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北京地產調控「降價」訣竅(圖)

作者:付濤  2011-04-01 12:43 桌面版 简体 打賞 1
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按照國務院要求,3月31日是各城市公布房價調控目標的最後期限。截至31日18點,上海、北京、深圳、廣州等60多個城市相繼公布今年房價調控目標。

緊隨上海之後,北京30日宣布其調控目標:「加大住房保障力度,廉租住房應保盡保,公共租賃住房保障能力明顯提高;新建普通住房價格與2010年相比穩中有降。」

「北京目標」第一次出現了難得的「降」字!這不單是獨樹一幟,簡直是大快人心!

因為除北京明確表示新建普通住宅「穩中有降」,多數城市將今年房價控制目標定在上漲10%左右。各地房價調控目標的公布,非但沒有向市場傳遞降價信號,甚至反倒加強了「漲價」預期。

正當「北京目標」沉浸在一片讚譽聲中,浸淫北京樓市17年的中原地產,在其當天的分析報告裡,提出了個「低級」問題:這個「新建普通住房」究竟界定在什麼範圍?

同一天,以專業性著稱的中金公司發布房地產研報。中金資深房地產分析師白宏煒在《對各地2011年房價控制目標的評論》中稱,所謂「新建普通住房」是指容積率1.0以上、面積144平方米以下、價格低於同級別土地上住房均價1.2倍以下的住房,包括普通商品房和保障性住房。

若上述界定屬實,這將是一個令人震驚的發現:「新建普通住房」既包括普通商品房,也包括價格可能遠低於市場水平的保障性住房。

保障性住房體系中,剔除不能計入售價的棚戶區改造項目、廉租房和公租房,經濟適用房和限價房兩類保障性住房均可統計售價,且一般情況售價低於商品房市場價格水平。

若真如此,那麼「新建普通住房」中,保障性住房(經濟適用房和限價房)的比例增加,是否會最終降低其整體價格水平呢?回答是肯定的。

讓我們再來看一下,北京保障房的建設情況。2011年北京市保障房建設目標是新開工建設、收購保障性住房20萬套,佔全市新開工住宅套數60%以上。不過,因建設週期需一至兩年,這些項目當年竣工上市的可能性極小。

那麼,來看一看去年的情況。2010年北京市全年新開工各類保障房22.5萬套,其中經適房3.5萬套,限價房3.1萬套,定向安置房14萬套。2010年,北京市保障房的新開工量相當於前三年總和!

按照建設週期,這批保障房,很可能在今年尤其下半年陸續上市。如果說「新建普通住房」中保障性住房(經濟適用房和限價房)的比重將在今年將顯著上升,你一定不會感到意外吧!

這意味著什麼呢?「穩中有降」?

或許,還有更「雷人」的情況。「新建普通住房」並非一個新名詞,在2010年北京市統計局關於房地產市場運行情況的多數月份的報告中,均以房屋類型將新建住宅分為普通住宅類和公寓、別墅類以及其他住宅類三類,並分別披露其價格環比與同比變化。

在最新公布的2011年1-2月北京市房地產市場運行情況的報告中,房地產市場銷售情況的信息披露出現重大變化——所有關於房價的信息隻字未提。

31日,筆者同事致電北京統計局諮詢此事,得到的回應是:以後房價數據由國家統計局審核,統一發;北京統計局以後不發了。

若這一說法屬實,那麼這意味著北京市「新建普通住房」(新建住宅中普通住宅類)這一統計指標,將從2011年不再向公眾披露(剛剛公布了房價目標,就不公布了,很巧?),甚或從統計指標體系中刪除。

國家統計局從2011年1月1日起,將按照《住宅銷售價格統計調查方案》(下稱《新方案》)實施各地房價統計。《新方案》的指標體系沒有按普通住宅、別墅公寓、其他住宅等進一步細分統計(附註1)。

這可能意味著,北京剛剛提出的房價控制目標,即「新建普通住宅」,未來沒有相應的統計數據進行對應該指標。

「新建普通住宅」這一項統計數據,既然在公眾最關注的時候不再向公眾披露了,且有可能不再統計了,那麼,2011年底,公眾將拿什麼來驗證北京「穩中有降」的房地產調控目標?

附註1:《新方案》的指標體系包括:新建住宅銷售價格指數和二手住宅銷售價格指數。其中,新建住宅類下設保障性住房和商品住宅兩個類別,商品住宅類和二手住宅類均設90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個基本分類。

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