中國政府抬高拿地門檻 大開發商更趨壟斷（圖）

2009-12-19 03:50

2003年6月24日，香港最高的建築物國際金融中心二期大廈完成外部建造

中國政府調控房地產市場的最新"棋子"，落在了提高土地首付上.有實力"搶地"的人少了，地價下調似乎也有了一線曙光。但這個政策畢竟是長期性的，在大棒落在房貸優惠等更實質的政策之前，恐還難以抑制住高房價。

土地出讓款首付不得低於50%的政策，提高了房地產開發企業的拿地門檻，大型開發商"壟斷"優勢更趨明顯，而手上沒有地的小開發商生存空間將會越來越窄。

"這就要求開發商需要拿出更多的真金白銀.一方面保證了地方政府的財政收入，另一方面等於變相提高了拿地門檻."國金證券分析師曹旭特說。

投行花旗的最新報告稱，"新舉措對高負債的房地產企業影響負面，因他們拿地將更加困難...建議將高風險的地產持股，換手至一線地產股"。

滬深兩市地產股週五收市幾近全線飄綠，上證地產類指數下挫5.42%，明顯大於滬綜指的2.05%跌幅.其中地產股龍頭萬科A股收報10.59元，下跌6.03%。

中國財政部等五部委週四稍晚發布通知，明確土地受讓人拿地首次繳納比例不得低於全部土地出讓價款的50%，開發商拿地後分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年。

上週的國務院會議決定，將個人住房轉讓營業稅征免時限由兩年恢復到五年，其他住房消費政策繼續實施.而本週一國務院會議進一步表示，將繼續綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產市場的調控.增加普通商品住房的有效供給，抑制投資投機性購房。

**大型開發商的壟斷優勢**

對於土地出讓款的支付比例，此前中國各地並無統一規定，約定的首付比例大致在20-30%之間。

曹旭特表示，拿地門檻的提高，對小型企業的影響較大，對"炒地"現象也會有一定的抑制，可以防止更多的"地王"產生.而大型開發商憑藉其雄厚的資金實力，將因此獲得更多的市場話語權。

在行業全面復甦的背景下，今年的土地市場競爭異常火爆.但從拿下今年的前十大總價地王的開發商身份來看，背後無不是央企、國企或者上市公司背景，大型開發商在優質的一級土地拍賣市場上已經開始顯露"壟斷"地位。

上海的一中型房地產開發企業高管表示，"首付比例提高了，前期佔款就增加了，這對我們拿地肯定是有影響的.很簡單的道理，同樣的錢以前可以付兩塊地的首付，現在只能付一塊。"

"特別像廣州亞運村的那塊地，體量這麽大，就連萬科、保利、富力這樣的企業都要聯合組團去拍，那些小的開發商根本別想染指."他說。

花旗報告指出，由於土地預付的資本需求增加，新土地儲備的資本回報率將會下跌.一些風險係數較高的地產股今年以來已錄得可觀的漲幅，加上預期明年的政策環境或較艱難，建議現時應該換馬至質素較高的一線地產股，如中國海外發展及華潤置地。

新舉措對一些高負債，並從事大規模且開發期較長項目的發展商將有負面影響，例如廣州富力地產、綠城中國，以及碧桂園、雅居樂和新世界中國等。

**"土地財政"痼疾難消**

業內人士指出，此次出臺土地政策是長期性的，對地方政府過度依賴"土地財政"的問題沒有任何解決，對最根源的房貸等優惠政策亦未有觸動.顯示為了平衡經濟增長的需求，政府對敏感的房地產業還不敢輕易動真的，警告的意味更濃。

市場預期的打壓高房價的政策，包括取消對首套住房優惠貸款七折，提高首付比例，增加中低價房供應，以及增加土地供應嚴打開發商屯地等。

SOHO中國首席執行官(CEO)張欣指出，"土地每天都在被囤，現在就是打擊囤地力度不大，放款量非常大，造成房價拚命上漲...稅收政策都沒有上來.如果一個土地在你手上待多長時間，稅收政策一下上來都是可以解決的。"

11月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%，為今年來單月最快增速，環比上漲1.2%。

高高在上的房價令民眾難以接受.中國央行最近公布的調查顯示，第四季度，有近七成(67.2%)的城鎮居民認為當前房價"高，難以接受"，這一比例較上季提高2.1個百分點，連續兩個季度提升。

中原地產研究中心的監測顯示，由於今年"地王"湧現，土地市場異常活躍，前三季度重點城市獲得的土地出讓金收入已超越2007年.如上海高達652億元人民幣，緊隨其後的北京達571億元.中國的賣地收入，已成為資金緊絀的地方財政的主要來源。

從國際經驗看，出臺物業稅不失為抑制房地產泡沫的較好辦法.在中國，物業稅早在2003年就被管理層提及，並且已在北京等部分城市已經實現"空轉"運行。

但中國指數研究院分析師何田稱，由於在資產評估和徵收標準等方面存在的諸多實際困難，讓這一改革至今都還沒有實施試點，解決"土地財政"問題還有很長的路要走。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)