平抑房價的重點應該放在流通環節

2010-03-15 01:39 作者:蔡志洲

隨著2009年以來房價的較快上漲，通過徵收物業稅來平抑房價波動的主張又被一些人重新提了出來。他們的理由是：在徵收物業稅（更嚴格地說應該是居民住宅持有稅）之後，「炒房客」們持有住房的成本就會相對提高，就有可能抑制他們的投機衝動。我看這種觀點是值得商榷的。

「炒房客」既然要炒房，當然就是一種短期行為，房子放在手上最多也就是短短几年，每年收他1%的物業稅，5年也就是5%，而他對房價上漲的預期，不說兩倍三倍，至少也是50%-80%，這區區5%哪裡難得倒他？而那些不炒房的中低收入家庭，剛剛依靠貸款買了一套價值100萬的住宅（其中已經包含了70年的土地稅）或者是原有的住宅升值到了100萬，你每年就要收他們1%也就是1萬元的物業稅，這不是豈有此理？於是又有人提出，第一套房不要收稅，第二套房再收。但提出這一主張的人，知不知道住宅商品化改革後，相當多的一部分居民家庭正是通過第二套房改善了自己的居住條件。「住宅商品化改革」，一方面斷了很多人依靠單位分房改善居住條件的念想，另一方面又為大家提供了購買住房的條件（一方面有住宅賣了，另外一方面銀行還提供了信貸支持），因此很多人通過貸款買了第二套條件好一點的房，而用第一套房的房租收入來補貼還貸。厲以寧教授就在當時特定的條件下，提出擁有兩套住房是小康社會的重要標誌。現在房價雖然上來了，但銀行貸款還遠遠沒有還清。這樣的家庭很多，對他們徵收第二套住房的物業稅，顯然也是不公平的。

從發展趨勢上看，物業稅、遺產稅這些稅種，最終都是應該徵收的，既然《物權法》已經公布，公民的私有財產有受國家保護的權利，也有向國家納稅的義務。同時，隨著人均國民收入的提高和經濟增長速度的放慢，國家在增值稅、所得稅方面的稅收收入的增長率就有可能放緩，財產方面的稅種對國家稅收尤其是地方政府稅收的意義就會更加重要。但是在目前條件下，徵收物業稅或居民住宅持有稅的時機並不成熟。從公平原則上看，雖然我們的住宅商品化改革已經進行了十多年，但是這一改革並沒有完成，尤其是許多政府部門和事業單位職工的住房，並沒有實現完全意義上的商品化或私有化。有些高官說現在的房價連他們都承受不起，那更不用說讓他們承受新增的物業稅了。如果要解決這個問題，那麼在徵稅以前，首先必須對包括這些高官在內的居民收入進行調整，但這可能像當年的醫療制度改革一樣，在進行了補貼之後，人們看病從表面上看似乎更合算了，但後來的醫療價格的上漲使人們短期獲得的這點好處，轉瞬間就還給了醫院。更大的疑問在於，政府這些年來稅收增長得很快，遠遠超過了GDP和居民收入的增長率，在這種情況下，本來應該適度地減輕企業和居民的稅負，以促進我們的經濟和社會發展，結果有些人反其道而行之，提出通過物業稅來抑制房價波動，其結果很可能是「投機客」或「炒房客」沒有管住，而廣大百姓的實際收入卻在變相減少。如果實在要徵收物業稅，那麼稍微合理一點的做法應該是新老分開，老房不征、新房才征，即從某一時點開始，對新購入房屋（包括新房和二手房）開始徵收居民住宅持有稅。有了這樣的提前告知，政府才不會失信於民。

從各國的實踐看，物業稅的徵收屬於中長期經濟政策，而且更多地屬於地方性的財政政策，要根據各地不同的實際情況來制定和實施，就像北京、上海、昆明、貴陽的公交價格可能存在著很大差別一樣，由於各個地方經濟發展水平不同，房地產業和住宅市場的發育程度存在差異，政府的主要稅源和稅基上存在差別，物業稅政策也可以存在著較大的差別，制定一個統一的物業稅來規範全國的房地產市場是不合理的。從促進經濟和社會發展的角度看，當前增加政府稅收的主要途徑，應該是通過生產的發展和人民收入增加，增加各級政府在增值稅、個人和公司所得稅方面的收入。而現階段想通過物業稅的方式改善政府稅收，從供給學派的觀點來看，最終的結果可能是「增稅=減稅」：從表面上看，國家收到了一些物業稅，但是投機沒打擊成，房價照樣波動，居民對住宅的購買意願以及實際購買力下降了，房地產的發展減緩了，國家的整體稅收的增長反而可能受到影響。如果要建立真正意義上的物業稅，我們在改革開放後學習香港而建立的70年土地租約制還需要進一步改革，即：只有作為生產要素的土地也真正商品化了，伴隨著相應的物權所交納的稅收才體現了徵稅的公平原則和促進經濟、社會發展的原則。

從世界各國的經驗看，避免住宅的過度投機，除了信貸方面要實施一定的風險控制外，主要是在流通環節加強稅收管理，而在持有環節各國普遍採取低稅率、寬稅基的政策，鼓勵居民家庭擁有自有住房和買房。對二手房的交易，很多發達市場經濟國家都要求交納所得稅或資本利得稅，政策取向是抑制過度投機和實行公平稅負，如在澳大利亞，賣掉自住的第一套住宅再買房，無論是居住條件更好還是價格更加便宜的，都不需要交納資本利得稅，但第二套以後的投資用房卻要交相當高的稅，在墨爾本這一稅收有時可以達到50%。匈牙利從2008年實施的住房買賣差價稅，就是對房屋買賣徵收25%的差價稅。差價稅的稅基根據買入時間和賣出時間的間隔而變化：購房後第2年出售，稅基為差價（獲利）的90%；第3年為60%；第4年為30%；購房後滿5年出售則免征差價稅。這樣做的結果，首先是居民家庭改善自己的居住條件不會受到大的影響（交易稅在5%以下），可以根據需要選擇更適合自己的住房；其次是促進了租房產業的發展，雖然投資性住宅的轉讓要收較高的稅，但把它們用於出租卻有相當穩定的回報，而且如果長期持有，由於升值可觀，即使在轉讓時徵稅較高，仍然是合算的；第三是有效地抑制了房地產價格的短期波動，因為人們購買住宅，其主要目標是自住和出租而不是短期投機，而人們的可支配收入和社會上對住宅支付能力的需求的增長是相對穩定的，所以住宅市場的擴張以及它的價格上升從總體上看也是穩定的。當然，由於某些地段的條件突然得到改善，如城市的擴張使近郊的土地突然變得稀缺，那裡的房價當然會大幅度上升，但那只是個別的現象。從政府干預上看，對第二套房屋的資本利得稅調節也相對容易，因為它是針對少數人的稅種，而不必牽涉到所有的住宅擁有者，引起的社會反應程度較低。

中國在發展房地產市場時，可以借鑒各國的有益經驗，並根據中國的國情和經濟發展水平，適度地加以調整。例如，我們也可以制定政策，抑制二手房的短期過度轉讓。例如從第二套或第三套房開始，對住宅買賣差價徵收資本利得稅，而稅率則和持有這些房屋的時間長短掛鉤，持有這些房屋的時間越短，稅率就越高，反之則越低。例如，從簽訂購房合同起，持有一年就轉讓的，徵收30%的利得稅，兩年徵收20%，三年徵收10%，四年徵收5%，等等。或者是通過調整稅基的方法鼓勵居民家庭和企業長期持有住宅。這顯然比物業稅或財產稅更能抑制住房投資的短期行為。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)