十月庫存預增一萬 北京醞釀降價逃亡

即便是在樓市傳統的旺季，北京的房地產開發企業還是面臨2008年以來最慘烈的十月。因為在十一7天長假所在月份中，北京樓市的預增庫存將創記錄地達到1萬套以上。

北京市住建委的數據顯示，截至2011年9月第三週，北京樓市庫存11.7萬套，呈繼續上升趨勢。而根據中原地產研究機構的統計表明，2011年前8個月北京商品期房的「去化率」（即銷售率）約在30%左右。如果按照這一速度，10月過後，北京商品期房的實際庫存將超過12萬套的水平。這與2008年樓市的「最壞年代」庫存水平基本持平。

十分微妙的是，在這1萬套預增庫存中，約60%為純新盤項目。由於沒有前期業主的爭議與糾紛壓力，這些純新盤實施價格調整策略的空間更大。中原地產預計，目前在個別項目出現3000元/平方米的降幅，有可能在10月之後，首先在城郊地區大規模出現。

預增1萬套

「往年沒有這麼多的開發項目把申請的預售開盤日期放在10月份。」9月21日晚，北京市住建委市場處的一位人士表示。在住建委內部，市場處是負責房地產預售行政許可的部門。

他所說的「多」，是指已經有30多個樓盤向住建委提出10月開盤預售的申請，總計房源約1萬套左右。而在2009年、2010年的同期樓市，提出開盤預售申請的樓盤數，分別為19個和22個，總計房源也維持在7800套左右的水平。

中原地產研究機構於9月展開的市場調研亦證實了這一情況。除此之外，該機構的市場調研還顯示，在申請10月預售開盤的商品期房項目中，純新盤項目佔到60%以上。這與2011年年初業界所預計的由於對市場前景無法準確判斷，開發企業會推遲開盤銷售的預計已經完全不同。

「現在大家都看得很清楚，嚴厲的限購政策之下，有購房資格的人數是一定的，短期內政策不能放開，沒有新的購房資格的人補進來，所以，越晚開盤，房子越難賣，開發企業也就越被動。」萬科執行副總裁毛大慶表示，他認為，這是10月預計開盤量激增的主要原因所在。

「消化」難期待

中原地產首席分析師張大偉告訴記者，對於10月預增的這1萬多套庫存的「消化前景」，在當期的市場狀態下，不要抱太大的希望。因為從4月開始，北京樓市的「去化率」（即銷售率）就一直呈現出下跌的狀態。

多家市場調研機構對樓市的監測數據均顯示，北京8月上市銷售的樓盤開盤30日銷售率平均只有26.2%，上海、深圳的分別為32.4%、28.8%。而從目前9月份的數據看，北京的金九已經明顯是四大一線城市中成色最差的一個。

這意味著，按照這一逐步下降的消化速度，北京樓市10月預增的1萬套庫存中，只有約2000多套能夠消化，「剩餘7000多套，將直接轉化為北京樓市的實際庫存，這種情況恐怕是無法避免的。」北京四方聯達房地產經紀公司總經理楊少鋒告訴記者。

北京市住建委日常對市場成交情況的監測也佐證了這一判斷。截至9月19日，北京樓市成交量在金九再創新低，前19天，商品房住宅簽約套數為2735套，二手房住宅簽約套數為4233套，均創造了最近三年來的最低，成交量甚至不足2009年9月同期的1/4，同比下跌幅度達到了73.4%。

萬科、首創等一線房地產開發企業多位項目負責人告訴記者，從目前市場上來看，相比限購之前半年，新項目需要的客戶蓄積量也發生了明顯的質變，在限購前一個入市500套的項目基本客戶在1000組就可以達到當日售罄。但是在限購後基本需要到2000組左右才能簽約5成左右。而經過7個月的市場消耗，目前不僅客戶很難達到目標蓄積量，30日平均簽約率更是不足3成。

張大偉認為，相比其他城市1年限購，北京5年限購使得新增的外地需求有限，而且在限購半年後，存量需求中大部分意向客戶已經入市。時間越向後推移，這種銷售的難度也就越大。

降價大逃亡

「現在客戶的心態都是等著折扣，認為你的折扣還會有更多，所以不願意現在出手，我們遇到了很多這樣的情況，尤其是在城郊地區的項目上。」首創置業的一位銷售負責人向記者表示。

9月的情況最能說明問題。北京市住建委的市場監測數據顯示，9月供應的住宅項目合計為16個，提供的住宅套數合計為5946套，而截至日前已經簽約的套數為206套。記者瞭解到，9月當月的累積簽約率只有3.5%，創造了限購後的新低。儘管開發企業對於降價一事始終諱莫如深，但張大偉向記者判斷，市場監測數據恰恰證明了「不降價，就難獲房票」。

根據中原地產的統計，北京10月預增的項目中，約60%以上系純新盤項目，約20個；而在這些項目中，位於城郊地區的項目也約有20個。「這些郊區項目可能成為最先大幅降價的樓盤。」張大偉說。

「畢竟如果純新盤多，開發企業擔心前期業主對降價有爭議的擔心就會少，在銷售不力的情況下，向下調價也就更為直接。」楊少鋒說。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)