房價一漲不回頭最真實原因(圖)

2010-09-15 12:59

記得2008年年末，昔日車水馬龍的飯店，逐步蕭條下去，人們對於經濟緊縮的預期，普遍感到悲觀。當時，股市和樓市一片低迷，在這種預期下，房地產市場出現了局部性的調整。而2009年五月後，餐館又開始忙碌起來，特別是當房地產興起以及股市衝上3000點之後，人們的財富效應增加，樂觀預期又重新回來，所以，有人說，餐館是房地產市場的晴雨表。

房地產的商品屬性和金融屬性，共同決定著房地產市場的現貨價格。根據金融時報專欄作家約翰.凱的研究說，房價決定性因素主要有兩派：一是評級機構標準普爾歐洲區的首席經濟學家讓-米歇爾.西克斯採用金融市場的視角分析房價。在他看來，我們或許還未曾看到1997至2007年房地產泡沫所造成的失衡狀況徹底得以修正，如不斷下降的購房能力以及飛漲的房價租金比。房地產市場與其它金融市場大同小異：價格預期由正常購買力比率不斷推動房價上漲。但是，房價通過均值回歸必然回到正常水平，從而造就特定的週期性房地產的繁榮與蕭條。

二是國際房地產諮詢結構第一太平戴維斯(Savills)的主管盧西安.庫克(Lucian Cook)則更多地倚重房地產市場自身的供求基本面，但他同樣持悲觀態度。他強調目前房地產市場需求疲軟，而且他辯稱「這更大程度與總體經濟形勢有關，一旦收入前景更趨悲觀，購房意願會出現拐點」。他補充說：「房價變動可以造假，但房屋交易量從來不會，而且目前房價同比去年要低多了，即便抵押貸款的供應狀況已大為好轉。」

可以簡要的概括為：經濟驅動派與房地產供求派。房地產市場受完全不同的兩大力量影響：安全、有利可圖的投資意願以及居有定所的需要。

有的國家，比如西班牙、愛爾蘭、迪拜等國家，是投機過度階段，很多人關注的是房地產的金融屬性；在德國和瑞士這樣的國家，居家用房產的供求關係始終居於首位，對於這兩個國家的個人來說，投資動機從來不是決定性因素。只要不出現飛漲的通貨膨脹，只要土地供應充足，房屋就只是作為居所，而非金融工具。

中國房價的決定性因素很複雜，因為不僅僅牽扯著從金融視角和商品學視角的因素，還有成本因素、稅收因素以及不規範的制度因素。

為了簡要說明中國房地產價格的決定性因素，我們把房價的決定性因素給予簡化，就三個因素起著核心的作用。一是預期，二是供給，三是成本。

先說預期在中國房地產市場中的作用。中國經歷了高增長，但同時負利率也成為常態，銀行儲蓄在高通脹與低存款利率下，人們不得不去尋找更有價值的東西來保值，由於金融市場的落後，可供選擇的理財產品很少，人們選擇了房地產作為升值與保值的產品。在單邊上漲的長波中，人們已經習慣了房價上漲帶來了財富效應。而剛剛從農民社會過渡到市民社會的歷史進程，成為市場預期房價難以大跌因素，於是，各種企業大的做了開發商，小的成了炒房客。他們發現，炒房比做實業賺錢，於是，大量產業資本游資化。房地產的金融屬性越來越強，房價的漲幅與信貸關係越來越緊密。當整個資本市場陷入了低迷，信貸收緊或者預期收緊之際，房價就緩慢上漲或假跌，反之則迅速上漲。

再說房地產供給的作用。在中國，儘管很多人要徹查空置率，在我看來，你的意思不過是說，房地產市場存在大量的過剩，其實，很簡單事情是，現在房地產供需矛盾還是供不應求。因為如果是炒作，不可能會存在長期上漲的動力，多頭十分的堅決。所以，你別指望著搞那些花招來降低房價，你那樣做只會加劇房價的幅度。客觀地說，從1998——2005年，大部分的人都是購置第一套房，因為中國正是從無房時代進入有房時代，那個階段的主要決定性因素是供給關係，雖然金融屬性和成本推動也確實推高了房價。2006年之後，房地產的金融屬性和成本推動屬性越來越明顯，但是，最主要的還是供給結構不合理，供應的大多是大戶型和豪華型，而小戶型的很多開發商不願意造，沒有形成梯度消費；另外是緊縮銀根和地根，硬生生地將供給量減少，促使地價、房價齊飛。

最後要說的是，成本的上漲也是房價最重要因素。西方經濟學不講成本，認為他是消化在市場之中。其實，成本是決定生產者出廠價格的基礎。大家沒有你經濟學家那麼聰明，平時做生意都是成本加上利潤來賣。成本進價高了，賣的也自然高了。有人說房地產75%都以稅費形式上繳了，也有人說很多進入了私人腰包，我們無法準確的說出房價成本比。但是，有一點可以清楚，一旦哪個地方出了新地王，周邊樓盤順風漲情況很多。上週上海出了新地王，所以周邊房價望風而漲。

如果你讓我將房價上漲的因素排序的話，在當前的中國房地產市場，排序應當如下：供給小於需求；成本；預期。因為預期基本上就是在前兩項基礎之上的，金融屬性必須要通過商品屬性來體現，即使背離，也不能太離譜，何況，現在的中國房地產市場金融屬性還不算太發達呢？

(文章僅代表作者個人立場和觀點)