利空中的房價還漲麼？(圖)
短短三年時間，中國樓市走出一輪典型的過山車式行情。
有房的沒房的都應該懷念三年前的那次機會：2008年，金融海嘯席捲十幾米的大浪從歐美風暴中心一路席捲而來。那時候，中國正忙著控通脹。2008 年中共中央經濟工作會議的主題是「要把防止經濟增長由偏快轉為過熱、防止價格由結構性上漲演變為明顯通貨膨脹，作為當前宏觀調控的首要任務。」貨幣政策調整為「從緊」。2008年上半年最困難的日子裡，銀行貸款總額被凍結，普通客戶甚至一度無法獲取貸款。內外雙重打擊下，房地產行業迅速從沸點轉入冰點，房價普跌30%。深圳部分地段部分房產甚至跌幅接近40%。
2009年，去庫存化的寒潮席捲中國，保增長成為擺在我們面前的難題。國民經濟開始轉向，四萬億經濟刺激計畫為經濟增長注入一劑強心針，財政政策從 「穩健」轉為「積極」，貨幣政策從「從緊」轉為「適度寬鬆」，各地紛紛出臺房地產扶持政策，比較典型有營業稅免征優惠以及房貸利率下浮幅度擴大。寬鬆的貨幣政策助推樓市出現大幅反彈，以深圳為例，全是樓價普漲逾80%，一年價格翻番的樓盤比比皆是。
2010年，經濟平穩復甦，保民生被賦予越來越高的權重，樓市調控再次進入經濟當局的視野。溫家寶兩次表態要在任期範圍內解決高房價的問題，控制住房價過快增長。此後，從中央到地方，各類調控措施輪番出臺。但令人難以接受的是，樓市在調控中步履蹣跚，房價卻不斷走高。一時間，「空調」之聲四起，越來越多人開始信仰樓市永遠上漲。
問題是，真的能有這麼一種投資品，它可以無視任何利空，永遠漲下去麼？
樓市調控真的是「空調」麼？
我們來細數一下過去一年時間裏，中國政府總共出臺了那些政策。
2009年12月14，國務院提四措施遏制房價；
2009年底，五部委聯手開始打擊囤地；
2009年12月23，財政部：五年內住房轉讓全額徵收營業稅；
2010年03月18，國資委要求78家非地產主業央企15天出退出方案；
2010年04月11，銀監會：銀行不得對投機投資購房貸款；
2010年04月13，住建部：加快保障房建設 遏制房價過快上漲；
2010年04月18，「新國十條」出爐；
2010年04月20，住建部：未獲預售許可項目，開發商不得收取定金；
2010年5月份開始，多個地方政府出爐限貸、限購政策；
2010年06月04，三部委發文明確個人房貸二套房認定標準；
2010年07月12，銀監會：嚴格執行差別化房貸政策；
2010年09月18，李克強：加快公租房建設，堅決抑制投機性需求；
2010年09月29，多部委出臺鞏固房地產市場調控成果措施；
2011年01月26，「新國八條」出爐，隨後重慶、上海開始房產稅試點；
2011年1月到2月，限貸和限購進一步擴散至多個城市……
林林總總，不一而足。大致可以分為三類：增加供給、抑制需求和卡住房企融資渠道。增加供給方面，主要靠打擊囤地和大規模保障房建設。尤其值得一提的是保障房，2010年580萬套，2011年1000萬套，規模之大出乎所有人意料。抑制需求方面的措施最多，也最雜。既涉及到貸款政策，也涉及到過戶政策以及稅收政策。至於房地產企業融資，更是股市、銀行和信託三管齊下，就連銷售回籠資金也要求專款專用。
眾所周知的是，在「新國十條」和「新國八條」為代表的地產調控政策衝擊下，各地樓市雖然成交量波動巨大，但房價卻頑強向上走。由於流動性的較差，樓市不同別的投資品，價格波動慣性巨大。如果我們換一個角度來看待樓市，比如說一手樓庫存，或許會發現一些不同的東西。
以上海、北京和深圳三地為例，2010年4月，北京可售新盤面積1171.5萬平，深圳341.5萬平，上海482.7萬平；2010年9月，北京 1256.4萬平，深圳366.7萬平，上海619.8萬平；2010年12月，北京1332.4萬平，深圳379.1萬平，上海644.9萬平。
大家都知道，2009年是過去十年唯一一個商品房新開工面積負增長的年份。這意味著，2010年是新增供給最為緊張的年份，通過一系列調控措施，在供給最小的年份裡實現了可售面積穩步上升。至少也說明，抑制需求的政策取得了明顯成效，全社會對樓房的總需求實實在在的被控制住了。
「供給增加」能起作用麼？
樓市的供給大致可以分為兩大類：保障房和商品房。放在幾年前，我們談保障房是沒有意義的，那時候保障房和商品房根本無法相提並論。但是現在，我們必須開始同時重視這兩大渠道。
先看保障房，2008年全國建設231萬套，2009上升到485萬套，2010年580萬套，2011年1000萬套。按照2年建設期來推斷，2009年建設的保障房將在今年逐漸入市。商品房總供給不過近千萬套一年，如果增加500萬套低價保障房，市場供求格局將發生多大變化？
再看商品房，商品房供給總規模取決於兩個環節，一個是土地供應環節，一個是樓房建設環節。2004年，土地購置面積同比增加5.4%；2005年，土地購置面積同比增加-4.0%；2006年，土地購置面積同比增加-3.8%；2007年，土地購置面積同比增加11%；2008年，土地購置面積同比增加-8.6%；2009年，土地購置面積同比增加-18.9%；2010年，土地購置面積同比增加28.4%。從土地供給環節看，「增加供給」的政策並非停留在口頭上，這麼多年來，2007年和2010年是唯一兩次土地供給大幅增加的年份。2004年，商品房住宅新開工面積同比增加9.78%；2004 年，商品房住宅新開工面積同比增加9.78%；2005年，商品房住宅新開工面積同比增加12.69%；2006年，商品房住宅新開工面積同比增加 17.64%；2007年，商品房住宅新開工面積同比增加22.92%；2008年，商品房住宅新開工面積同比增加2.24%；2009年，商品房住宅新開工面積同比增加15.74%；2010年，商品房住宅新開工面積同比增加40.02%；商品房生產環節，打擊囤地的政策發揮了應有的作用。2010年新開工面積創歷史新高，而且大幅高於歷史同期水平。
綜合來看，從2011年開始的幾年之內，綜合商品房和保障房後，房屋供給總量至少會在2010年的基礎上再上揚50-100%。這種力度的供給增加，在中國商品房歷史上，是絕無僅有的。
樓市還能無視地心引力漲多久？
如果您相信樓價是由市場來決定的，您就應該接受供求關係決定樓價走勢的觀點。
從現在開始，在可見的兩三年時間裏，只要限購和限貸政策不變，全國樓房總供給大幅增加和總需求持續萎縮是可以預期的結果。中國整體樓價取決於一手樓價格的走勢，而一手樓價格取決於當年新入市樓房的供求。未來兩年，在房子供給數量翻番後，新增住房的供求關係逆轉將是大概率事件。
2009年，中國樓市做了一次驚險的撐桿跳。當你接近空中最高點的時候，請記住：沒有人真的可以無視地心引力，早晚，你是要回到地面上的。
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