4月樓市遭遇「滑鐵盧」 開發商資金鏈趨緊

4月份的銷售數據，無異於給開發商敲響一次警鐘。這個月度曾經連續多年點燃當年度的商品房市場熱情，但今年卻有一點「啞火」——無論大中城市商品房成交量，還是品牌發展商的簽約數據，都透露著並不樂觀的氣息——房地產市場整體下降的趨勢依舊未能逆轉。

一二線城市銷售面積同步下跌

國家統計局日前公布的4月份數據顯示，當月全國商品房銷售面積7255萬平方米，同比下降9.9%，較上個月15.8%的增速明顯下降，銷售額3926億元。

統計的17個主要城市銷售面積同比平均下降50%，較3月份21%的降幅繼續擴大。一線城市4月同比平均降幅約為41%，二線城市平均同比降幅約為59%。一二線城市銷售同比明顯下降，僅有無限購政策的三四線城市銷售情況好於一二線城市，全國整體同比降幅為10.4%。

恆大地產（03333.HK）總裁夏海鈞日前在香港接受媒體採訪時指出，4月份的銷售數據反映出宏觀調控的效力已經顯現。目前，全國基本呈現「一線城市微跌、二線城市持平、三線城市增長」的格局，而且一線城市尚未調整結束，房價有進一步下降空間。他強調，如果一線城市的房價下降15%~20%，將受到剛性需求的歡迎並入市買房。

事實上，政策的疊加效應下，市場下滑早已在意料之中。一方面限購、限貸等政策確實限制了部分購房需求，另一方面，多數開發商仍未採取明顯的促銷行動，而購房者也未擺脫觀望情緒。

多家證券分析機構的研究報告認為，未來開發商的資金鏈條會趨於緊張，存貨上升明顯，降價動力有望增強，屆時，市場交易下降的趨勢才會逆轉。

開發商表現參差不齊

在4月份整個行業呈現集體成交下降的背景下，大開發商的市場表現卻不盡相同，漲跌互見，但基本以低價、三四線城市以及較早降價的開發商表現搶眼。

5月11日，恆大地產披露的數據顯示，公司4月合約銷售面積87.5萬平方米，同比增長51.3%，環比增長14.4%。2011年1~4月，恆大地產銷售共計259.5億元，同比增長113.9%。截至4月底，集團已完成全年700億銷售目標的37%。

恆大地產在公告中表示，自2010年3月恆大集團正式進入三線城市以來，截至2011年4月底，集團已在13個省區市的20個三線城市擁有在售項目，年內將有更多三線城市項目陸續開盤。

同樣在二三線城市近郊開發項目的碧桂園（02007.HK），也取得不錯業績。數據顯示，公司截至4月30日的簽約金額為119億，「五一」期間更銷售34億，是去年同期的207%。

近期因為在深圳降價而引發搶購潮的中海地產（00688.HK），也搶先一步實現較好銷售，4月銷售達82億港元，銷售面積達到42.2萬平方米，同比分別增長68.0%和7.4%。前4個月，中海地產累計實現房地產銷售額279.7億港元，同比增長50.3%，累計實現銷售面積181.9萬平方米，同比增長31%。

除少數幾家公司能夠在4月份實現銷售增長外，其餘多數企業都表現不佳。繼萬科（000002.SZ）的4月份銷售出現增速放緩勢頭之後，保利地產（600048.SH）、金地集團（600383.SH）、龍湖地產（00960.HK）發布的數據也出現了增長放緩的情況。

4月，萬科銷售金額79億元，同比去年略微增長，但環比今年3月下降約20%；保利地產實現簽約金額66.84億元，同比增長63.41%。相比之下，3月份保利地產簽約金額66.13億元，同比增長96.88%，顯示保利地產的銷售增速放緩。

各家企業銷售放緩的原因雖然不盡相同，但與總體市場環境景氣指數下降不無關係。萬科董事會秘書譚華傑在一場投資者見面會上表示：「公司4月份推盤比3月份的推盤略少一些，主要原因是現在項目的銷售許可受到了一些審批環節上面的限制，而這個情況可能在5月份還會進一步延續。」

資金壓力漸漲

銷售下滑的風險，在逐步考驗開發商的資金鏈。事實上，統計局的數據也間接說明開發商的資金壓力會逐步上升。

數據顯示，4月全國商品房開發投資額4494億元，同比增長34.6%，投資增速略超預期。4月份34.6%的同比增速較3月的33.2%略有上升，高於去年全年33.2%的增速，從2002年以來的歷史看，目前超過34%的投資增速也在高位。

而同期開發企業資金來源增速回落。1~4月房地產開發企業資金來源2.54萬億，同比增長17.4%，較上個月回落1.2%個百分比。其中貸款資金增幅為5.4%，增幅低位企穩；自有資金來源同比增幅27.4%，與前一個月持平；由於銷售額的下滑，3月份其他資金來源增幅為14.8%，下降了3.9%個百分點。

華創證券發布的研究報告指出：無論是宏觀數據還是微觀調研的情況均顯示，房地產開發貸款的獲得難度在加大，並且這一趨勢短期內並不能得到好轉。緊張的銀行貸款頭寸導致房地產企業對於自籌資金和銷售回款的依賴加大，但是4月份商品房銷售額單月負增長11.7%，住宅銷售額單月負增長15.5%，使佔地產企業開發資金來源36.3%權重的定金及預收款和個人住房按揭兩項也受到較大影響。另外直接融資限制也並未解除，預計除位於銀行優質客戶名單上的企業貸款將不受到貸款緊縮的影響外，大多數房地產企業的資金鏈將經受考驗。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)