房地產調控為啥不奏效
7月下旬以來，國務院先後派出8個督查組，對16個省(市)貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施情況開展專項督查。近日，督查組已督查結束陸續返京，多數省市獲得積極評價。這一新聞值得關注的地方在於，為什麼在房價上漲的情況下各地的調控政策執行仍然得到肯定呢？因為在人們一般的印像當中，房價上漲就意味著調控的失敗。督查組的結論值得思考，在筆者看來，這次督查更多的是象徵意義的，說明房地產調控收效甚微。
房地產宏觀調控和任何其他的宏觀調控一樣，往往都是面臨很多的困難。這首先是因為宏觀調控總是面臨著衝突的目標，這次就很明顯，調控政策的制定者面臨這個兩難的處境，究竟是要「穩增長」呢，還是要繼續調控房價？如果把穩增長放在首位，那麼貨幣和財政政策就會趨於寬鬆，房價就會有上漲的趨勢，這也意味著房價調控失敗。當中央的目標是以穩增長為主時，那麼原來以調控房價為目標的政策將為穩增長的政策所代替，房地產調控的效果將不能顯現。
其次，宏觀調控的目標很難確定，即價格在什麼水平才算是調控成功呢？這個標準其實是不存在的。況且國內不同地區有不同的經濟發展狀況，有的地區經濟發達，有的地區經濟落後，房價，包括房價的漲幅或降幅都不可能確定統一的標準，因此，國務院派出的督查組也只能是考察各地方政府是否嚴格地執行了中央的政策，而不能對各地房價變動的合理性進行一個判斷，這樣，也就意味著只能接受房價上漲的事實。
還有，影響房價的因素是很多，有的因素是合理的，如收入水平的提高，有的是不合理的，如過度的投機和炒作等。如是合理因素推動房價上漲，那麼就不應該受到限制，但是宏觀調控政策的制定者很難區分出在房價上漲的幅度當中，究竟有多少是由合理因素造成的，有多少是不合理的因素造成的，這樣，也就難以對房價的合理變動幅度進行一個判斷。
事實上，在樓市調控督察之下，很多地方也推出了各種「應對」措施，相關報導已經指出了這種行為：「地方住建部門在審批樓盤預售許可時開始變得格外小心，高價樓盤盡量暫時不入市，住建部門也給開發商、二手房中介打過‘招呼’，要求督查期間積極配合。」
國務院派出督查組可以說明的是中央不是很相信地方能夠落實中央的政策，這可以理解。地方有啟動房地產市場，解決土地財政的衝動，而中央考慮到房地產 泡沫破滅後對國民經濟的嚴重衝擊，對地方政府放鬆房地產的舉動進行限制。這其實是一個「公地的悲劇」的問題，在土地歸地方支配的情況下，地方只要有機會，總是會設法把房地產市場炒起來，因為這樣好處是歸它的，但壞處卻給下一屆政府、銀行或大多數的老百姓，給他們留下後遺症，換句話說，在目前這種制度安排下存在著「外部性」。
如上所述，宏觀調控不能解決上述「外部性」問題的，因為根源是在土地制度上。而房地產的宏觀調控雖然暫時地控制了地方的炒作，但卻以限制人們正當的購買權，以及影響房地產市場的正常發展為代價。
解決經濟問題和民生問題，包括居住問題，最終都要依靠符合經濟規律的制度的建立，我們不能指望「調控」來增進大多數人的福利。因此，我們的目光不要只盯在房價上，而要去關注房地產相關的根本制度，去呼籲這些制度的改善。
原標題：朱海就：比調控更重要的是房地產的根本制度
(文章僅代表作者個人立場和觀點)