房價跌多少 調控才會松

2011-10-21 12:02 作者:付濤

40%？

誰說的？銀監會主席。

40%說明什麼？銀行安全墊的厚度。

週三公開的銀監會主席劉明康講話稱，中國商業銀行房地產開發貸款的平均押品比例達到189%，即使房地產抵押品重度壓力測試下跌40%，覆蓋率仍高於國際通行的110%標準。

中金公司本週一發布的研報對銀行安全墊的厚度更為樂觀（可承接約50%的跌幅）。該公司分析師在長沙等三地調研發現，只要不出現房價較銀行評估價（一般較現價折扣10-30%）下跌30%，且項目延期3年的極端情況，項目就能盈利。

例如，某知名開發商在長沙的樓盤預計售價為2.1至2.2萬元，銀行貸款的評估價按照1.6萬元測算，只要最終售價不低於1.1萬元，銀行面臨的風險就不大。

此外，劉明康指出目前約98%的個人按揭貸款「貸款房價比(LTV)」低於80%。而中金公司的調研結果同樣更為樂觀。中金發現，其調研項目的LTV一般控制在60%以內。這意味著當這些房地產項目出售到50-60%時，銀行的貸款就已經基本可以還清了。

無論是劉明康為銀行健康狀況的辯護詞，還是中金公司的最新調研結果，都說明從金融系統安全的角度看，房價可調整的空間還很大，房地產調控的可操作餘地也還很充足。

接著看看，週二統計局的數據。1-9月份，住宅投資同比增約35%，1-9月份房地產銷售面積同比增長12.9%。但這些宏觀數據掩蓋一些有趣的事實，例如：房地產界人士普遍認為，剔除保障房投資，住宅投資同比為零甚至為負；全國銷售面積同比增約13%，而一線城市北京上海同比已降13%。

值得注意的是，房地產開發企業本年資金來源中，銀行貸款約9.75萬億元，同比僅增3.7%，增速幾近觸底；更引人注目的是，個人按揭貸款截至9月末終於出現負增長（同比降3.2%）。

按揭貸款坐「滑梯」的狀況，在局部城市表現很突出。上海市前三季度個人住房貸款僅增近200億元，不足去年一半，其中8月僅25億元，9月份更是跌至4.1億元。

什麼因素導致按揭貸款急劇下降？是的，購房需求下降很快，但銀行按揭貸款供應下降得更快，有限的貸款額度，還提高上調了基準利率。（參見《首套房貸款利率上調是一個信號》）銀行系統對房地產行業的支持力度，正隨按揭貸款的「滑落」急速下降。沒有大張旗鼓，房地產調控在悄悄加碼。

週三在北京金融街威斯汀酒店舉行一個房地產私募基金論壇上，三類動物忙碌著：祈禱中的GP、旁顧四周的LP和覓食的禿鷲。

GP：我們只能祈禱兩年後的銷售去化率不出問題；

LP：這個月起，房地產要停下來，高新科技、文化產業……

禿鷲：看好接下來房地產行業的併購，不單是小的，包括一些大的可能要出問題；不像2008年，這次不倒一批房企，政府不會放鬆。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)