瑞士信贷：中国房市会“长期痛苦”(图)

开发商在极力拉人看房  图片来源：Getty Images

【看中国记者李明编译报道】据福布斯（Forbes）12月6日报道，中国最大的地产开发商万科公司12月5日称，11月销售额比去年同期下降36%，该公司连续4个月收入下跌超过10%。瑞士瑞信银行最新一份题为“短期获利？长期痛苦”的报告预测，中国房市从2011年中期的峰值至2012年底，将平均下跌20%。瑞信建议减持中国房地产类股票，并警告说，宏观价格下调可能不足以恢复销售。报告确信，只有当经济严重恶化时才可能让中国房市全面松绑；目前对任何购房者信心的提振都是有限的。

相比于瑞信20%跌幅的保守估计，一些中国媒体更为悲观，推测将暴跌40-50%，其幅度将极大冲击中国政局，必然导致当局过度施用货币宽松政策，将信贷资金导入房地产领域。一年来，中国一直在通过调控货币政策、控制银行和限购，试图为房产泡沫降温。如今房市放缓，必然有人受到冲击。上海已有买房者对最近开发商急于降价清仓之举反应愤怒。可以想象当市场疲弱引起价格下滑加速时，他们的狂怒。

中国行情看涨者辩称，有关大量未销售空屋囤积的报告忽视了未来对新兴城市现代房的大量需求。瑞信质疑这种所谓的“需求”，认为其忽略了二手房转卖市场：并非所有人都要购买新房，投资买房者也有房子要脱手。空屋将会囤积更久。这对于新建项目的前景不利，而新建项目是直接维系开发商和当地政府从土地获益的命脉。

瑞信根据房产部的数据估计，中国地方政府现有征地将满足9千9百万单元新住房，2010年城市住房销售达到历史最高的9百万户。依此类推，地产开发商有足够土地满足10年的需求量。若考虑二手房市场，将超过10年，是一个供过于求的情况。中国共有房屋1.86亿单元，其中49%建于1995年后。其中有多少房屋空置待售，无人知晓。

关于中国房市前景的争议取决于收入和城市化进程。大部分新建房屋位于城镇地区。中国城市人口持续增加，到2010年已经有50%家庭被划为城市户口。然而这一数字除了因为乡村人口向城镇迁移，另一半原因是城乡区域划分的改变。政府频繁地将农地划为城镇，因而得以征用并开发成住宅和商业用房。于是城市土地囤积量在理论上扩张，但不意味着有更多中产阶级城市人口进入这块市场。最极端的例子是拥有3千3百万人口的重庆市，从1997年至2008年人口年均增长1%，但是城市占地年均增长12%。北京人口在相同期间年均增长1%，而城市占地年均增长9%。瑞信指出这种在其它城市同样屡试不爽的障眼法，说明房市需求很可能被夸大，而供应量被低估。地产开发者将驶入市场下滑的窘境。

（译文有删节，点击看原文）

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