瑞士信貸：中國房市會「長期痛苦」(圖)

2011-12-09 11:08 作者:李明

開發商在極力拉人看房  圖片來源：Getty Images

【看中國記者李明編譯報導】據福布斯（Forbes）12月6日報導，中國最大的地產開發商萬科公司12月5日稱，11月銷售額比去年同期下降36%，該公司連續4個月收入下跌超過10%。瑞士瑞信銀行最新一份題為「短期獲利？長期痛苦」的報告預測，中國房市從2011年中期的峰值至2012年底，將平均下跌20%。瑞信建議減持中國房地產類股票，並警告說，宏觀價格下調可能不足以恢復銷售。報告確信，只有當經濟嚴重惡化時才可能讓中國房市全面鬆綁；目前對任何購房者信心的提振都是有限的。

相比於瑞信20%跌幅的保守估計，一些中國媒體更為悲觀，推測將暴跌40-50%，其幅度將極大衝擊中國政局，必然導致當局過度施用貨幣寬鬆政策，將信貸資金導入房地產領域。一年來，中國一直在通過調控貨幣政策、控制銀行和限購，試圖為房產泡沫降溫。如今房市放緩，必然有人受到衝擊。上海已有買房者對最近開發商急於降價清倉之舉反應憤怒。可以想像當市場疲弱引起價格下滑加速時，他們的狂怒。

中國行情看漲者辯稱，有關大量未銷售空屋囤積的報告忽視了未來對新興城市現代房的大量需求。瑞信質疑這種所謂的「需求」，認為其忽略了二手房轉賣市場：並非所有人都要購買新房，投資買房者也有房子要脫手。空屋將會囤積更久。這對於新建項目的前景不利，而新建項目是直接維繫開發商和當地政府從土地獲益的命脈。

瑞信根據房產部的數據估計，中國地方政府現有征地將滿足9千9百萬單元新住房，2010年城市住房銷售達到歷史最高的9百萬戶。依此類推，地產開發商有足夠土地滿足10年的需求量。若考慮二手房市場，將超過10年，是一個供過於求的情況。中國共有房屋1.86億單元，其中49%建於1995年後。其中有多少房屋空置待售，無人知曉。

關於中國房市前景的爭議取決於收入和城市化進程。大部分新建房屋位於城鎮地區。中國城市人口持續增加，到2010年已經有50%家庭被劃為城市戶口。然而這一數字除了因為鄉村人口向城鎮遷移，另一半原因是城鄉區域劃分的改變。政府頻繁地將農地劃為城鎮，因而得以徵用並開發成住宅和商業用房。於是城市土地囤積量在理論上擴張，但不意味著有更多中產階級城市人口進入這塊市場。最極端的例子是擁有3千3百萬人口的重慶市，從1997年至2008年人口年均增長1%，但是城市佔地年均增長12%。北京人口在相同期間年均增長1%，而城市佔地年均增長9%。瑞信指出這種在其它城市同樣屢試不爽的障眼法，說明房市需求很可能被誇大，而供應量被低估。地產開發者將駛入市場下滑的窘境。

（譯文有刪節，點擊看原文）

(文章僅代表作者個人立場和觀點)