房企資金鏈風險：狼還有多遠？

2011-10-04 12:03 作者:自曾暉

金九踏空，樓市黯淡，利空消息不斷傳來。近期，黑石撤資、綠城受銀監會調查傳言、對沖基金狙擊內房股使股價暴跌、標普再出「黑名單」等成為樓市的熱門話題，無不顯示出市場的恐慌情緒正在蔓延，而且國際投資者似乎比國內更加悲觀。

本週，全球最大的私募股權公司黑石集團首次從中國樓市撤資，將上海一家經營良好的購物中心出售給香港富豪鄭裕彤，此舉被視為國際熱錢撤出中國房地產市場的信號。

9月27日，自調控以來一直給中國房地產行業「負面」展望的國際評級機構標準普爾稱，如果中國房地產銷售額在2011年下半年下降20%、2012年下降30%，一半以上的地產商會出現流動性問題，並預計2012年房價將下跌10%。

調控6個月以來，隨著銷售不利和持續的銀行借貸緊縮，各界對開發商資金鏈是否會斷裂的擔憂也日漸加深，但外資似乎「不太懂國情」，目前國內各專家、開發商或研究機構的主流觀點還是「HOLD得住」：開發商資金壓力加大，但尚未承受重壓。

除了報表數據外，市場似乎還瀰漫著一種心理：經歷了上一輪調控中政府救市、房地產市場V型反彈後，無論開發商還是購房者對中國樓市的信心都大為強化。

2008年初判斷樓市會「百日劇變」的潘石屹近期被問到「劇變會否重演」時說，「開發商穿著棉衣，地方政府穿著單衣」，依賴出口的中小企業、負債纍纍的地方政府都比開發商更困難；而SOHO夫妻檔的張欣對外媒透露，她判斷調控政策將在未來6個月內結束。

如果未來銀根放鬆，那麼開發商的資金風險仍然是一個不動真格的「狼來了」的故事，正如中信證券近期的一份報告所言「貨幣寬鬆，房地產行業顯然將迎接牛市，不需要考慮資金問題。」

如果不呢？中信證券上述報告進行了此項研究，得出的結論是：在最壞的情景下，全行業四季度現金流出佔貨幣存量近30%，上市房企中僅有18家現金流能為正，萬科、保利等龍頭都有現金流風險，而如果不依靠信託或其他渠道形成淨新增現金，整個行業只能維持很短的時間，單個資金不好的公司幾乎馬上要不能支持。

當然，「最壞情景」只有極小的概率，比如當年的順馳；但當前之際，調控政策「收或松」、開發商「抗或降」，或許都將成為中國房地產市場的新轉折點。