房地產調控定向放鬆

2011-11-30 13:36 作者:葉檀

時近2011年年底，在房地產調控成效初現的同時，從剛性需求與招商入手，中國房地產調控定向放鬆的跡象已經顯現。

由於成交量大幅下滑，房價出現鬆動。中國國家統計局此前公布的數據顯示，在70個大中城市中，10月新建商品住宅價格環比下降的城市增至34個，比上月增加17個， 同比下降 的城市有兩個，同比漲幅回落的城市達59個，較上月增加13個。

這並不是理想的調控結果：一方面，投資者的預期還沒有徹底打消。在實體經濟不景氣、貨幣泡沫沒有消退、投資無門的情況下，許多投資者正在持幣待購，只要政策稍有鬆動，房地產市場就會出現報復性反彈；另一方面，由於交易量大幅下降，地方政府出面土地流拍、年關難過的困境，是否放鬆調控成為博弈焦點。

政策是雙向的：放鬆調控是房地產樂觀主義者的終極幻想，注定無法實現；應對經濟下滑，各地定向放鬆政策已經出臺。

面對洶洶而來的房地產調控放鬆論，有關人士做出強硬回應。先是11月初，中國總理溫家寶強調房地產調控不放鬆，而後11月25日，副總理李克強表示，當前房地產市場調控已取得一定成效，但仍處於關鍵時期，要堅持實施遏制房價過快上漲的政策措施，進一步鞏固調控成果。繼續完善住房供應體系，在積極推進公租房等保障性住房建設、加大棚戶區改造力度的同時，增加中低價位、中小戶型普通商品住房供給。充分發揮市場的力量，滿足群眾多層次、多樣化的住房需求，促進房地產市場健康發展和人民群眾住有所居。從兩位房地產調控政策的關鍵人物表態可以看出，房地產重回2008年年底、2009年年初大放水的局面，不可能。

房地產調控雖然不會放鬆，但各地新政的出臺，可以看出調控逐漸轉向務實，從剛性需求與招商入手，利用剛性需求托市以挽救地方財政的跡象顯露無遺。此次托市，短期目標是挽救急劇下滑的交易量，長期目標是刺激剛性需求、發展經濟開發區。

各地托市已現端倪。10月21日，南京市公積金管理中心宣布，從24號開始，南京公積金貸款將恢復最高可貸額度。最高貸款額度將由現在的20萬元/人、40萬元/戶，恢復為30萬元/人、60萬元/戶。與額度恢復同步的，是公積金二次貸款政策的有條件恢復：家庭已申請過一次公積金貸款，在全部還清貸款並賣出唯一住房後，再次購房時可以使用公積金貸款，但首付不得低於6成，貸款利率是公積金基準利率的1.1倍。這是放鬆房地產金融槓桿的第二隻羞答答的氣球。

處於房價大跌風暴眼中的杭州格外引人注目。2011年6月3日發布的《2011年度杭州經濟技術開發區企業安居工程補助實施細則》(暫行)，日前正式啟動。根據《細則》內容，開發區財政安排企業員工安居補助專項資金(以下簡稱專項資金)1億元，用於建立租房補助和購房補助機制。

按每套房屋一次性補助10萬元購房款，以及分3年最高補助額度為50萬元的銀行同期商業貸款年息或公積金貸款利息的規定，最高每套房可以補貼20萬元。貸款額度不足50萬元的，按實際貸款額度進行補助，申請對象必須於2011年度內在開發區範圍內購置商品房。

杭州此舉一為經濟開發區招商，二為穩定經濟開發區房價。根據杭州市統計局的最新數據顯示，今年1月∼10月，全市商品房銷售面積為571.03萬平方米，同比下降20.8%。而杭州經濟開發區所在的下沙板塊成為房地產板塊的下沉中心，率先掀起降價大潮——根據杭州透明售房網數據顯示，該板塊目前是杭州降幅最狠的板塊，最高降幅4成，一般降幅在10%左右。筆者到下沙之時，看到居民樓打出大幅標語，抗議開發商降價，「還我血汗錢」的呼聲非杭州一地。

杭州並不孤獨。

根據北京市住建委、地稅局日前聯合制定的《關於公布本市享受優惠政策普通住房平均交易價格的通知》，以及北京市財政局、地稅局、住建委聯合制定的《關於加強存量房交易稅收征管工作的通知》，自12月10日起，北京市享受優惠政策普通住房平均交易價格調整為按照全市住房平均交易價格結合區位調整係數確定。

北京出臺的新政以新標準區分豪宅與非豪宅，直接效果是刺激剛性需求，刺激政府重點規則地區的發展。新政將普通住宅定義為必須同時滿足住宅小區容積率在1.0(含)以上、單套建築面積在140(含)平方米以下、實際成交價格低於新確定的區域普通住房平均價格1.2倍以下的住房，並表示符合條件的「普通住房」，購售雙方都可以享受稅費優惠。

新標準中，將「按環線確定套總價上限」調整為「按全市住房平均交易價格結合區位調整係數」確定，調整係數除了考慮環線因素，還考慮了南城、北城的區分。認定標準最高的四環內北部地區達到38880元/平方米，最低的六環外地區也達到了17280元/平方米。這也就意味著，政府認可了市中心地區的級差地租；不按照房屋總價來計算價格標準，而是以每平米的單價來計算。

未來，北京普通住宅的數量將大大增加，剛性需求購房者可以享受稅收優惠。不同區域內，購售雙方契稅和營業稅最高能達到7萬餘元至12萬餘元稅的減免幅度。

各地出臺不同的購房補貼，常州市領軍型創新創業人才給予最高50萬元的一次性購房補貼和最高30萬元的落戶獎勵。在重慶主城10區首次按揭購房者，同時在10區內繳納個稅的購房產權人，根據所繳納的個稅額度可享受財政補貼優惠。據重慶財政部門解釋，該項政策主要是為了引進高端人才。如同以往的招商引資給予稅收優惠，目前則風行購房補貼，可見政府希望藉助於住房引進企業與人才的用心，其象徵意義遠遠大於實際意義。

除了以剛性需求托市、挽救交易量之外，以保障房保證房地產投資、維持經濟增速平穩也是重中之重。

瑞銀證券新近發布研究報告認為，中國房地產整體建設活動在未來幾個月將急劇減少。 住建部數據顯示，10月房地產銷售面積同比下跌10%，為2010年4月實施房地產調控政策以來，首次在沒有新規出臺的情況下，銷售面積出現下跌。房屋新開工面積增長也出現放緩，10月較去年同期僅增長2.2%左右。10月房屋施工面積同比下跌3%，為一年半以來的首次下跌。

如果房地產投資下滑，將使投資拉動的經濟出現快速下行風險，因此，強調保障房的建設規模也就毫不奇怪。左手拉動剛性需求，右手督促保障房建設，希望以此實現中國房地產市場軟著陸。

房地產市場與貨幣政策一樣，全面放鬆不可能，但定量定向的寬鬆已經成為現實。可以預料，如果經濟進一步緊縮，那麼貨幣與房地產市場定量定向寬鬆的幅度將進一步擴大。

調控房地產是尷尬的，房價不下滑，讓人擔心泡沫；房價剛開始鬆動，成交量與土地流拍，讓一些群體成為驚弓之鳥。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)