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香港的房屋政策需標本兼治(圖)

2012-11-07 12:10 桌面版 简体 0
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香港政府推出新措施遏制炒樓

香港特區政府在10月26日宣布兩項針對住宅買賣的房屋政策,其一,延長額外印花稅適用期至3年;其二,對非香港永久居民及公司買家再徵收15%的額外印花稅。新政策實時生效。

這是迄今為止港府針對樓市過熱遏制投機所採取的最嚴厲政策之一。當然,這僅是一項治標的政策。

市場分析人士表示,新政策推出後對買家有心理影響,樓價可能會跌10%左右;外地買家在雙重打擊下,會對香港物業市場卻步。

標本兼治

香港人多地少,可供新建住宅的土地很少,能建成滿足市場需求的住宅少之又少。

回歸前10年,香港受每年只可拍賣50公頃土地發展房地產的限制,每年建成推出的住宅5萬至9萬個單位。

回歸後,董建華政府提出每年供應不少於8萬5千個住宅單位,10年內全港七成的家庭可以自置居所,輪候租住公屋的平均時間由6年半縮短至3年。亞洲金融風暴,樓價狂跌,負資產大量湧現,港府放棄原有的房屋政策,從每年推出11萬個住宅單位降到4萬住宅單位。

曾蔭權政府時期,每年僅推出市場2—3萬個住宅單位,特別是停建了居屋。更有甚者,買香港物業可以投資移民、銀行零利率、美國量化寬鬆貨幣政策、港幣貶值買物業保值等,香港物業市場上供求關係嚴重的求大於供,樓價狂飆。香港的房屋政策變得越來越有利於香港大地產商和物業投資者囤積居奇,待價而沽,造就了地產霸權。

住宅供應量的減少是由於土地供應量的減少。數據顯示:回歸後,香港每年推出的土地供應量大幅減少,從最多的每年度百公頃到最少的每年度不到1公頃。

因此,從治本來說,還是要從解決住宅供給入手,大力增加新建住宅的土地供應量,大力增加市場上的住宅供應量。

當務之急,香港的房屋政策需要進一步明確和清晰。由於香港有自置居所和沒有自置居所的人口各佔一半,港府出臺任何新的房屋政策,都將會陷入兩難,順得哥情失嫂意。不可能獲得大多數人的同時贊同。

如果要使大多數香港家庭有自置居所,就必須大幅增加住宅供應量,甚至恢復八萬五的建屋計畫,阻止外地和本地炒家入市,限制本地居民的一人多套住宅。當然,在供求關係影響下,樓價一定會下跌,現有物業的市值也會跟著下降。然而,這是政府幫助首次置業人士「上車」的好時機。

如果要為維護大地產商的利益,並冠以「資本主義制度不變」的保護傘,可維持現狀或縱容炒風或出臺「隔靴搔痒」的政策,讓地產泡沫吹大。使大地產商和投資利益集團在樓市高漲時賣樓,在樓市低迷時買地。當然,已有自置居所的香港市民乘車受益,物業可保值升值,享受紙上富貴。樓價高企之時,是社會矛盾尖銳兩極分化嚴重之日。

雖然梁振英與唐英年在競選特首時,香港的四大地產商不支持梁,因為梁曾是董建華政府八萬五房屋政策的策劃者。但是,此一時彼一時,梁振英會不會與香港地產商眉來眼去,進行利益交換,香港立法會的議員們要替選民盯緊點。
值得效仿

新加坡房屋政策的核心是「居者有其屋」。大量興建組屋,然後以低價售予本地市民。售價不參照市值,而是以購買者的入息為定價參照。

新加坡存在著兩個房地產市場,一個是政府的公共組屋。這帶有福利性質,買賣都是本國居民。政府以各種形式向居民提供大量的住房補貼,從而使組屋價格保持在一般人能夠承受的範圍內。政府規定,任何人不得同時擁有兩套以上的組屋,嚴格限制投機炒作。另一個則是私人住宅市場。這完全由市場定價。

新加坡超過80%的市民居住在組屋中,僅有少於20%的人住在價格昂貴的私人住宅裡。

港府的房屋政策要細化、量化梁振英在競選時提出的願景。雖然港府不易學習新加坡政府,無法強勢。但要幹事就必須全力以赴,不能絲毫懈怠、半點畏懼。如果香港大多數市民實現了「居者有其屋」,這將是一件功德無量的政績。這需要數屆政府的不斷努力和接力才可能實現。

来源:BBC --轉載請註明出處, 嚴禁建立鏡像網站。
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