網友：北京房價2020年將達10萬每平米

2009-09-22 22:56 首先，我們來看看房價的本質是什麼。稍有一點經濟學常識的人都知道，商品的價格是由商品價值和一般等價物（貨幣）價值之間的比值來決定的。比如，假設在最原始的社會，總商品一共只有10隻羊，而社會上流通的一般等價物是100只貝殼，那麼一隻羊的價格是10貝殼元。第2年，羊繁衍到了20只，而貝殼由於大量捕撈達到1000只，這樣，羊價上漲到了50貝殼元，通貨膨脹就這樣來了，不是羊更值錢了，是貝殼更不值錢了。

我們很多人，包括一些經濟學者和所謂「專家」，對房價的認識都忽略了這樣一個重要的前提，把房價和房產的價值等同化了，把房價絕對化了。房價是房產價值和貨幣價值之間對比關係的一個相對衡量標準，而不是一個絕對度量。房價的本質是一種貨幣現象。

據國家統計局數據，我們國家自1986年至今，貨幣供應量的年平均增幅是18.3%，今年以來，由於實行寬鬆貨幣政策，這個增速已經達到了28%。這些增加的貨幣購買力對應的社會商品的增速呢？代表著社會總商品或總財富的GDP，1986年以來的平均增速在9.8%，這就意味著，每年都會有更多貨幣的去追逐不夠多的社會商品，貨幣的實際購買力一直在貶值。所以央行領導總在強調我們國家始終處在長期通漲的威脅之下。

在貨幣購買力長期持續下降的情況下，不是所有的社會商品和要素價格都是同步上漲的，這取決於該類商品或要素的供應能力（其生產條件是否具有剛性約束）。

比如，汽車、電子產品，生產原材料和生產條件的剛性約束小，產能可以近似無限擴張，所以價格一直在下降或穩定，但是其實際價值下降得更快，十年前買個汽車或電腦和現在相比，那負擔的差距比在價格上體現的可大了去了。

像醫療、教育等服務產品，由於依賴高素質的人才，並且有牌照限制，生產能力的剛性約束大，價格都翻上幾番了。同樣是生產要素，農民工的工資十年來沒漲多少，因為這種初級勞動力有幾乎源源不斷的供應，但是，專業技術人員，比如註冊會計師、註冊律師等等，供應的增長就有限了，相應地，收入的增長幅度很大。比如，我的工資就是十年前的20倍，呵呵。

住宅的生產條件是否具有剛性約束，這個我就不多說了，空中樓閣幾千年前就開始研發了，直到目前還沒有進入試生產階段。

所以房價有時漲的慢，有時漲的快，漲的太快了，就調一調，等一等，但總的來說是一直在漲，即使發生經濟危機，房價大跌，但一旦危機過後，經濟回到正軌，房價也會回到原來的軌道上。

這未必是房子的泡沫，是貨幣的泡沫，是一種貨幣現象，不是房子更值錢了，是貨幣更不值錢了。

那北京的房價會漲到多少呢？

從前面的數據可以看到，每年的貨幣供應增量有8.5%（18.3%-9.8%）是溢出的，但溢出的貨幣並不是平均流向各類社會商品（通過前面的分析可以看出這一點），比如，代表居民消費領域的CPI，1986年以來的年均增長是6.4%，而更多地，是流向投資品和生產要素領域，比如房產、股票、黃金、古董、藝術品等。

考慮到北京擁有特殊的政治、經濟、文化、教育、醫療等資源，吸引更多的貨幣流向北京的房產是完全可以理解的，那麼，設定一個年均增長15%的目標應該不算過分吧。實際上，過去10年，北京房價也的確是沿著這樣的路徑增長的。比如，我原來住的西直門天兆家園小區，我2002年購買時是7500元，7年以後的今天的市場價格是23000元，年均增長率17%。

不要小看這15%，這意味著北京房價每5年就要翻上一番。千萬不要大驚小怪，既然豬肉每11年翻一番（CPI年均增長6.4%），社會總商品價格每7.5年翻一番（貨幣年均溢出8.5%），北京房價每5年翻一番也不是不能理解的。

好了，我們得到的結論是，像我們小區這樣的北三環內的住宅，以現在的市場價格為基數，到2020年會再翻兩番，站上10萬元的紫禁之顛！

荒唐嗎？

(文章僅代表作者個人立場和觀點)