房價下行大勢所趨

2011-11-14 13:20 作者:溫建寧

房地產的合理價格，並不取決於房地產商的自主定價能力，主要要看「中低收入家庭住得起或租得起」的承受能力，還要看房子本身由居住功能所決定的價值，而非房子作為投資品屬性的高溢價價格。

筆者以為，要是按照反映民眾承受能力和商品真實價值來衡量，當前房地產價格遠非「合理價格」範疇，存在著較大的價格向下調整空間和可能性。房地產調控不放鬆的表態說明，政府很有必要在鞏固調控成果的基礎上，繼續發揮政策效能進一步擴大調控成果將是現實選擇。這也從側面說明，政府心目中的房地產調控預期目標遠未達到，面向房地產領域的財政金融政策不僅不能放鬆，而且還應該適度定向趨緊，以使得房價下降不僅是既成事實，還要讓廣大居民都能親眼看到、和親身體會到。

隨著金融政策預調和微調的變化，房地產市場也出現了很強烈的希望放鬆的預期。在關於調控從嚴的強音屢屢發出之後，這種針對房地產的定向寬鬆預期應該打消了。有不少房地產商具有極其敏銳的政策把握能力，他們總能把握經濟政策的脈搏因勢而動、因時而為。當這些開發商意識到中國經濟「去房地產化」大局已定的時候，他們就會選擇靈活應變，通過把降價進行到底的方式，吸引持幣觀望的購買力，從而完成短期快速跑量銷售的目的，盡快把房子「物」的財富變現為「真金白銀」。這也就是為什麼繼溫州老闆「跑路潮」之後，特別是一線城市房地產最先學會了「跑字訣」，比賽和競爭誰最先在房價上「跑得快」。這也是「降價潮」不僅出現在上海，也迅疾波及到北京和深圳等主要城市的原因。

促使房價回歸合理價格，降房價就是必然趨勢。

第一，宏觀調控政策有前提條件的靈活性，不僅不意味著方向性上的弱化，而是需要毫不動搖地堅持調控政策，為艱難前進的經濟轉型創造有利環境。

第二，國外經濟環境改善不能消除經濟發展面臨的不確定性，宏觀調控尤其是房地產調控的大方向性不能輕易變更。當前不應該、也不可能會退回去重走金融過度寬鬆、貨幣過分膨脹的老路，應該堅持中國經濟「去房地產化」的經濟轉型之路。

第三，國內通脹壓力減輕不能得出經濟局勢完全向好結論，宏觀調控大政方針需要毫不動搖。中國經濟放緩的步伐也在加快，更不容許房地產行業無限度吸納其他行業資金。

第四，高房價開始出現實質性的價格鬆動，因房價上漲產生的社會財富差距拉大有望縮小。那種不論對社會的貢獻大小，只因為多一套房子就決定了財富差距的時代該結束了。

第五，地方政府有關部門表態不支持「房鬧」，就等於承認降價的合法合理性，有可能成為擊碎地產商心理預期的最後一根稻草。

總而言之，過去民眾和開發商僵持狀態的暗暗博弈，因為地產商率先大幅降價跑量促銷，轉瞬間演變成了購房業主和開發商對立情緒的公開博弈。在多方博弈中，房地產僵局有望打破。