中國樓市倒下了 溫州人再去炒什麼？(圖)

2011-08-23 12:00

近幾天來，關於溫州炒房團崩盤的消息此起彼伏。溫州人是中國樓市炒作的始作俑者，曾創下使杭州房價兩年增50%、上海400多套房子一上午拿下，隨後房價年增40%。當其席捲南京時僅用兩天時間成交1.6億的房產，也曾使福州的樓市3年時間房價翻了3倍，從2000元/平米一下漲到6500元/平米，同樣溫州炒房團也是首批越洋海外狂抄高加拿大、澳大利亞部分城市的主力軍。其途經之處，不僅把當地樓盤橫掃乾淨，也把本地房價又推向新高。當地民眾把其等同於面對作蝗災一樣的恐懼。

而如今，國家銀根普遍緊縮，國際形勢出現危機，溫州中小企業生存面臨困境的情況下，溫州樓市以及炒房團狀況究竟如何引起了各界的關注。溫州作為中國投機炒房的發源地，也極可能是中國投機炒房的終結地的開始。

上半年溫州抄房團轉攻為守

隨著去年10月至今年上半年，溫州市有了新的限購政策，既對於新開樓盤，一個家庭只能買一套後，投資性需求一下驟減，現在樓市普遍處於有價無市的低迷狀態，房屋成交量比往年明顯下降，房價平均每平方米下降2000-3000元，成交量下降60-70%，大多數開發商一兩週才賣出一套房產。不過溫州市場地段好的房源均價還是保持在4萬元左右，只是溫州樓市成交萎縮，供大於求，價格出現鬆動跡象是其當前主要特症。

上半年炒房團存在兩極分化現象，有實力的人手中依然握著很多套樓房，而且還極可能期盼限購令一取消，便出手購買低價的房子;而另一些實力不夠強的炒房者，可能因借款過多，揹負高額利息，不得不想快速以低價出售房產。今年4月溫州還有部分以跳樓價出售的房子，最主要的原因是一些老闆投資規模過大，資金週轉不過來，房產又是前幾年以幾千元價格購入的，即使現在以跳樓價出售也無恙，為緩解短期資金壓力，不得不變買房產。可以這樣說，儘管溫州炒房團購買房產時的成本遠低於現在的房價，一下子大幅降價不太可能，不過國家的宏觀調控政策，使其上半年抄資狂炒的熱情正在衰退。

溫州樓市還能苦撐多久?

進入下半年，尤其是8月初，溫州瑞安市新世紀房地產代理有限公司對瑞安天瑞尚城小區一、二、三期共27套退購房源進行集中公開銷售。在此之前，溫州市房管局還曾對位於溫州市區的雲鼎莊園、黎富大廈等34套退房房源進行了統一銷售。相當多的投資客開始拋售手中的房源，溫州市區一些售價在每平米3萬元以上的中高端房源供應量明顯上升。最近溫州本地報紙上出現大量房產轉讓廣告，每天5個版，數千套房產開始轉讓。但乏人問津。

除了住房市場的慘淡之外，當地的土地市場也一改火爆場面，在溫州上半年出讓的19個土地中，有14個流標，流標佔比高達74%。說明銀行信貸收緊和樓市調控政策正在收到預期的效果。儘管部分炒房團認為，溫州地少人多，土地資源稀缺，房屋存量有限，當地房價不可能出現大幅度下跌。不過我認為，再大的區域，只要投資抄作之風不絕，再多的房源也會供不應求的，只有回到以自住為主的需求內，與當地民眾的承受能力接軌，這才能真正反映出本地房價的真實水平。

由於資金短缺，現在溫州房價已初步形成下跌之勢，如果完全進入下跌通道，相信會有更多的投資性房源拋出，溫州房價下跌之日也就不遠了，如果連溫州炒房團的老家的房價都支撐不住，那麼中國投機炒房者瘋狂的時代已經宣告終結，中國房價整體的拐點出現也將為期不遠。屆時恐怕給當地經濟帶來毀滅性的打擊，這麼多年，溫州人把大量財富都投向了房地產炒作之上，而當地的實體經濟發展緩慢，如果當地房地產去投資化，那麼溫州的經濟由什麼來支撐?

