謝百三：房地產市場冷中取暖

2010-07-31 14:40 作者:謝百三

房地產市場冷中取暖

現在人們越來越清楚了；對於影響全國經濟的房地產市場調控，中央僅採取了一項調控措施（僅此一項）；即差別化銀行利率貸款政策，即第一套貸70%，首付30%，利率為八折；第二套貸50%，利率為正常貸款利率的1.1倍，第三套不貸。其他更嚴厲的政策，比如市場傳聞的上海市報到國務院的兩套房產稅方案至今沒有在國務院會議上討論；此外，我認為國務院領導已看了我們對房產稅方案的不同意見；同時也是十分擔心房地產泡沫真的突然被捅破，捅出個「第二日本」的經濟狂跌局面來。

對大城市房地產再狂漲，中央是不能容忍的；但決不是讓房價大跌下去，就這麼著堅持由銀行把關，控制房貸一段時間吧，看看能否起效果。

溫總理多次談到宏觀調控之兩難；實際上也是，房地產如果大跌；地方融資平台上政府借貸的7.6萬億巨款怎麼辦，土地賣不掉怎麼辦，這個巨大債務窟窿怎麼填？肯定有一些地方財政會破產。因此，對房地產調控也就不敢出新措施了。

所有人都在觀望，老百姓、買家、囤房者、發展商；情況有了鬆動：據統計，上海上週（7.19-7.25）成交3033套房，環比上升23%。這是4月新政出臺以來的持續兩週增長。即所謂的「剛性需求」開始起作用了。深圳則在同一週房價上漲7%(環比)，達1.89萬元/㎡。但成交量下降5%，僅為392套。深圳人口約為上海50%（上海1900多萬人）；可見其觀望氣氛仍濃。

在這種略略鬆動下，萬科等大批房地產股全面上漲，反彈，在此帶動下，銀行股也紛紛上漲15-20%。

筆者始終將房地產業看作當今中國經濟的最重要支柱產業，看作中國經濟的通靈寶玉及命脈；它影響到銀行、鋼鐵、銅、鋁、水泥等42項產業。這一點與易憲容學者等觀點格格不入。

對保障性住房的幾點質疑

據報導：28個城市試點住房公積金貸款支持保障性住房建設，主要是北京、上海、濟南、長沙、西安、銀川、儋州、福州、廈門、天津等都有試點。住建部有關官員認為，如果今年建設580萬套保障性住房，如按50㎡算，也有2.9萬㎡。有人認為它將與商品房形成三七分成。

我對中國的經濟適用房與廉租房試驗始終有擔心、不安與質疑：

①廉租房與經濟適用房只有2個地方最成功，一是新加坡，二是香港；它們之所以成功是因為沒有農村人口。是2個孤立的城市，人口增長是可控的、有限的。中國農村人口高達6.5億；農民正在以每年1000萬的速度進城，它們不是新城市人口嗎？我們的爺爺、奶奶不是當年農民進城的嗎？保障性住房管不管農民進城人口？

②此外，每年600萬大學生留城，現在上海將經濟適用房居住條件的月均人收入從900元，上升到1100元；但哪個大學生的收入會低於1500元呢，復旦清潔工、門衛都在1250元以上。

③據說：上海的經濟適用房還要在上海住滿7年以上，在本區住滿5年以上。——這些條件，都使入住人員的門檻提得很高。

④中國大大小小的城市有600多個，如果一城市大搞，一城市小搞，人才將往何處流動？各城市事實上永遠也沒法解決外來人口的保障性住房問題，因為進城人口無窮大。對此，各市市長是心知肚明的，所以變相負攀比少搞這類房。

⑤無論是中央財政撥款還是地方財政撥款，都是從理應覆蓋為全民服務的資金中撥出的；更重要的是保障性住房的比例極小，應在幾百分之一。根本不能解決絕大多數城市新老居民的住房問題。