房租暴漲 一場非綠豆式陽謀

2010-07-05 12:45 作者:鄧海建

膠囊公寓

據央視報導，不少地區的房地產交易量下滑明顯，與之形成對比的是房屋中介市場的火熱。今年以來北京、天津、大連、瀋陽、杭州，很多城市的人們發現，不知不覺間房租都出現了浮動不小的上漲。媒體認為眼下的房租好比綠豆，無良中介的非理性瘋炒加劇了租金的暴漲。

這是一件非常詭異的事情：一方面，中國房地產指數研究院新公布的《2010年第二季度購房者消費調查研究》顯示，在國家採取一系列房地產調控措施背景下，購房者觀望心理嚴重，六成人堅信房價下跌；另一方面，數據又顯示，今年5月、6月北京平均的房屋租賃價格為3000元每月，同比上漲20.3%，而近期關於住房租金上漲的消息更是不絕於耳，多家住房研究機構數據表明，我國一線城市的房租也已漲幅高達10%之多。樓市看跌，房租何以看漲？

有人說，樓市進入博弈膠著期，買房的進入租市，需求槓桿撬動了租房市場。這個說法乍一聽有點道理，但實際上，房價與租金之間並非簡單的替代品關係，二者的需求彈性也不是此消彼長那麼簡單。何況，事實早證明：房價與租金更像互補品，唇亡齒寒——譬如2008年底，金融危機來襲，國內樓市低迷，租市頻現倒閉潮，租金更是爭相跳水。那麼，為什麼眼下樓市看跌的時候，租金卻出現此般異動？其實，更為簡單的一個悖論是：暫持幣觀望的群體，真的形成了「租市新客」？暫不買房的那些人，難道之前都是睡馬路？

專家給出的理由，譬如畢業生集中離校開始租房、長期相對滯後的租金補漲等因素，但這些常規性的道理顯然經不起推敲：畢業生離校是慣例，往年何以風平浪靜？租金補漲應順水推舟，卻為何選在這個反常的節骨眼？於是，「綠豆說」似乎更能解惑——中介幕後哄抬租金。既然如此，這就不需要其他考量，陰謀到了，陷阱就成了。「收入不漲、房價不跌、租金暴漲」的現實，是有足夠道理祭出行政懲戒的——更何況，綠豆的命運完全可視為前車之鑒。

但實際上房租暴漲與綠豆價格坐火箭完全是兩碼事。一方面，二者屬性各異，綠豆雖然屬於基礎產品，但需求彈性很大，消費者吃不吃還是兩選，但對於房租而言，房價居高不下，就只有租房避難，換言之，房租暴漲之害要遠甚於綠豆；另一方面，房租異動與綠豆暴漲背景迥異，綠豆的市場性較為單純，價格異動後的陰謀欲蓋彌彰，而房租與樓市大環境息息相關，譬如當宏調政策只有信心而缺乏決心的時候，炒家炒成房東，轉手預期自然就成了租金預期，在保有稅干打雷不下雨、大城市資源溢價過高的背景下，租市之火熱很容易代償了樓市之低迷。

租金上揚，本不是怪事，但任何價格密集異動，都當引起決策與監管的警惕或反思。房租暴漲，其背後也許會有中介組織的無序牟利，但究其實質，仍是一場非綠豆式陽謀：它既提醒我們樓市的宏調越寬鬆越被動，也警示我們那些紮實有力的硬舉措需要盡早落地。因此，應對房租暴漲問題，除了綠豆式思維，還要將嚴苛的調控政策貫徹到底，開徵空置稅、保有稅等，防止租市成為樓市的「典當行」。