權威報告指北京通州樓市崩盤(組圖)

2011-10-29 12:53 作者:李慎

通州降價現象蔓延 庫存積壓消化難

在政策的嚴厲調控和限制下、開發商的資金鏈進一步趨緊，樓市持續低迷，通州作為2010年初房價上漲最快的區域，在今年調控中受到的影響更大，北京中原市場研究部全面調查通州樓市數據，形成報告，期望能夠使讀者瞭解通州目前樓市現狀。

1：通州區域介紹

2：通州房地產市場介紹

3：通州降價商品房項目成交情況詳細列表

4：通州二手房市場概況

5：通州後市預測

1：區域介紹：

通州，地處長安大街東延長線上，是北京最重要、發展最早的城市發展新區。根據北京市第六次人口普查，常住人口規模達到118.4萬人，主要分布於城鐵八通線沿線、新華大街-運河大街、通州北、馬駒橋（亦莊部分）四個主要的生活組團。

影響通州樓市發展的主要是「一核四區」的新城規劃，四條城鐵規劃的年內敲定，同時通州區生活配套各方面不斷完善。如近段時間，京通快速公交通道開通，直達國貿，全程耗時14分鐘，比地鐵快10分鐘；而明年年底城鐵六號線一期開通，對通州社會發展效率的提升無疑利好。「十二五」期間，規劃確定東城區10萬名居民安置至朝陽、通州，同步遷入部分三甲醫院、光明小學、史家小學等十餘所中小學和20所幼兒園分校，進一步提高通州生活水平和質量。

2：通州房地產市場介紹：

近幾年，通州樓市發展很快，房價也一路飆升，然而配套設施卻相對滯緩，所以在樓市調控的情況下，通州房價迅速收縮。

目前，通州在售住宅樓盤45個，庫存量在1.6萬多套，佔到全市的12%左右，月均銷售量在300-500套，成交均價15000-16000元/平米。2009年至今，住宅地塊出讓合計24塊，建築面積417.5萬平米，佔全市的13.3%，土地成本平均在5000元/平米左右，所以，對於大部分開發商有承受一定幅度降價的空間。

3：通州降價商品房項目成交情況詳細列表：

目前通州主要的在售的住宅樓盤有15個，主要位於通州新城、亦莊部分，包括「京城第一降」、「半折甩賣」樓盤等，實際降價幅度最大，目前售價比去年年初降20%左右。

數據來源：北京中原市場研究部

4：通州二手房市場概況

通州二手住宅主要分布於地鐵沿線、新華大街-運河大街等區域，目前月成交量在500套上下，成交均價在14000-15000元/平米，主要集中於地鐵沿線項目。通州社區主要分為城內居民安置房、回遷房、商品住宅，部分安置房和回遷房，離地鐵較遠，售價較低，均價在8000-12000元/平米之間。

通州二手住宅受新建住宅降價影響降價明顯，從3月份至今單價多降1000-2000元/平米。另外根據北京中原市場研究部對八通線沿線二手房調研，管莊、雙橋離地鐵較近的樓盤售價降至15000-20000元/平米之間，所以通州二手住宅價格下行趨勢明顯。

5：通州後市預測：

通州商品住宅成交月總量不足1000套，一、二手房價持續下跌，究竟有多大的下降空間：北京中原市場研究部認為：

首先，土地佔開發成本的主要部分，通州09年至今，有417.5萬平米的住宅開發麵積，90%以上的項目土地成本在5000元以下，也就是說大部分開發商能夠承受比較大幅度的降價。

其次，通州老項目降價引起諸多糾紛，使得大部分項目降價謹慎。通州的特殊情況是大部分項目都是大體量庫存項目，開發週期長達幾年，之前房價上漲過快，雖然項目成本比較低，但是一旦降價，之前的老客戶糾紛將比較多。通州住宅目前庫存量在1.5萬套左右，企業庫存壓力越來越大。

最後，通州新城規劃的實施速度將影響通州房價。在2010年影響通州房價的最大因素新城規劃，在最近已經逐漸開始進入實施階段，新城規劃的執行速度將是最近一年來影響通州房價的關鍵因素。

而目前雖然成交均價已經下滑到1.5-1.6萬元，但是成交主要房源集中在通州新城，而非2010年的城鐵沿線。從目前的庫存量和銷售情況來看，預計全區降價的底部可能會在1.5萬元左右，從佔據通州最近絕大部分成交量的天時名苑等項目可以看到，在通州城鐵沿線均價1.6-1.7萬左右將會有相對比較高的簽約量，而通州新城可能會下調到1.3-1.4萬左右。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)