中國房地產市場深陷「非理性繁榮」 （圖）

2009-12-15 22:58

2009年中國房地產市場的逆勢繁榮令人困惑和擔憂。12月13日，在中國人民大學舉辦的資產價格泡沫與金融監管論壇上，與會學者和聽眾都把目光聚焦在了中國房地產價格泡沫上。與2007年時中國人不管在什麼場合都談論股市一樣，現在可以說是"滿城盡議房地產"。

此次論壇的主講嘉賓是耶魯大學著名金融學教授羅伯特·希勒。希勒於2000年在美國出版了《非理性繁榮》(IrrationalExuberance)一書，認為美國上世紀90年代以來股市的瘋漲主要是由於投資者的熱情，而不是由公司的真實價值和基本面信息推動的；投資者並非人人都是理性和精明的，正是他們的非理性和從眾行為催生了投機性泡沫，最終讓股市進入了一種"非理性繁榮"的狀態，而"非理性繁榮"的結局就是"非理性蕭條"。

金融危機以來中國的房地產市場似乎也深陷了"非理性繁榮"的狀態。無論是房價收入比還是房價房租比都超過了理性的水平，特別是根據中國央行的全國城鎮儲戶問卷調查的結果，居民的收入感受指數、消費意願和房價滿意度都處在歷史低位，但購房意願卻持續上升。這或許意味著儘管房價超過了人們的承受能力，但在"故事"的推動和催化下，人們紛紛加速湧進房地產市場，讓中國房地產深陷"非理性繁榮"。

正如希勒教授所說，"故事"是經濟發展一個重要的驅動因素，好的"故事"催生"非理性繁榮"，壞的"故事"催生"非理性蕭條"。有意思的是，希勒教授甚至認為最近的金融危機，並不是由技術的因素或政府的政策造成的，而是"故事"造成的，因為1929年大蕭條的"故事"讓幾代美國人刻骨銘心，2008年金融危機以來所有的情形都讓他們想起了大蕭條，所以摧毀了他們的信心。

對於中國的房地產市場而言，大家現在能想到的似乎多是好"故事"。2003年以來，關於中國房地產泡沫即將崩潰的言論就層出不窮，但房價一直扶搖直上，只是在2008年放慢了腳步，進入2009年再次直衝雲霄，部分城市房價已超過最火爆的2007年水平，許多擁有多套住房的人從窮人一躍升格為富人，這些都是非常動人的"故事"。就像中國股市建立初期深圳流行的一個口號一樣，"再不買股票，你就是深圳的最後一個窮人"。目前是誰再不買房子，誰就可能淪為中國最後一個窮人。

中國的房地產市場似乎缺乏一個像美國大蕭條一樣的壞"故事"。無論是普通購房人、投機者、房地產商和各級政府都沈迷於好"故事"的情節裡，美國、日本和中國香港等地區房地產泡沫的破裂都不足以構成警示。

但事實上，中國的房地產卻曾發生過壞"故事"，只不過這只是一個小范圍的故事，而且被人選擇性遺忘了。1988年，海南島從廣東省脫離，成為中國最年輕的省份和最大的經濟特區，加之"天涯海角"的美景，使海南成為淘金者的樂園。據統計，高峰時期總人口不過650多萬的海島上竟然出現了兩萬多家房地產公司，1991-1993年房價增長超過4倍，憑藉著房地產的強勁拉動，1992年海口和三亞市的增長率分別高達驚人的83%和73.6%。但這波瘋狂最終在1993年6月中央的宏觀調控下變成了一個很壞的故事。海南房地產泡沫破裂，留下的遺產是600多棟"爛尾樓"、18834公頃閑置土地和800億元積壓資金，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。海南也經歷了"失去的十年"，直到2003年隨著全國房地產熱潮的興起才漸漸恢復元氣。

在中國地產界，現SOHO中國董事長潘石屹和萬通地產董事長馮侖都經歷了海南的淘金歲月，也看遍了海南房地產的悲喜劇。這也是華遠集團任志強所不具備的經歷。前兩人對房地產市場一貫相對謹慎的論調與任志強的"無泡沫論"形成了鮮明對比。

中國房地產市場需要壞"故事"的警醒，否則"非理性繁榮"持續得越久其破壞力就會越大。而且，中國房地產的"非理性繁榮"，除了有投資者非理性的因素，也有政府部門非理性的因素，這就意味著政府部門可能不願意通過完善的監管來治理"非理性繁榮"，多重主體的非理性行為其後果非常令人擔憂。這讓人想起1996年12月，格林斯潘曾說過美國股市只是"非理性繁榮"，但他只是說說罷了，隨後便開始為新經濟搖旗吶喊。令人遺憾的是在中國政府似乎連說都不說。還好，在週日的論壇上，中央匯金公司總經理謝平說了一句大實話，"我覺得中國房地產市場是可以調控的"。