上海楼市阴跌不止：一豪宅项目直降50%

直降50%！

这是上海一家大型房企大华集团对旗下豪宅项目作出的选择。虽然这一惊爆市场的做法可能只是关联融资手段，但业内已经越来越清晰地嗅到新一轮降价的来临。

更令市场人士担忧的是，在货币政策和宏调措施丝毫没有放松的背景下，开发商的那些越积越多的楼盘，将带领市场走向何方？

降价还是融资

上海本地大型房企大华集团日前将一批惜售的豪宅半价出让，令市场颇为震惊。

这些豪宅位于上海浦东新区北蔡板块的锦绣华城，大华集团在此耕耘多年。据悉，别墅和独栋别墅主力户型面积为270—350平方米，对外报价已逾7万元/平方米。5、6月之交，大华集团突然将这些豪宅售出。

正当市场为此批高价楼盘热销而不解时，记者从知情人士处获悉，大华锦绣华城别墅的实际成交价与报价相去甚远。比如，5月31日成交10套别墅，总面积达3052平方米，成交均价为32644元/平方米，6月1日成交的18套共计5701.8平方米，均价仅31944元/平方米。

这一水平基本与上年该项目豪宅的成交均价相当。事实上，在今年4、5月份回暖间隙，该社区的公寓产品的销售均价就已经超过33000元/平方米。

知情人士透露，这28套花园房的购买者，并非公开市场，而是来自大华集团的关联投资方，但该人士并未透露大华此举出自何等缘由。

中房信分析师薛建雄认为，这笔投资背后，很可能属于债权融资，有可能只是在房市宏调和资金面持续收紧的背景下，大华通过资方来减轻目前公司运营的资金压力，待市场好转再以一定利息回购。“当然，也可能借此机会消化掉一批房源，减轻去化压力”。

事实上，大华的确也从这笔交易中获取了流动性。据不完全统计，仅前述两天的成交，就有近3亿元进账。

在薛建雄看来，随着银根的进一步紧缩，市场上资金更加紧张，加上限购、限贷等政策的影响，购买力也日渐匮乏，使得4、5月成交回暖的态势没能在6月持续，开发商就更担心即将到来的7、8月楼市淡季会更加低迷。

除了通过关联方债权融资外，更多的开发商选择推盘促销。保亿风景水岸直降20万、绿地布鲁斯小镇打8.8折、绿地蔷薇九里后面的大户型房源经过降价之后也接近打8.8折。

由于市场低迷，豪宅楼盘的上市更是一再拖延。也许是担心错过本轮回暖行情，6月以来，宝华栋庭、静观翠园、金地天境、龙湖好观山等一批高档新盘上市，佘山月湖山庄、佘山东紫园、圣堡别墅、四季雅苑、西康路989号等一批此前迟迟未推房源的豪宅推出新房源。

连续阴跌

无论如何，断臂求生实属无奈之举。越发疲软的市场，仍然难以看到尽头。

中国房产信息集团发布的最新报告显示，6月13-19日间，上海共有8个楼盘推出26.51万平方米商品住宅房源，环比多供应了57.7%；带动成交量上升13.4%，为13.79万平方米。受到巨大供应压力，近两周的成交均价也一路下滑，本周均价为20640元/平方米，环比下滑5.88%，比前周环比下滑4.36%的幅度有所上升。

来自世联地产市场周报数据更清晰地显示，上海商品住宅呈现出供应大于实际需求的趋势，住宅成交价格连续五周下跌。

这轮价格下挫始于5月极为短暂的量升后。据世联统计，5月23日—5月29日，全市的商品房开始进入量升价跌的通道，这一周共成交27.77万平方米，环比下降29.6%；价格方面，商品房成交均价为19490元/平方米，环比下降16.5%。

当周商品住宅成交18.74万平方米，环比上升1.0%，成交均价为21621元/平方米，环比下降2.8%。

此后的四周，量价齐跌的现象依然在持续。

事实上，5月热销的楼盘，也大多依赖降价促销拉动。今年5月上海商品住宅成交面积仅约83万平方米，虽然较去年新政后的5月同比有160%的大幅上涨，但均价依然在开发商的预期水平线下徘徊。比如华润置地在嘉定南翔板块的中央公园，5月中旬推出一批房源，其网上参考价为2.7万—3.5万元/平方米，但佑威提供的数据显示，该盘当月176套房源实际成交均价仅约23826元/平方米。

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