房價下降會影響誰的穩定

2010-11-30 13:57 作者:李季平

中國住房與城鄉建設部副部長仇保興，11月26日在北京舉行的中國城市科學住房政策與市場調控研究專業委員會成立大會上說，金融危機以後，中國房地產市場波動劇烈，從量價齊升到量跌價平，再到量價齊跌，現在又回到價平量低。談到房價波動危害，仇保興說，很多住房者要用一生資產購房，一旦出現負資產，影響社會穩定。

回顧10多年來中央對房地產調控的過程，一個非常相似的情景是：每當調控政策與房地產利益階層博弈出現僵持狀況時，社會輿論就很輕易地向房地產一方傾斜：諸如，一旦房價下降，就會「影響社會穩定」、就會發生「災難性後果」、就會威脅「國家金融安全」等等。不過，過去這樣的「定論」或曰「威脅」，多是出自一些房地產協會、學會、房地產開發商之口，在商言商，再正常不過了；然而，此次這樣的話，竟然出自對房地產調控負有重任的建設部領導口中，很值得人們思考。

仇副部長說房屋一旦出現負資產，影響社會穩定。由此，我們不妨簡單分析一下，假如房價真的下降，到底影響了誰的穩定？

首先，從房屋的居住和投資兩大屬性看，房價真的下降，對居住屬性房屋的影響要大大低於投資者，尤其對於絕大多數普通城鎮居民來講，無論房價下降多少，都要住在這套房子裡，不會因為房價上升了，就變現搬走，同樣也不會因為房價降低了出手購房，房價波動再劇烈對於居住性質的居民生活而言，只要不進行房屋抵押，基本沒有影響；但對於投機性住房就大不相同了，房價一旦下降，其利益就會跟著縮水，可見，房價下降影響了投資性購房收入的穩定；

其次，假如房價下降，最直接受到影響的就是房地產開發商的利益。這裡包括三個方面：一是樓盤銷售價格難以上漲，其堅挺已久的暴利難以維持；二是大量囤積的土地升值空間受到打壓；三是隨著加息等金融政策工具的出手，房地產企業從金融部門獲取資金從寬鬆到趨緊，成本會進一步增加，房價下降的趨勢愈突出，房地產企業的這種壓力就會愈大，抗風險能力差的一些中小型房地產企業這種壓力感會更強；

再次，因房地產業近些年的畸形發展，給一些與房地產相關的審批部門帶來了較大尋租空間。《新民網》11月25日報導：上海市曾經由組織部門對2000多名市屬幹部購房情況進行摸底，先以購房價格低於市場價格50萬元為起點，結果發現工作量太大，後調高為100萬元，發現有八、九套房的幹部比比皆是，這尚不包括以非近親屬名義持有或其他人代持有的房產。這種因房地產內幕交易而獲利的官員持有房產情況，可以說僅僅是冰山一角，其實，何止是上海，看看我們的現實生活，哪個城市不是如此？但是，房價一旦下降，房地產市場發展即由瘋狂轉入理性、步入正常軌道，各級與房地產審批環節相關的部門尋租機會或行為會大大減少，在現階段，習慣了從房地產審批環節尋租的官員們，假如因房價下降而失去或減少了尋租機會，其很難有別的行業來代替。因此，房價下降影響這一既得利益群體權力尋租收入的穩定倒是實際的。

有人認為，房價一旦下降，受影響最大的是習慣了土地財政的地方政府。我認為，地方政府是國家宏觀調控政策的執行者，真的出現賣地收入減少的時候，也正是結構調整、轉變發展方式的契機；還有人威脅稱：如果房價下降，國家金融部門會遭遇重創。其實，對歷年的房地產調控，金融部門早有應對措施，據媒體公開報導，今年6月，金融部門對房價下降壓力測試的結果表明，房價下降30%以內都能夠承受，而現在遠未到這個程度，所謂的房價下降與金融安全關係，只不過是房地產開發商為維護自身暴利的一種輿論宣傳而已。

值得玩味的是，仇副部長只談房價波動劇烈，避而不談不同價格波動時間的長短，其真實的價格波動週期，連房地產大嘴任志強都稱，中央歷次調控政策的效力，短的幾個月，最長沒有超過一年的，所以，所謂房價價格波動，真實的情況是：房價上漲以年為單位，房價持平或下跌，是以「日」或「月」為單位，最終的結果還是價格暴漲，普通城鎮居民買不起房。這樣嚴重不對稱的房價變動週期和幅度，怎麼能用簡單的「劇烈波動」來表述呢？分明是劇烈漲價嘛！

中國不少城市的房價，尤其是一線城市的房價，今年以來，經過一次比一次嚴厲的調控，好不容易贏得了目前一段價平量低或者價格略有鬆動下滑的局面，在老百姓歡迎的同時，官方也應保持冷靜、客觀的態度，如果將此稱為會「影響社會穩定」，其理由難以令人信服。就房價走勢而言，真正會影響社會穩定的狀況，不是房價下降，而是調控失靈、房價持續高漲，引發新一輪投機炒房熱潮。如果忽略了這一基本判斷，則會進一步助推房價暴漲預期，使實現調控目標的難度加大。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)