寬鬆信貸助推香港房價大漲（圖）

2009-09-07 21:29 作者:Craig Stephen 當房地產出現泡沫時，情況從來沒有相同過，儘管最後的結果都是類似的，也就是房價的大幅上漲。

在香港，餐桌上的話題已經從房價轉移到了貸款的價格上。銀行現在幾乎是像潑水一樣發放房地產貸款。

由於銀行面臨流動性氾濫和抵押貸款領域的激烈競爭，導致有些貸款的利率也非常便宜。最新的趨勢同抵押貸款利率基於香港銀行同業拆息有關，鑒於銀行同業市場的資金規模，香港銀行同業拆息已降到了很低的水平。上週，一個月期香港銀行同業拆息僅有0.079%。 

香港銀行同業拆息低於1%的情況現在並不鮮見，有一家銀行在貸款前三年的利率是同業拆息加0%，如果同業拆息再度上揚，最高利率水平為優惠利率（目前約為5%）減2.5%。而手續費就更不要想了，其中的一些抵押貸款交易還有相當於貸款額0.5%的現金回贈。

因此，香港的房地產交易和價格明顯回升也就不足為奇了。根據中原城市領先指數(Centa-City Leading Index)，今年以來二級市場的房價上漲了24.7%。

幾乎沒有人懷疑，這純粹是基於流動性的復甦，與實體經濟越來越沒有聯繫。

就業市場的反彈跡象並不明朗，經濟仍面臨巨大壓力。根據上週的消息，香港7月份的商品零售總額比上年同期下降了5.5%，至228億港元（約合29.4億美元），儘管下降的速度正在放緩。更多的資金正在湧入香港，但遊客和他們的支出卻不是如此。

銀行積極放貸的一個原因是實體經濟貸款增長的前景有限，因為許多公司仍在想法設法減少負債。

與此同時，由於存款利率創出歷史新低，買家也希望把手中的錢派點用場。鑒於股市還在調整階段，硬資產就顯得更具吸引力了。

租金收益率過低通常會令買家猶豫不決，但當貸款利率如此之低時就不會如此了。如果有什麼情形會讓人做出不顧後果的金融決策，看來就是現在了。

本輪房市反彈另一個不同尋常的特點在於，高價交易數量最多的地點從高檔的香港島半山變成了老舊的九龍。利嘉閣地產(Ricacorp Properties)研究部門監控的銷售數據表明，香港前三個月售出的價格最高的10套房屋有5套位於九龍公寓樓。這些主要都是圍繞著港鐵九龍站周邊荒地的開發項目。

舉例來說，此地的一個熱門開發項目擎天半島(Sorento)每平方英尺起價10,956港元。

這種現象的一個解釋是，精明的營銷加上低成本貸款的催化。銷售宣傳的說辭是，港鐵九龍站與工業化集裝箱港口之間的荒地將會成為一個豪華的西九龍文化區。或許傳說中的大批內地買家願意信以為真，相信香港政府真的會建立一個文化區。

考慮到政府尚未就如何重新開發12年前棄用的啟德機場舊址達成一致，任何文化中心的建設可能都需要時日。事實是，該項目還停留在規劃階段，對於其最終是否會成為另一個豪華房地產開發項目還存在爭論。

大環境的情況是，資金注入香港是基於一種看法，認為港元最終將不得不升值。這種情況何時出現我們不得而知，但要為此做好準備，你就應該持有港元資產，而非以港元計價的負債。

如果你以同一種貨幣借貸，問題倒不大，但如果匯率最終重新調整，資產價格又會何去何從？當前的論點是，香港資產價格將隨美元下跌而上漲，定價調整將通過實體經濟進行。而如果港元釘住美元也隨人民幣而升值，情況就可能正好相反，資產價格就要承受下調的壓力。

本輪房地產復甦所缺失的一環是，當地開發商尚未拿出資金購地，補充土地儲備。目前，開發商們似乎只出不進，老練地把握著房地產週期的時機。

問題在於，這次發出的貸款並非次級"三無"(無工作、無收入、無資產)貸款，但其中所傳達的訊息還是一樣：這種交易太划算了，讓人無法拒絕。最終，資產價格和購房者的承受能力肯定是有重大意義的，而不光是貸款成本。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)