及用地供應」的角度來破解中國的房地產市場的困境，我是不讚同的。從房地產的供需層面來分析，住房供給不足已不再是房價上漲的根本原因。
根據中國家庭金融調查數據的推算，現有城鎮家庭住房剛需為6500萬套，而中國城鎮地區的房屋供給約為4200萬套，缺口為2300萬套。以目前房地產行業的產能，不到兩年時間就能滿足現有家庭的剛性需求。從長期而言，房地產行業的產能足以滿足新增的住房需求。根據我們的數據，每年新增住房需求580萬套，只是現在房地產產能的1/3。如果政府繼續增加普通商品住房及用地供應，從增加供給的角度入手來穩定房價，它必然帶來的後果是未來房地產的供給將大大過剩，加大了房地產的泡沫程度，造成更多的資源浪費。而且，一旦房地產泡沫破滅，對中國經濟的打擊將更為嚴重。
要破解房地產供給過剩而又價格畸高的怪圈，只有從抑制投機投資性購房出發。從長期而言，普遍徵收房產稅是必行之道，所以我支持「擴大個人住房房產稅改革試點範圍」。但是，我們必須清醒認識到，由地方政府主導的房產稅改革試點與地方政府的土地財政是有衝突的，各地迫於中央的壓力而實行的試點一定是小規模的。任何一地，如果大規模實行房產稅，對當地房地產打擊太過嚴重，地方政府不會願意承擔其後果，也不應該僅僅由地方政府來承擔後果。上海、重慶的試點，已實施兩年，只有少數房產受到影響，房產稅收也非常有限，對整個房產市場沒有太大影響。如果等各地試點有了結果再推行房產稅，可能已經為之過晚。
我認為，要破解房地產怪圈，一個可行之法是立即在全國範圍內開徵「按揭稅」，即事實上的 「房貸稅」。比如，政府可考慮放開二套房的貸款利率，對貸款利息徵收10%的「按揭稅」。區別於房產稅，該稅實施簡單、可行性高，購房者購房成本沒有明顯變化，容易獲得社會各界的支持，而且對降低金融風險也大有好處。同時，該稅收可由地方政府獲得，彌補地方政府因低價或無償出讓土地產生的財政損失。地方政府可以根據需要，調整地方房貸稅率來逐漸替代土地財政，以經濟手段而非行政手段來調節市場。讓房地產逐漸擺脫土地財政、過度供給、價格畸高的怪圈，逐漸回到健康、平穩、可持續的發展軌道。