開發商打折促銷成必然趨勢

在「限購」從嚴和銷售回款不暢的情況下,開發商的資金鏈正進一步趨緊。

8月9日,國家統計局發布的數據顯示,今年前7個月房地產開發企業資金來源約4.79萬億元,其中自籌資金達1.93萬億元,同比增長34%,漲幅達到年內最高。

「下半年調控政策將繼續從緊,開發商的資金鏈會面臨更加嚴峻的挑戰。」中國房地產學會副會長陳國強表示,「傳統的"金九銀十"將至,預計開發商會進一步調整策略,加強銷售回款,房價可能有一定幅度地回落。」

開發商衝刺年度業績

儘管在業內看來,降價促銷是目前房地產商最好的回款方式,但業內一位不願具名的開發商卻感嘆,「對於很多企業來說,寧願選擇便宜點賣給同行,也不願考慮降價銷售。」

中原地產華北區董事總經理李文傑向記者表示,如果降價幅度太大,已購房客戶很可能要求「退房」,這對整個行業的影響會非常惡劣。在2006年、2008年的兩輪樓市調控過程中,北京、上海都有開發商大幅降價,從而出現業主「退房」風波。

上述開發商表示,在本輪調控中,有實力的開發商通常是將老樓盤擱置,力推新盤低價銷售。「進入三四季度,大型開發商還是要用銷量換業績,因此在9、10月份的傳統銷售旺季,預計開發商會打起價格戰,不過,這只是銷售策略,房價大幅跳水的可能性並不大。」

記者從北京幾位知名開發商處瞭解到,進入8月份,不少開發商都在調整銷售策略,選擇降價促銷。

招商地產銷售部門一位高層向記者表示,從目前來看,下半年調控政策不會放鬆,但是下半年市場供應量將大幅增長,不少企業都會選擇快速銷售,快速實現資金回籠。「下半年我們公司的重心也會轉移到促銷方面,利用"金九銀十"的機會,確保完成今年的銷售任務。」

遠洋地產一位北京項目負責人則告訴記者,降價促銷是為了搶佔更多的市場份額,越是市場環境惡劣的年份,該公司的市場份額就會爆發性地走高,所以現在是很好的機會。

繃緊的資金鏈

渣打銀行今年7月底的一份調研報告顯示,在被調研的18個大中城市中,認為資金壓力增大的企業佔到了83%。

萬科總裁郁亮在日前舉辦的中期業績會上坦言,「萬科對未來形勢想得比較嚴峻一些,資金緊張的局面會持續下去。」

地產商開發資金主要來自銀行信貸和銷售回款。「目前信貸壓縮的大環境,給房地產商帶來了較大的殺傷力。」陳國強表示。

據記者瞭解,一些銀行在中長期貸款市場上拍賣信貸額度,貸款發放的利率往往較基準利率上浮20%左右。而還有消息稱,銀監會等監管部門將繼續強化開發企業名單制管理,開發貸款必須以在建工程抵押,不得在開發商貸款上面搞貸新還舊,也不允許暫延期限。

與此同時,開發商的銷售業績波動也非常明顯。中原集團研究董事程澐表示,近日雖有萬科、龍湖、碧桂園等標桿房企打折促銷,但新房成交量並未出現明顯回升。

此外,除了信貸與銷售回款之外,多數房地產企業在資本市場進行公開募資的難度也在加大。Wind統計顯示,截至8月9日,今年以來只有保利地產、科學城、萬澤股份、ST合臣等4家地產上市公司公布了增發預案,預計募資130.18億元,其中,僅萬澤股份通過了證監會批准,ST合臣已宣布停止實施。

在資金鏈承壓、融資成本高企的情況下,一些中小房地產企業紛紛通過轉讓旗下項目求生。目前在北京產權交易所網站上,處於掛牌轉讓期限內的房地產項目有30個之多,而上海聯合產權交易所網站上的房地產項目也達23起。

華遠地產董事長任志強對記者表示,今年以來不少中小房企因為債務關係或信貸趨緊等因素,需轉讓旗下項目。但即使因資金緊張而「割肉」求生,這些中小房企同樣能取得不錯收益。

「今年房地產調控雖然看上去更嚴厲,但市場不會出現2008年時那樣大的波動,因為開發商現在已經有了應對政府調控的經驗,會提前做出判斷,進行策略上的調整。」任志強說。

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作者董映頡相關文章


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