上海樓市陰跌不止：一豪宅項目直降50%

2011-06-25 13:22 作者:陳哲

直降50%！

這是上海一家大型房企大華集團對旗下豪宅項目作出的選擇。雖然這一驚爆市場的做法可能只是關聯融資手段，但業內已經越來越清晰地嗅到新一輪降價的來臨。

更令市場人士擔憂的是，在貨幣政策和宏調措施絲毫沒有放鬆的背景下，開發商的那些越積越多的樓盤，將帶領市場走向何方？

降價還是融資

上海本地大型房企大華集團日前將一批惜售的豪宅半價出讓，令市場頗為震驚。

這些豪宅位於上海浦東新區北蔡板塊的錦繡華城，大華集團在此耕耘多年。據悉，別墅和獨棟別墅主力戶型面積為270—350平方米，對外報價已逾7萬元/平方米。5、6月之交，大華集團突然將這些豪宅售出。

正當市場為此批高價樓盤熱銷而不解時，記者從知情人士處獲悉，大華錦繡華城別墅的實際成交價與報價相去甚遠。比如，5月31日成交10套別墅，總面積達3052平方米，成交均價為32644元/平方米，6月1日成交的18套共計5701.8平方米，均價僅31944元/平方米。

這一水平基本與上年該項目豪宅的成交均價相當。事實上，在今年4、5月份回暖間隙，該社區的公寓產品的銷售均價就已經超過33000元/平方米。

知情人士透露，這28套花園房的購買者，並非公開市場，而是來自大華集團的關聯投資方，但該人士並未透露大華此舉出自何等緣由。

中房信分析師薛建雄認為，這筆投資背後，很可能屬於債權融資，有可能只是在房市宏調和資金面持續收緊的背景下，大華通過資方來減輕目前公司運營的資金壓力，待市場好轉再以一定利息回購。「當然，也可能藉此機會消化掉一批房源，減輕去化壓力」。

事實上，大華的確也從這筆交易中獲取了流動性。據不完全統計，僅前述兩天的成交，就有近3億元進賬。

在薛建雄看來，隨著銀根的進一步緊縮，市場上資金更加緊張，加上限購、限貸等政策的影響，購買力也日漸匱乏，使得4、5月成交回暖的態勢沒能在6月持續，開發商就更擔心即將到來的7、8月樓市淡季會更加低迷。

除了通過關聯方債權融資外，更多的開發商選擇推盤促銷。保億風景水岸直降20萬、綠地布魯斯小鎮打8.8折、綠地薔薇九里後面的大戶型房源經過降價之後也接近打8.8折。

由於市場低迷，豪宅樓盤的上市更是一再拖延。也許是擔心錯過本輪迴暖行情，6月以來，寶華棟庭、靜觀翠園、金地天境、龍湖好觀山等一批高檔新盤上市，佘山月湖山莊、佘山東紫園、聖堡別墅、四季雅苑、西康路989號等一批此前遲遲未推房源的豪宅推出新房源。

連續陰跌

無論如何，斷臂求生實屬無奈之舉。越發疲軟的市場，仍然難以看到盡頭。

中國房產信息集團發布的最新報告顯示，6月13-19日間，上海共有8個樓盤推出26.51萬平方米商品住宅房源，環比多供應了57.7%；帶動成交量上升13.4%，為13.79萬平方米。受到巨大供應壓力，近兩週的成交均價也一路下滑，本週均價為20640元/平方米，環比下滑5.88%，比前周環比下滑4.36%的幅度有所上升。

來自世聯地產市場週報數據更清晰地顯示，上海商品住宅呈現出供應大於實際需求的趨勢，住宅成交價格連續五週下跌。

這輪價格下挫始於5月極為短暫的量升後。據世聯統計，5月23日—5月29日，全市的商品房開始進入量升價跌的通道，這一週共成交27.77萬平方米，環比下降29.6%；價格方面，商品房成交均價為19490元/平方米，環比下降16.5%。

當周商品住宅成交18.74萬平方米，環比上升1.0%，成交均價為21621元/平方米，環比下降2.8%。

此後的四周，量價齊跌的現象依然在持續。

事實上，5月熱銷的樓盤，也大多依賴降價促銷拉動。今年5月上海商品住宅成交面積僅約83萬平方米，雖然較去年新政後的5月同比有160%的大幅上漲，但均價依然在開發商的預期水平線下徘徊。比如華潤置地在嘉定南翔板塊的中央公園，5月中旬推出一批房源，其網上參考價為2.7萬—3.5萬元/平方米，但佑威提供的數據顯示，該盤當月176套房源實際成交均價僅約23826元/平方米。