中國樓市調控政策變化的節點

時至今日，中國史上最嚴厲的房地產調控已兩年有餘。一方面中國中央政府不斷地強調「房地產調控政策不會放鬆」；一方面地方政府迫於財政等壓力，頻頻試圖「打擦邊球」，放鬆房地產政策。同時，房價也陷入僵局之中，即降不下來，也很難漲得上去。這種情況能持續多久？下一步房地產調控政策會怎麼走？安邦認為，明年3月可能是中國房地產調控政策變化的節點。

近期，隨著成交量回升，中國房價顯露出小幅抬頭的跡象。中國指數研究院最新公布的數據顯示，6月百城新建住宅均價同比續降，但環比結束九連跌，北京等十大城市均價環比漲幅高於全國水平。安邦此前曾指出，仔細研讀中國國家統計局公布的5月份70個大中城市住宅銷售價格的變動情況可發現，其實，與兩年前的高點相比，北京、上海、廣州等一線城市房價壓根兒沒怎麼跌，且全國70個大中城市中的絕大多數，其房價較之兩年前「史上最嚴厲」樓市調控政策出臺之際也沒有降。以2010年新建商品住宅價格為基期的定基指數顯示，與2010年新建商品住宅價格相比，70個大中城市中，價格下降的城市僅有7個，其餘各大城市均有不同程度的上漲。

在房價下跌趨勢未能明顯形成之時，購房者對房價仍具有多頭慣性，只要房價在回調之後稍有回升，便有積極介入的強大動力；而在目前經濟下行的大背景之下，中央層面不大可能進一步加碼房地產調控；地方政府卻在財政壓力之下，試圖通過政策「微調」為房地產鬆綁。目前來看，房價下行甚至大跌的可能性微乎其微。

而房價大漲的可能性也不大。從中央層面來講，自中國總理溫家寶上臺以來，中國的房價就一路飈漲，高房價可以說是總理的一塊心病，既然溫總理已在其任期的最後時段下狠心調控房地產，近期房地產調控政策轉向的可能性也不大。此外，開發商的高庫存和還貸壓力也是房價上漲的一大阻力。業內人士也普遍認為，儘管近期房價出現回暖跡象，但受到銷售回暖幅度的限制，開發商料仍以「保量」為主，不敢貿然漲價。

如今，房地產調控政策左右為難，房價也陷入僵局。而在這種相持局面不斷延續的過程中，希望房地產調控政策放鬆的力量在不斷聚集。首先是地方政府，房地產調控不但影響到地方的經濟增長，還使土地出讓金大幅縮水，今年上半年，全國300個城市土地出讓金總額6525.98億元，同比下降38%。這些都使地方政府倍感壓力；而庫存高企和資金鏈緊繃更使房地產商對房地產調控政策放鬆翹首以盼；另外，銀行也期望樓市回暖以降低房貸風險並增加優質的房貸規模；而對於有改善性住房需求的剛需族來說，政策的放鬆也將會釋放其被壓抑的需求。

在安邦看來，房地產調控政策變化的節點可能是明年3月左右，即中央換屆的時點。前面已經談到，在溫總理任內，房地產調控政策變化的可能性不大。但換屆之後，新一屆政府是否會延續本屆政府的做法，繼續實施「限購」等嚴厲的房地產調控措施還很難講。而且，也不排除新一屆政府上臺後對房地產調控政策做出調整，為增速放緩的經濟「沖喜」。中國國務院副總理王岐山在其新上任之際，就推動印花稅下調，為當時非理性暴跌的股市注入了一針強心劑。

需要指出的是，房地產調控政策與中國的經濟運行密切相關，如果中國經濟在下半年持續低迷，甚至超預期下滑，房地產調控政策放鬆可能在年底就會出現轉機；倘若中國經濟運行平穩，並保持較高增速，房地產持續調控的空間也會加大。

目前，中國房地產市場陷入進退兩難的僵局之中，房地產調控政策短期內難以轉向。明年3月左右可能成為房地產調控政策變化的節點，而具體可能的變化力度與時點將很大程度上由中國經濟的運行情況決定。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)