謝國忠：房地產泡沫破裂就像溫水煮青蛙

中國房地產市場的牛市論者，寄希望於限購令取消。於是，投機客和開發商繼續坐守大量囤積的房產，等待市場復甦。他們的假設前提是：目前的房產熊市，完全是政府造成的。這種觀點可謂大謬。

今天的熊市，就是泡沫破裂的結果。中國房地產被估值過高，這是不容否認的。現在投機客和開發商手中掌握的存量房和空置房，已經超過了國內生產總值的100%。這樣的局面，有助於中國經濟實現軟著陸，但卻會讓市場調整的過程變得更加漫長。

繼二十年前的日本之後，中國正在經歷全世界規模最大的房地產市場泡沫。目前中國6.5億城市居民的人均居住面積已經超過了歐洲和日本。在建房屋還可以再容納兩億人，相當於未來十五年的城市人口增量。至於說價格，北京和上海每平米房價均值已經超過居民平均月工資的五倍。

泡沫出現通常前提條件之一是流動性過剩。流動性過剩，通常又來自於貿易順差帶來的貨幣升值壓力，以及熱錢流入。為了沖抵熱錢流入的非理性盈利預期，就需要讓貨幣大幅升值，超過經濟基本面所能夠承受的程度。

如果貨幣升值幅度不夠，不足以抵消樂觀盈利預期，以本幣形式累積起來的流動性就會大大增加，尋找投機獲利的機會，這給房地產市場帶來了發展的動力。日本股市的最高點出現在1989年，而房價在1992年達到了歷史高位。那之後，股市和房價都跌掉了80%。中國股市的高點出現在2007年，房價高點出現在2010年。未來股市和房價的下跌，最終還是會達到合乎其發展規律的結果。說到底，支持房價的還是居民收入水平，而不是漲價預期。

在中國，有兩個論調促成了房產泡沫的形成。第一是政府萬能；第二是土地稀缺。第一條支持了房價上漲預期，理由是政府不希望房價出現下跌；第二條給土地投機者壯了膽，讓他們相信任何房價下跌都是暫時的。但是這兩個論調同樣站不住腳。

中國房地產泡沫的破裂過程，看起來像是電影裡的慢動作。這是因為中國的銀行系統不去強制執行貸款合約。在我看來，大多數房地產開發商實際上已經破產，可是銀行和地方政府卻在幫它們撐門面。他們都寄希望於漲價潮再度來臨可以同時脫身。這完全是一廂情願。

政府的限購令，針對的是購買多套房屋以及非本地居民購房。這就表明中國房地產市場的「繁榮」，就是投機活動帶來的結果。但是假設限購令取消，投機活動就真的能再度繁榮？對此我深表懷疑。

首先，大多數買得起房子的人，手裡已經有多套房產，市場存在飽和點。其次，投機資金也不像以前那樣充足。貿易順差和熱錢流入都已經大幅下降。即便是投機活動復甦，也會迅速拉高利率。很可能是明年，等到限購令真正取消的時候，市場局面還是不會扭轉，那些困守空房的投機者最後一線希望破滅，這可能會導致房地產市場崩盤。

所以說，繼續堅持限購令，對政府來講，可能算是一個很好的手段，有利於實現經濟軟著陸。就像溫水裡煮著的青蛙一樣，投機者可能始終都不會跳出來。但是最終，他們還是不得不承受所有的損失，賣掉手中囤積的房產。這一次，將會是工薪階層能夠承受的價格水平。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)