中國房市已不僅是泡沫

2011-04-02 12:32

對中國房地產是否有泡沫，國內專家各執一詞，分成了兩派。

什麼叫泡沫？泡沫指的是一種商品價格高出了其合理的價位。那麼房子的合理價位是什麼，該如何計算？對此，國際上有很多計算尺度，如「收入房價比」，「月收入每平米價格比」，以及「租售比」等等。由於中國居民的收入來源繁雜，比較難於得出準確的金額，這裡就用租售比來衡量房子的價位吧。

所謂租售比，就是房價和月租金的比值。比如一棟市值100萬的房子，假如月租金為5000元的話，那麼其租售比就是200。而國際上通用的租售比值為160。也就是說，當租售之比為160時，房價就是合理的，當租售之比高於160的時候，房價則有泡沫的嫌疑了。

有人忍不住會質疑，為何租售比要定在160這個節點上？這一數據從何而來？

這是因為歐美房價的上下起伏，在過去的兩三百年間與通脹的幅度相似。也就是一旦除去通脹因素，長期來看房價是不變的。

舉一個具體的實例。這裡有甲乙二君，他們看中了兩套一模一樣市值100萬的房子，假設他們口袋裡都有100萬。甲君以100萬買下了房子，乙君以6250元一個月租了下來。

以歐美每年平均2%的地產稅來計算（按當年的房價徵收），為計算方便，房租的上升值和地稅的上升值正好相抵，都忽略不計。在160個月之後，甲君擁有的房子升值了，但扣去所付的地產稅、房子的維護費、保險費、管理費等等，他實際擁有的依然是100萬。而乙君把100萬拿去投資理財，他的投資（按歐美過去100年的保守的理財方式，平均回報至少8%）的回報率，正好支付房租。

在租售比160的情況下，甲君和乙君在房子上最後所擁有的財富正好相等。這一例子說明從金融的角度來看，在房價沒有泡沫的時候，其實租房和買房沒有優劣之分。這也正是為何歐美的大城市，長期以來租房和買房的比例相當。

由於中國目前不用支付地產稅，所以160的租售比，可以提高至200。如果還是以市值100萬的房子為例的話，假如月租金為5000元，那麼從金融角度上來看，房價就不存在泡沫，而一旦房租低於5000元，房價就有泡沫之嫌了。

但事實上，當今中國房價的租售比，已經普遍超過了200，特別像「北上廣」那樣的大城市，租售比平均為500，超出800到1000的也隨處可見。按先前那個甲乙二君實例來看，那在中國租房簡直太合算了。

在這種情況下，如果還有專家堅稱中國房價毫無泡沫，我倒同意，因為再以泡沫來形容中國的房價，已經不準確。

有泡沫又怎樣？國內好些專家說，中國國情不同，我們這兒的房價只會漲，不會跌，即使有泡沫也不會破。這句話，30多年前南美人說過；20多年前香港人說過、臺灣人說過、東南亞人說過，日本人也說過；幾年前美國人說過、愛爾蘭人說過、俄國人說過、迪拜人也說過……大家往往都真心的堅信，即使其他地方的房價會跌，可他們那兒的房價只漲不跌，絕對不會跌！

但遺憾的是，結果都有那麼一天，那兒的房價突然掉頭向下……

拙作《中國房市已不僅是泡沫》首發後引起了強烈的反響，多家一線財經媒體轉載，無數網站轉貼。

其實我文章的立意非常清晰，說的是中國的房價如果按國際通用的租售比來衡量，非但有泡沫，而且在北京上海杭州這樣的大城市，由於租售比普遍超過一般標準的3到5倍，用泡沫來形容已經不夠準確了。猶如普通的秤最多到達300斤，如果一個人的體重超過了600斤，在醫學上就不能用fat(胖)來形容，只能用obesity(中文裡好像還沒有對應的詞，暫且翻譯成「痴肥」吧)。

可好些網友的跟貼卻非常滿擰。

比如有個網友在跟貼中寫道，既然租售比太高，超過合理比值的幾倍，那不是很簡單嗎?只要房租漲個幾倍，房價不就沒泡沫了嗎?

初看這個跟貼，第一感覺這位網友真有才，太雷人，太會逆向思維了!看來，國人財經知識的普及還遠遠不夠。我立刻簡短回覆：首先，房租是不可能像房價那樣飛漲的;其次，如果能用漲房租來抵消房價泡沫，那還沒等泡沫消失，中國經濟早就被惡性通脹給拖垮了!

