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最嚴厲調控為何開發商最快樂

2010-12-06 14:25 作者:陳雪根 桌面版 简体 0
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最新數據顯示,11月,全國100個城市住宅平均價格為8487元/平方米,較上月上漲0.82%,其中86個城市價格環比上漲。在北京、上海等十大重點城市中,除南京環比下跌0.07%外,其他9個城市房價平均高達15407元/平方米,環比上漲0.41%,同比飆升34.29%。

房價並未因史上最嚴厲調控而應聲下降已是事實,預計下一步房價還將上升,原因無它,一是通脹趨勢越來越明顯,二是此次調控主要實行的是需求端管理。

依據國家統計局的數據,今年10月份,居民消費價格指數(CPI)同比上漲4.4%,11月預計將破5%,遠高於3%的既定目標,通脹已經不再是預期,而是一種現實。為此,國家再次啟動對於物價的管制措施,同時,央行連續加息,貨幣政策開始回歸「常態」。從這些措施可以看出,CPI上漲並不是因為短缺引起的,而是錢多惹的禍。儘管央行收緊銀根,但在輸入型通脹的作用下,要剎住上漲勢頭並非易事,為此已不得不祭出行政手段實施管制,管制只能作為臨時性措施,管得了一時,管不了長久。很多商品、很多行業實際已經積聚起強烈的漲價衝動,漲價的連鎖效應已經顯現。在各種漲價因素的助推下,房價要降也難。而且,在通脹加劇、股市下挫、其他投資渠道依然狹窄的情況下,買不動產以及貴金屬成為躲避通脹的天然良港。國家雖然採取了不少措施控制開發商融資,但開發商的融資渠道並未堵死,開發商也還沒到缺錢的地步,因此,迄今為止並無哪個開發商主動降價。這兩個月樓市成交量的上升說明量增價挺的態勢基本沒有改變。

分析史上最嚴厲的調控,很多措施如限購、限貸、限外等實際都是控制需求的,增加供給只用在保障範圍內,對購買商品房的人來說,增加保障房並無實際意義。而且,增加保障房的土地供應同時意味著減少商品房的土地供應,使得商品房越加稀缺,地價越加高企。換言之,需求依然存在,只是被政策強行壓制下去了,在需求被壓制的同時,供應卻在減少,結果房價地價在另一個水平上得到支撐,只要房價小幅下調,剛性需求就會藉機釋放,如果政策改變,勢必導致房價報復性上漲。11月下半月,上海多個地區再現開盤熱銷場面,成交量逼近百萬平方米,成交均價徹底翻盤,達到歷史高位,原因就在於部分開發商調低了5%左右的預售價格。同時,地方政府的調控姿態也在或多或少助推房價。11月初,北京曾一度暫停單價每平方米3萬元以上的新樓盤預售審批,但此舉就像為了減排拉閘限電一樣,只是官樣文章,自11月下旬到12月將會有15個左右預售均價在3萬元以上的樓盤入市。河北最近大肆宣傳環首都經濟圈概念,結果首先拉起的就是房價地價。正因為供求關係失衡、剛性需求依然存在,正因為地方政府調控態度曖昧,所以,瞄準二三線城市、主供中小戶型的萬科成了國內首家銷售過千億的霸主,八成以上房企改寫上半年低迷的銷售態勢,一舉完成全年銷售任務,而地方政府依靠賣地也賺得盆滿缽滿,截至11月22日,十大城市累計賣地6694.54億元,除杭州和重慶同比小幅下降外,其餘八大城市同比均大幅增加,上海、北京依然是土地財政的老大和老二。

看來,樓市已再次陷入越調控越火熱的境地。如不改變通脹態勢,改變供求關係,就是出臺第三次、第四次調控依然難以走出這一困境。


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