樓市泡沫是放大還是開始擠出

2011-10-25 12:03 作者:易憲容

最近有一期的美國《時代》，把中國房地產泡沫破滅對世界經濟影響看成是當前世界上最為重要的第三大問題(第一大是歐洲主權債務危機，第二大為美國經濟可能第二次探底)，如果中國房地產泡沫破滅，對世界經濟衝擊與影響不可低估。

現在的問題是，當前中國的房地產泡沫是不是還在繼續吹大，或中國房地產泡沫開始在擠出？

房地產市場是否發生根本性變化，一是要看房價是否出現大的調整，或房地產市場投資預期開始改變；二是看房地產宏觀調控是否繼續完善。

先從住房價格來看，從2010年國十條以來，到今年9月份為止，國內70個城市房價，儘管房價環比下降的城市在增加，但是以同比來看僅有一個城市下跌，而其他城市房價同比仍然在上漲，只不過上漲幅度沒有以前那樣快而已。

在市場經濟中，價格變化是整個市場運作的核心，如果房價不調整或下跌，巨大的房地產泡沫是無法擠出的。

再從中國各地住房的供求關係來看，隨著住房銷售快速下降，不少地方住房都處於嚴重供應過剩的態勢下。而這種房地產供應嚴重過剩又分為兩個方面。一方面是房地產開發商手中持有的住房沒有銷售出去，二是早幾年住房市場投機炒作瘋狂，大量空置投機炒作者手中的住房。

如果這些住房投機炒作者意識到市場預期開始逆轉，這些過剩住房就會大量流向市場。其對市場造成的影響與衝擊決不會小。

早幾年房價快速飆升時，房地產開發商及不少投機炒作者，都認為國內房價之所以會快速飆升，就在於住房市場的供求關係問題，就在於住房市場存在如此大的「剛性需求」，但住房生產又十分有限，其價格豈能不快速上漲？

如果按照這樣的邏輯，當前住房完全處於供大於求的市場，那麼住房完全供大於求的城市，房價也一定會下降了。

可實際上，即使房地產開發商手上持有的住房最多，住房投機炒作者住房空置率最高，當前國內房價就是不調整。何也？問題就在於當前中國住房是投機炒作為主導的市場，這種市場住房需求可以是零到無窮大。

即只要信貸獲得容易、融資槓桿率高及融資成本低，投機炒作者對住房市場價格上漲的預期就會高，湧入住房市場的投機炒作者就會是無窮的。

因此，當前中國住房市場調整完全取決於是不是由投機炒作為主導的市場轉變為以消費為主導的市場。當前國內房地產市場這種轉變仍然處於不確定之中，從而使得當前國內房地產市場投機炒作者總是認為當前政府的房地產政策是暫時的，只要有某種突發條件就會出現逆轉。

如果房地產仍然是一種最為好的賺錢工具，那麼房地產泡沫要想擠出是不容易的。