朱大鳴：樓市可能處於陰跌階段

2011-07-14 12:20

越來越多的消息說明樓市正在逐步陷入困境，一方面是土地市場變冷，另一方面，房貸業務也在切實收緊，開發商的資金鏈正在越繃越緊。這種狀況，可能是樓市陰跌的開始。

正是在這種背景下，日前，有兩個消息值得關注，一個是北京上半年宅地樓面價下調，20宗宅地出讓金合計為120.3億元，平均樓面價為4121元/平米，同比下降56%。一個消息說，山東有些銀行受到緊縮政策的影響，收緊了貸款。即使仍可辦理，條件也日漸苛刻，單身未婚人士遭遇差別待遇，有的銀行甚至規定，具備公務員或事業單位身份才可辦理房貸。土地市場遇冷和銀行房貸收緊，都來自於一個共同的現實，雖然中國的M2已經近80萬億，數據表明，2008年10月至2011年5月底，M2由45萬億增加到76萬億，增加了31萬億，即使是這樣，當前資金很差錢，這是為什麼呢？一個合理的解釋，就是過剩的貨幣需要更多貸款來填平物價擴張的暗溝。

今年上半年，新增信貸約4萬億元，明顯低於年初制定的信貸投放進度，市場預期，下半年可能會出現鬆動，緩解市場飢渴。問題在於，即使再多投4萬億，恐怕也不夠投機和投資性需求。既然民間高利貸盛行，證明資金確實緊張，緊張的重要原因在於，資產和能源以及房價價格上漲，需要更多的貨幣來填滿這種惡性循環的窟窿。價格越是上漲，需要的貨幣越多，需要的貨幣越多，價格越是上漲，這就是中國物價和貨幣形成一種強化機制的可怕作用。

中國CPI在六月份出現了新高，同比增幅達到6.4%的水平，這只能說明一種現象，在貨幣過剩的驅動下，中國物價上漲已經使得國內百姓的生活壓力加大，普遍感覺自己的鈔票都變毛了，更不用說房價這麼高，讓手中的鈔票顯得更毛。在這種情況下，信貸鬆動並不一定能鬆動哪裡去，因為信貸確實不能再放縱下去。放縱下去只能讓貨幣更加過剩，但悖論是，過剩貨幣反而需要更多新增貸款給予支持。

開發商資金緊張，早已經不是什麼新聞。但是，也並非說開發商離開了銀行，就不能活了。據銀監會的數據，當前非銀行信貸已經佔到信貸總量的一般，很多信託基金都針對開發商，另外，此前不少開發企業在一線城市之外獲利頗豐，特別是三四線城市，還是能夠抵擋一陣子，如今他們不願意去拿地，也是為了防止2008年被資金鏈套牢的困境再現。

更重要的是，由於銀行不能給一些買房者貸款，那麼，勢必短期影響樓市的需求方，同樣對於樓市短期量能有很大影響，畢竟，在國內能夠一次性付款買房的客戶，所佔比例還是少數。但是，也不能就此下定論，開發商斷炊了，回籠資金難了，房價就一定要降很多。

人們期待的情況是，開發商能夠以降價來回籠資金，這是多方意願的一件事情，不過，畢竟現在市場雙方都在觀望，特別是民間人士都在談論樓市不可能降的「信念」。這種情況如果沒有貨幣再大幅度超額供應，那麼，樓市確實可能存在非理性的預期，這個時候，樓市調整可能性就很大。

然而，期待樓市狂風暴雨一般地下挫，那也是不現實，可能性很大的是陰跌，這種陰跌不僅表現在緩慢下跌的情況，而且還可能不反映在數據上，在現實中是在下跌的，但在統計數據上可能反映不出來。以北京為例，這種降價預期已經開始顯現出來，北京房地產交易管理網數據顯示，截止到今年6月30日，北京全市的供應項目為79個，提供的住宅套數合計為26328套，累計簽約套數為11357套，簽約率僅為43.1%，在79個項目中，開發商普遍選擇最終成交價低於擬售價。這就說明，樓價處於在量增價跌的階段，開發商為了防止2008年出現的資金鏈短缺情況，已經開始在回籠資金。

當然，全國樓市千差萬別，而且處於的生命週期也不一樣，不可能所有的地方都處於陰跌階段，不過，可以預期的是，前期上漲過快的新生代城市和一線大城市，城鄉結合部的樓盤回調的可能性比較大。