从写字楼租金看中国经济复苏幻象

通过不动产来观察经济的趋势变化不是我的首创，但是，却没有一个经济学家可以有我这么长的时期，研究和观察一个经济体的三大城市的不动产的走势和价格变化，以及对宏观经济和民生的影响，并找出其内在的规律。

经济的周期性变化有四个阶段：繁荣、衰退、调整、复苏。这个规律是很冷酷的，冷酷的令人敬畏。总有一些自认为是强大的力量试图改变这个规律，其结果总不能如愿，最后的客观现实是，不是改变了这个规律，而是受到规律的无情惩罚。2009年，作为全球最大的经济体之一，中国试图改变这个规律，设想不经衰退和调整而直接进入复苏，不惜以货币贬值的方式玩GDP，把GDP玩得全球大开眼界，煞是炫目。

结果如何呢？已经不需要我在这里说了。国际上一些吹牛拍马的投资银行，也在为中国的GDP大肆唱多。连人均GDP是中国四倍多、人均GDP是中国一线城市两倍多的国家希腊也在讨好中国，希翼中国买他们一点国债，让中国继续玩他的GDP，却去满足希腊人民过富足的物质生活。

玩是玩不下去了。很多迹象表明，中国宏观经济的基本构架已经垮塌，三驾马车除了投资这一匹吃了壮阳药的马在跑，消费和出口都被自己给整垮，一种长期调整的态势已经非常强劲。繁荣送给了美国人，灾难留给了中国民众。而我们仍然在玩GDP，似乎只要有8以上的GDP，就能玩转地球。可是，我们花了30年没有搞清楚的一个简单的道理就是，地球不需要你去玩也一样照转，你想去玩地球却被地球转晕。

也许有人会问，国家统计局公布的数据，都是很好的。初看上去，那是不错，但那只是看上去很美。2007年，中国的GDP地方政府和中央政府相差了1.24 万亿，2008年相差了1.95万亿，2009年上半年相差了1.4万亿，有谁会觉得这样的数据还有什么意义呢？所以，官方的数据已不足以测度经济发展的趋势变化。我们应该学会用简单的方法，分析宏观经济的趋势。这种简单的方法就是，用写字楼的租金走势看宏观经济是否复苏。

写字楼的租金水准，是企业赢利水准的正常反应。经济形势好转，写字楼需求旺盛，空置率就非常低，租金上涨；相反，如果经济处在衰退之中，各大公司纷纷减少开支，首先就会缩小写字楼面积，导致空置率上升而租金下降。以此来看，中国的宏观经济未见明显复苏。

中国一线城市写字楼租金持续上涨是从2004年开始，那时房地产市场的价格反应，同等区域写字楼的价格是同等品质住宅价格的一倍甚至两倍，租金涨幅保持在年增长20%以上，一直持续到2007年。随后，各大城市看见写字楼市场很好，便纷纷兴建CBD，有的开发商将住宅变更为商住两用，其实是用住宅的政策卖写字楼，因为写字楼地价较高，首付需要五成，而商住两用可以零首付，地价与住宅一样，这就是潘石屹建外soho的由来。现在同等区域，住宅价格已经比写字楼价格高了一倍，潘石屹的小聪明让所有投资客吐血。

从上海各行政区域来看，2009年浦东成交写字楼3272套，比2008年成交的2061套增幅高达60%。但是，2008年下半年开始的金融海啸的阴影布满写字楼，各大跨国公司开始削减开支，注重节约成本，很多公司终止了写字楼的扩张计划，许多甲A写字楼租金一度跌去75%，至2009年只恢复了一半。从写字楼租金看，现在的经济形势与2008年相比，还没有恢复一半，所谓的V型反转只是笑谈，因为写字楼的租金至今还在底部。

2008年初，上海A级写字楼空置率仅为5%，到了年底上升为15%，其中，浦西空置率为8%，浦东空置率为26%，租金整体下调了7%，也是30年来出现的整体大幅下调。2009年，在我们吹嘘经济一片大好时，全国一线城市写字楼租金巨幅下调，上海首当其冲，租金下跌16.3%，整体价格较高峰时下跌 24.2%，整体市场空置率升至16.7%。同时，国际知名品牌LV在中国首次降价。LV的降价说明中国中产阶层购买力弱化。

2010年一线城市写字楼空置率预期会超过25%，相当于四分之一的写字楼空置，租金继续下调，预期会跌破30%。当写字楼空置率大幅上升、租金大幅下挫，上班人员大幅减少之时，我们更重要的不是鼓吹经济复苏，而是要实打实的振兴实体经济，提升社会就业。吹牛吹出来的经济复苏是没有用的，也是违背经济规律的。正视现实，唯一的路径，就是化解资产泡沫，鼓励实业救国。

(文章仅代表作者个人立场和观点)