北京地產調控「降價」訣竅(圖)

2011-04-01 12:43 作者:付濤

按照國務院要求，3月31日是各城市公布房價調控目標的最後期限。截至31日18點，上海、北京、深圳、廣州等60多個城市相繼公布今年房價調控目標。

緊隨上海之後，北京30日宣布其調控目標：「加大住房保障力度，廉租住房應保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高；新建普通住房價格與2010年相比穩中有降。」

「北京目標」第一次出現了難得的「降」字！這不單是獨樹一幟，簡直是大快人心！

因為除北京明確表示新建普通住宅「穩中有降」，多數城市將今年房價控制目標定在上漲10%左右。各地房價調控目標的公布，非但沒有向市場傳遞降價信號，甚至反倒加強了「漲價」預期。

正當「北京目標」沉浸在一片讚譽聲中，浸淫北京樓市17年的中原地產，在其當天的分析報告裡，提出了個「低級」問題：這個「新建普通住房」究竟界定在什麼範圍？

同一天，以專業性著稱的中金公司發布房地產研報。中金資深房地產分析師白宏煒在《對各地2011年房價控制目標的評論》中稱，所謂「新建普通住房」是指容積率1.0以上、面積144平方米以下、價格低於同級別土地上住房均價1.2倍以下的住房，包括普通商品房和保障性住房。

若上述界定屬實，這將是一個令人震驚的發現：「新建普通住房」既包括普通商品房，也包括價格可能遠低於市場水平的保障性住房。

保障性住房體系中，剔除不能計入售價的棚戶區改造項目、廉租房和公租房，經濟適用房和限價房兩類保障性住房均可統計售價，且一般情況售價低於商品房市場價格水平。

若真如此，那麼「新建普通住房」中，保障性住房（經濟適用房和限價房）的比例增加，是否會最終降低其整體價格水平呢？回答是肯定的。

讓我們再來看一下，北京保障房的建設情況。2011年北京市保障房建設目標是新開工建設、收購保障性住房20萬套，佔全市新開工住宅套數60%以上。不過，因建設週期需一至兩年，這些項目當年竣工上市的可能性極小。

那麼，來看一看去年的情況。2010年北京市全年新開工各類保障房22.5萬套，其中經適房3.5萬套，限價房3.1萬套，定向安置房14萬套。2010年，北京市保障房的新開工量相當於前三年總和！

按照建設週期，這批保障房，很可能在今年尤其下半年陸續上市。如果說「新建普通住房」中保障性住房（經濟適用房和限價房）的比重將在今年將顯著上升，你一定不會感到意外吧！

這意味著什麼呢？「穩中有降」？

或許，還有更「雷人」的情況。「新建普通住房」並非一個新名詞，在2010年北京市統計局關於房地產市場運行情況的多數月份的報告中，均以房屋類型將新建住宅分為普通住宅類和公寓、別墅類以及其他住宅類三類，並分別披露其價格環比與同比變化。

在最新公布的2011年1-2月北京市房地產市場運行情況的報告中，房地產市場銷售情況的信息披露出現重大變化——所有關於房價的信息隻字未提。

31日，筆者同事致電北京統計局諮詢此事，得到的回應是：以後房價數據由國家統計局審核，統一發；北京統計局以後不發了。

若這一說法屬實，那麼這意味著北京市「新建普通住房」（新建住宅中普通住宅類）這一統計指標，將從2011年不再向公眾披露（剛剛公布了房價目標，就不公布了，很巧？），甚或從統計指標體系中刪除。

國家統計局從2011年1月1日起，將按照《住宅銷售價格統計調查方案》（下稱《新方案》）實施各地房價統計。《新方案》的指標體系沒有按普通住宅、別墅公寓、其他住宅等進一步細分統計（附註1）。

這可能意味著，北京剛剛提出的房價控制目標，即「新建普通住宅」，未來沒有相應的統計數據進行對應該指標。

「新建普通住宅」這一項統計數據，既然在公眾最關注的時候不再向公眾披露了，且有可能不再統計了，那麼，2011年底，公眾將拿什麼來驗證北京「穩中有降」的房地產調控目標？

附註1：《新方案》的指標體系包括：新建住宅銷售價格指數和二手住宅銷售價格指數。其中，新建住宅類下設保障性住房和商品住宅兩個類別，商品住宅類和二手住宅類均設90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個基本分類。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)