從寫字樓租金看中國經濟復甦幻像

2010-02-12 07:22 作者:牛刀

通過不動產來觀察經濟的趨勢變化不是我的首創，但是，卻沒有一個經濟學家可以有我這麼長的時期，研究和觀察一個經濟體的三大城市的不動產的走勢和價格變化，以及對宏觀經濟和民生的影響，並找出其內在的規律。

經濟的週期性變化有四個階段：繁榮、衰退、調整、復甦。這個規律是很冷酷的，冷酷的令人敬畏。總有一些自認為是強大的力量試圖改變這個規律，其結果總不能如願，最後的客觀現實是，不是改變了這個規律，而是受到規律的無情懲罰。2009年，作為全球最大的經濟體之一，中國試圖改變這個規律，設想不經衰退和調整而直接進入復甦，不惜以貨幣貶值的方式玩GDP，把GDP玩得全球大開眼界，煞是炫目。

結果如何呢？已經不需要我在這裡說了。國際上一些吹牛拍馬的投資銀行，也在為中國的GDP大肆唱多。連人均GDP是中國四倍多、人均GDP是中國一線城市兩倍多的國家希臘也在討好中國，希翼中國買他們一點國債，讓中國繼續玩他的GDP，卻去滿足希臘人民過富足的物質生活。

玩是玩不下去了。很多跡象表明，中國宏觀經濟的基本構架已經垮塌，三駕馬車除了投資這一匹吃了壯陽藥的馬在跑，消費和出口都被自己給整垮，一種長期調整的態勢已經非常強勁。繁榮送給了美國人，災難留給了中國民眾。而我們仍然在玩GDP，似乎只要有8以上的GDP，就能玩轉地球。可是，我們花了30年沒有搞清楚的一個簡單的道理就是，地球不需要你去玩也一樣照轉，你想去玩地球卻被地球轉暈。

也許有人會問，國家統計局公布的數據，都是很好的。初看上去，那是不錯，但那只是看上去很美。2007年，中國的GDP地方政府和中央政府相差了1.24 萬億，2008年相差了1.95萬億，2009年上半年相差了1.4萬億，有誰會覺得這樣的數據還有什麼意義呢？所以，官方的數據已不足以測度經濟發展的趨勢變化。我們應該學會用簡單的方法，分析宏觀經濟的趨勢。這種簡單的方法就是，用寫字樓的租金走勢看宏觀經濟是否復甦。

寫字樓的租金水準，是企業盈利水準的正常反應。經濟形勢好轉，寫字樓需求旺盛，空置率就非常低，租金上漲；相反，如果經濟處在衰退之中，各大公司紛紛減少開支，首先就會縮小寫字樓面積，導致空置率上升而租金下降。以此來看，中國的宏觀經濟未見明顯復甦。

中國一線城市寫字樓租金持續上漲是從2004年開始，那時房地產市場的價格反應，同等區域寫字樓的價格是同等品質住宅價格的一倍甚至兩倍，租金漲幅保持在年增長20%以上，一直持續到2007年。隨後，各大城市看見寫字樓市場很好，便紛紛興建CBD，有的開發商將住宅變更為商住兩用，其實是用住宅的政策賣寫字樓，因為寫字樓地價較高，首付需要五成，而商住兩用可以零首付，地價與住宅一樣，這就是潘石屹建外soho的由來。現在同等區域，住宅價格已經比寫字樓價格高了一倍，潘石屹的小聰明讓所有投資客吐血。

從上海各行政區域來看，2009年浦東成交寫字樓3272套，比2008年成交的2061套增幅高達60%。但是，2008年下半年開始的金融海嘯的陰影佈滿寫字樓，各大跨國公司開始削減開支，注重節約成本，很多公司終止了寫字樓的擴張計畫，許多甲A寫字樓租金一度跌去75%，至2009年只恢復了一半。從寫字樓租金看，現在的經濟形勢與2008年相比，還沒有恢復一半，所謂的V型反轉只是笑談，因為寫字樓的租金至今還在底部。

2008年初，上海A級寫字樓空置率僅為5%，到了年底上升為15%，其中，浦西空置率為8%，浦東空置率為26%，租金整體下調了7%，也是30年來出現的整體大幅下調。2009年，在我們吹噓經濟一片大好時，全國一線城市寫字樓租金巨幅下調，上海首當其衝，租金下跌16.3%，整體價格較高峰時下跌 24.2%，整體市場空置率升至16.7%。同時，國際知名品牌LV在中國首次降價。LV的降價說明中國中產階層購買力弱化。

2010年一線城市寫字樓空置率預期會超過25%，相當於四分之一的寫字樓空置，租金繼續下調，預期會跌破30%。當寫字樓空置率大幅上升、租金大幅下挫，上班人員大幅減少之時，我們更重要的不是鼓吹經濟復甦，而是要實打實的振興實體經濟，提升社會就業。吹牛吹出來的經濟復甦是沒有用的，也是違背經濟規律的。正視現實，唯一的路徑，就是化解資產泡沫，鼓勵實業救國。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)