中國房地產業向何處去？

2011-04-23 12:19 作者:許子枋

在中國經濟轉型的宏觀主題下，房地產企業開始了上下求索的轉型之路。有的瞄準長尾市場，布局三四線城市；有的投身藍海，進軍商業、養老地產等領域。

「香港模式」的反判

過去幾十年，中國房地產行業的飛速發展，一直依賴的是滾動開發的「香港模式」，即房地產開發從投資買地、開發建設到營銷銷售、物業管理等環節全部由一家開發商獨立完成。

在這種模式下，開發商的核心競爭力在於拿地和融資，當銀根收緊，資金週轉不暢時，這種「大而全」經營模式的短板就迅速暴露，當年的順馳、德隆都為我們提供了很好的例證。

隨著調控的深入，香港模式越來越暴露出它的侷限性。地方形成對土地財政的依賴，與開發商形成利益共同體，地價與房價對敲式輪漲。它實際上把企業陷入了高地價與低購買力的兩難困境中，企業的開發成本不斷上升，而市場變得極其脆弱。當房價泡沫超過市場可以容忍的臨界點，嚴厲的調控就將敲響資金過度依賴型企業的喪鐘。

「美國模式」的興起

企業轉型沒有固定的法則，沒有路徑的依賴，但在國家經濟轉型的宏觀約束下，企業轉型應符合整個行業發展的趨勢。

「美國模式」強調高度細分的專業化分工，形成橫向價值鏈。投資與開發、建設、物業管理、服務分別由產業鏈條上的專業公司負責，這是行業的未來發展趨勢。比如萬科提出的「向製造企業」學習，萬達的「訂單式」商業地產，合生創展的「全系地產」等，都在向美國模式靠攏。

將現有的開發商模式變成投資商、建造商以及服務商等多種專業運作模式共存的開發模式，是行業發展的必然。

專業化分工是行業發展的必然趨勢，調控政策是加速這種趨勢的催化劑。「香港模式「走到盡頭的時候，行業變軌，強調專業化分工的「美國模式」便駛入歷史的快車道。

「美國模式」強調高度細分的專業化分工，形成橫向價值鏈。投資與開發、建設、物業管理、服務分別由產業鏈條上的專業公司負責，這是行業的未來發展趨勢。比如萬科提出的「向製造企業」學習，萬達的「訂單式」商業地產，合生創展的「全系地產」等，都在向美國模式靠攏。

將現有的開發商模式變成投資商、建造商以及服務商等多種專業運作模式共存的開發模式，是行業發展的必然。綠城涉足代建業務，進行專業化的開發服務，正是順應這種未來行業趨勢的戰略突圍。