房地產信託收緊加速中小開發商出局

瑞銀證券今日發布報告稱，對信託貸款更嚴格的監管將進一步增加開發商的融資壓力，一些資產負債表過度擴張的中小開發商可能走向破產。

瑞銀集團中國首席經濟學家汪濤認為，雖然房地產信託收緊，商品房新開工面積和新投資可能大幅減少。但保障房加速建設，房地產建設整體仍表現良好，房地產信託從嚴監管對經濟影響較為有限。

2009年下半年，信託融資開始蓬勃發展。為繞過貸款限制，銀行與信貸公司合作，以信託公司名義籌資，再將籌得資金購買銀行貸款或借貸給項目。

從2010年二季度開始，由於政府對房地產行業實施了緊縮政策並收緊了對開發商的信貸，開發商不得不使用一些替代性的融資工具，包括房地產信託。

根據中國信託業協會和用益信託網的數據，截至2011年6月，房地產信託資產已由2010年3月的2350億元增至6050億元，增幅為150%。同時，信託資產總額也由2.4萬億元增加至3.7萬億元。

2010年年中，中國銀監會開始嚴控融資類銀信合作產品，但其他類型的信託產品繼續增長。直至近日，路透社報導稱，銀監會將摸底一些房地產開發商的信託融資。

受此消息影響，9月22日，綠城中國早盤股價大跌近17%，至近兩年低位，其他多家內地房地產股亦跟風下挫。市場頗為恐慌。

汪濤認為，銀監會加強對房地產信託的管控，將降低銀行與信託公司對房地產行業的風險敞口。7月以來，新發行房地產信託大幅下降，她預計，新發行房地產信託在四季度進一步減少。

不過，對信託貸款更嚴格的監管將進一步增加開發商的融資壓力。隨著房地產銷售在未來數月趨於疲弱，一些資產負債表過度擴張的中小型開發商將面臨財務困難，並可能走向破產。

汪濤預計，未來數月更為吃緊的流動性會導致商品房建設活動更為疲弱。隨著政府繼續推行當前的房地產行業緊縮措施，商品房建設活動將會進一步放緩。

另一方面，由於開發商將面臨持續的流動性緊縮和疲弱的銷售數據，越來越多的公司可能會願意通過降價來減少庫存、參加保障性住房建設，在某些情況下，小型開發商將不得不把土地或項目折價出售給具有流動性的公司，或走向破產。房地產行業或將出現類似於2004-2005年的整合。

汪濤認為，如果當前銷售數據的疲弱趨勢延續至9-10月的傳統旺季，那麼明年的新開工面積及商品房投資將面臨更大的下行風險。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)