為什麼說房租不可能像房價那樣飛漲呢?非常簡單。

首先，租房不同於買房，買房能夠靠借貸，能用所謂「明天的錢圓今天的夢」;但房租必須現金支付不能借貸，房租一旦漲到租客無法承受時，就找不到房客了，形成有行無市，怎麼可能再往上漲呢。所以，租金最符合真正的市場供求關係。特別是各大城市，租房客基本都是中低工薪階層，其中多數租房者都從異地而來，本來就收支相抵，已經捉襟見肘，有剩無多，一旦房租超過其收入的一半，立馬連做夢的地方都找不到了，逃離便成為現實。事實上，目前好些人已經在談逃離北上廣了。

這一點在歐美特別明顯。前些年，歐美有些大城市，房價因為新移民特別是來自中國大陸的熱炒而一路飆升。但不管房價漲多高，房租就是不同步上揚，最多跟當地人的平均收入成比例。

就拿多倫多來說，1998年我從紐約到多倫多時，租一套酒店式公寓，一房一廳加太陽房，租金1500加元，而當時這套公寓市價20多萬加幣。十年後的2008年，我再次從紐約回來，多倫多的房價漲了一倍，又租下了同樣的公寓，月租1800加元，漲幅不過20%，和收入增長正好同比。而溫哥華就更明顯了，與中國一線城市很相似，這幾年由於全世界的富人，特別是香港臺灣，以及中國大陸移民增加，將房價炒到高至離譜，比多倫多高出很多。但由於當地人收入比多倫多人低，其房租相對於房價來說就更加便宜，我這套公寓如果在溫哥華的話，1500加元就能租到。而要是在北京上海，同樣的公寓至少要500萬人民幣，比溫哥華還要貴，但房租只需5千人民幣，合加幣750，只是溫哥華租金的一半。

其次，房租是進入CPI進行計算的，房租上漲必然帶動CPI的上升，不要說房租上漲幾倍，即使普遍漲幅超20%，CPI就可能超過5，便呈現惡性通脹。而惡性通脹對經濟影響遠比房價泡沫更可怕，屆時政府必然會出手干預。例如美國的里根年代，為壓制惡性通脹，美聯儲大幅提升利率到達18%，結果惡性通脹止住了，但引發了經濟危機。

另有網友說，要是房租再漲，租不起的話，那就乾脆買房吧。看到這句話，我又不禁為他的「幽默感」而苦笑。在如此高房價之下，如果連租房都租不起了，又何談買房呢?這猶如當年有一個皇帝說，飯吃不飽，那就吃肉唄。以現代人的話來說，我開不起汽車，那就開飛機吧。

這篇文章還驚動了中國的房產界，有位地產名人發博文反駁，說我不瞭解國情，說中國房地產非常特殊，再次表明中國房價只會上漲，不會下跌。

其實這個「中國的特殊性」，非但在中國吹起房市巨大泡沫，在全球所有中國人的聚集之地都吹起了大小泡沫，如溫哥華、悉尼、多倫多、紐約的唐人街和舊金山。特別在全球的經濟危機之際，唯獨中國人在搶購房子，形成了一道「亮麗的景觀」。澳大利亞從去年7月開始，對外國人實施房子限購，這在號稱自由市場的西方國家實屬罕見，可能是對外國人(以中國人為主)在澳洲炒房忍無可忍了;在我前面已經提到的溫哥華，近期英文媒體大幅報導華人(尤其是中國大陸買家)在溫哥華的搶購房產潮，已有開發商收到本地人士的抗議電郵，指房價過高遺禍下一代，且華人已太多，應該限制移民，有人甚至揚言要炸毀開發商的辦公室。

本人雖然在北美生活了20多年，但對於中國人特殊強烈的，來自基因中的土地房子情結何嘗不懂?!也正因為如此，我只說中國房市存在泡沫，而從不預測房價何時會漲何時會跌，因為這正是中國的國情所定。

不過遺憾的是，古今中外，泡沫都會以破滅而告終，無一例外，不然的話經濟學就要改寫了。我們不是生活在童話世界裡，即使在中國人的地盤，臺灣大跌過、香港大跌過、就連最愛炒房的溫州人的老家溫州也下跌過……從經濟的角度上來說，有泡沫，早跌比晚跌好，就像病人，早治比晚治好一樣。

結論：房租即使上漲，也漲幅有限，和當地人收入增加成相應比例;而泡沫呢，再重複一下，泡沫最終都會以破滅而告終!

(文章僅代表作者個人立場和觀點)