開發商打折促銷成必然趨勢

2011-08-14 13:09 作者:董映頡

在「限購」從嚴和銷售回款不暢的情況下，開發商的資金鏈正進一步趨緊。

8月9日，國家統計局發布的數據顯示，今年前7個月房地產開發企業資金來源約4.79萬億元，其中自籌資金達1.93萬億元，同比增長34%，漲幅達到年內最高。

「下半年調控政策將繼續從緊，開發商的資金鏈會面臨更加嚴峻的挑戰。」中國房地產學會副會長陳國強表示，「傳統的"金九銀十"將至，預計開發商會進一步調整策略，加強銷售回款，房價可能有一定幅度地回落。」

開發商衝刺年度業績

儘管在業內看來，降價促銷是目前房地產商最好的回款方式，但業內一位不願具名的開發商卻感嘆，「對於很多企業來說，寧願選擇便宜點賣給同行，也不願考慮降價銷售。」

中原地產華北區董事總經理李文傑向記者表示，如果降價幅度太大，已購房客戶很可能要求「退房」，這對整個行業的影響會非常惡劣。在2006年、2008年的兩輪樓市調控過程中，北京、上海都有開發商大幅降價，從而出現業主「退房」風波。

上述開發商表示，在本輪調控中，有實力的開發商通常是將老樓盤擱置，力推新盤低價銷售。「進入三四季度，大型開發商還是要用銷量換業績，因此在9、10月份的傳統銷售旺季，預計開發商會打起價格戰，不過，這只是銷售策略，房價大幅跳水的可能性並不大。」

記者從北京幾位知名開發商處瞭解到，進入8月份，不少開發商都在調整銷售策略，選擇降價促銷。

招商地產銷售部門一位高層向記者表示，從目前來看，下半年調控政策不會放鬆，但是下半年市場供應量將大幅增長，不少企業都會選擇快速銷售，快速實現資金回籠。「下半年我們公司的重心也會轉移到促銷方面，利用"金九銀十"的機會，確保完成今年的銷售任務。」

遠洋地產一位北京項目負責人則告訴記者，降價促銷是為了搶佔更多的市場份額，越是市場環境惡劣的年份，該公司的市場份額就會爆發性地走高，所以現在是很好的機會。

繃緊的資金鏈

渣打銀行今年7月底的一份調研報告顯示，在被調研的18個大中城市中，認為資金壓力增大的企業佔到了83%。

萬科總裁郁亮在日前舉辦的中期業績會上坦言，「萬科對未來形勢想得比較嚴峻一些，資金緊張的局面會持續下去。」

地產商開發資金主要來自銀行信貸和銷售回款。「目前信貸壓縮的大環境，給房地產商帶來了較大的殺傷力。」陳國強表示。

據記者瞭解，一些銀行在中長期貸款市場上拍賣信貸額度，貸款發放的利率往往較基準利率上浮20%左右。而還有消息稱，銀監會等監管部門將繼續強化開發企業名單制管理，開發貸款必須以在建工程抵押，不得在開發商貸款上面搞貸新還舊，也不允許暫延期限。

與此同時，開發商的銷售業績波動也非常明顯。中原集團研究董事程澐表示，近日雖有萬科、龍湖、碧桂園等標桿房企打折促銷，但新房成交量並未出現明顯回升。

此外，除了信貸與銷售回款之外，多數房地產企業在資本市場進行公開募資的難度也在加大。Wind統計顯示，截至8月9日，今年以來只有保利地產、科學城、萬澤股份、ST合臣等4家地產上市公司公布了增發預案，預計募資130.18億元，其中，僅萬澤股份通過了證監會批准，ST合臣已宣布停止實施。

在資金鏈承壓、融資成本高企的情況下，一些中小房地產企業紛紛通過轉讓旗下項目求生。目前在北京產權交易所網站上，處於掛牌轉讓期限內的房地產項目有30個之多，而上海聯合產權交易所網站上的房地產項目也達23起。

華遠地產董事長任志強對記者表示，今年以來不少中小房企因為債務關係或信貸趨緊等因素，需轉讓旗下項目。但即使因資金緊張而「割肉」求生，這些中小房企同樣能取得不錯收益。

「今年房地產調控雖然看上去更嚴厲，但市場不會出現2008年時那樣大的波動，因為開發商現在已經有了應對政府調控的經驗，會提前做出判斷，進行策略上的調整。」任志強說。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)