「資金週轉急賣」「白菜價出售」「大降價」……極刺眼的文字出現在多家房產中介門店的房源信息上，使得「拋房」的氣氛愈發濃厚——這裡不是別處，正是中國民營資本最集中的城市之一溫州。

一切看上去充滿戲劇性：向來被認為是炒房團發源地的溫州，如今正陷入一場「拋房」尷尬。

近兩週，刊登在溫州媒體上關於拋售房產的廣告多了起來，有時報紙上甚至連續幾個大版面都是售房廣告。在外界人士看來，溫州全城正在刮「拋房風潮」。

《每日經濟新聞》記者為此赴溫州實地調查，結果發現，「拋房風潮」來自於兩股力量：一是炒房者，二是急於自救的中小企業主。

炒房客變身拋房客

8月16日，記者在溫州市水心街道、上陡門、新城等地看到，多數房產中介生意冷清。

「目前急著拋售的主要是資金鏈緊張的炒房者。」21世紀不動產溫州運營總監黃慧華表示，這段時間房東著急賣房的案例比以往多了不少，尤其是一部分拆借資金來炒房的人。據介紹，溫州房地產市場比較特殊，投資投機成分比較多，這些炒房者資金多是借貸來的，或通過擔保公司，或通過高利貸，本想短期見利後還上，但市場行情不好。

在這些炒房者中，黃洋(化名)的經歷似乎極有代表性。上星期，黃洋終於等來了銀行放貸，款項只有500萬元，而他之前向銀行申請的是1000萬元，還缺一半，對他而言，這是一筆「救命」錢。黃洋是溫州當地一鞋業公司老闆，年初時，他以鞋業公司的名義向銀行貸了一筆半年期的生產資金，這筆錢最終卻被用於炒房。然而，由於市場「蕭條」，半年到期後，他只好向民間借債用來償還到期的銀行貸款，9月中旬到期，利率每月1毛，原想再從銀行借錢來還民間借貸，但現在銀行信貸緊縮，貸款利率上浮且很難貸到。對黃洋來說，如果9月份再還不上錢，他的房子以及經營多年的公司將被查封。情急之下，黃洋只想將手中的房子低價脫手。

「前一階段單價賣4.6萬元，現在可以減少3000元。」黃洋有一套京都城的期房，總面積146平方米，如果現在有人買，他願意總房價直接減去50來萬。據他稱，現在更多的只是問問，如果到了8月底，再沒有賣掉，他打算單價再降3000元。

「當地很多購房者是借錢來的，期限基本上在3~6個月左右，但如今銀行貸款難，導致不少人資金鏈緊繃。」溫州當地一炒房者向《每日經濟新聞》記者透露，有些到期債款還不上，房地產市場行情不好，只好向高利貸舉債。

事實上，除了炒房者，還有一批人也加入了拋房潮中。「目前一些製造業者，在銀行貸不到款，民間借貸利率又高，只好賣掉自己的房產自救。」溫州中小企業發展促進會會長周德文(微博)對記者表示。

周凱(化名)，從事房產中介已7年多，經營的多是別墅排屋等高檔住宅。昨日，他對《每日經濟新聞》記者表示：「現在找我代理賣別墅的特別多，我手頭有一套8000多萬元的獨立別墅，錦繡園四期，405平方米。前兩天，房東告訴我，自己企業資金週轉，銀行未貸到款，如果有人買，他可以直接降價500萬元。」

賣方普遍降價

今年上半年，溫州二手房市場遭遇「重創」。數據顯示，1~6月份溫州主城區二手房交易量4849套，而去年同期成交量是5980套，前年同期是7253套，今年比去年比去年同期減少了近4成。而在7月份上旬，甚至出現零交易量的情況。

記者採訪發現，溫州市中區一套學區房，70平方米，房東承諾單價可降5000元，總價減少35萬元。「房東都急哭了。」代理該套房產的中介人員向記者說，「溫州市區的一套學區房價格一直要41000元/平方米，現在還沒有賣掉，眼看9月份貸款就要到期，房東真的要哭了，房東說36000元/平方米也賣。」

溫州樓市成交的冷淡讓不少炒房者心慌。「目前已成交的單價都比原來低兩三千元。」科威國際不動產溫州某門店負責人稱，「成交下滑，房價的微妙變化加劇了炒房者的恐慌心理。」

周德文則認為，炒房者信心不足導致了目前這種拋售現象。

「現在房產投資者的資金鏈緊張，壓力確實很大。」溫州市工商聯房地產商會副秘書長卓學宋表示，限貸、限購等調控政策重擊了這些炒客，尤其是限購，直接限制了房產的交易。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)