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顧海波:2009年是買房的危險期

2009-07-03 00:22 作者:顧海波 桌面版 简体 0
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前言:中國住宅壽命只有3、40年。現在想來,王石是想提醒大家,中國住宅建築質量很不靠譜。這個不靠譜是全國性的,是在中國社會這種特定的官商勾結的形態下,才會埋下的極其危險的事關民眾生命的危機。上海13層倒塌,究竟是什麼原因,還沒有看見有關部門的報告。不管是什麼原因,造成了房子的倒塌,但是有一點是肯定的,沒有政府官員的庇護,這樣的建築質量是不可能得到監理部門通過的,也不可能得到建築管理部門的驗收。真的,為那些在這個官商結盟最嚴重的時期買了房子的老百姓擔憂,哪一天還在睡夢中的時候,十幾層的高樓轟然倒塌,將會是什麼後果?

本文為,上海市城市經濟學會、中國房地產界獨立思想者、高級經濟師 顧海波所做分析:

——09年不是買房的好時機!

——房地產處在「拐點」的前夜

——房地產是中國經濟未來的「隱」型炸彈

一、對當前房地產市場的總體看法

總體,面臨嚴重的世界金融和經濟風暴,中國樓市、股市和經濟不可能獨善其身!加上中國經濟、中國資本市場體制、機制的固有深層結構問題(對房地產和外資外貿依賴過重,分配失衡,泛市場化導致民生和社保欠缺,環境資源壓力過重),中國經濟可謂內憂外患,通貨膨脹和通貨緊縮交織,前景不容樂觀!中國樓市是世界上泡沫最大的地方之一,樓市已明顯的綁架了中國經濟和中國廣大中低收入老百姓!國內外資金在中國房產投機盛行、保障住房嚴重短缺和滯後,尤其是長三角地區,房價嚴重脫離大多數老百姓的收入,房地產市場已經變成名副其實的「賭場」(廣大中低收入者無奈地被挾裹進入了房地產「賭場」),市場風險日益積累;同時,由於地方政府的竭力「托市」,由於地方政府、開發商、銀行為代表的利益「鐵三角」勢力異常「強大」、盤根錯節,因此,樓市上下都有阻力,房地產理性回歸的週期被延長;短期看,09年下本年乃至2010年中國房地產將處在「高位盤整」的格局,即便是上漲也屬於「誘多」,上漲的空間不大;從趨勢上講,中國房價的理性回歸的趨勢不變,中國樓市處在變盤和拐點的前夜!中國樓市的適度理性回歸有利於中國經濟的軟著陸和中國經濟發展方式的轉型!

二、對於希望買房的消費者而言,09年不是買房好時機!換句話說,是買房的危險期!

2009年仍不是買房好時機!或者說買房好時機遠未到來!觀望仍是首選!現金為王!

原因如下:

1、成交量是否會持續放大還有待觀察。

根據上海市統計局2009年6月9日公布的統計數據顯示,1—5月上海市商品住宅銷售面積1065.43萬平方米,同比增長26.5%,但這是在2008年上海市商品住宅同比下降40%的基礎上的增長,增長的基礎不紮實,同時還需觀察後續的購買力。同時,根據上海市統計局6月15日公布的5月份統計數據顯示,5月份上海居住類價格同比下跌5.6%,同媒體(企業)發布的房價指數差異甚大,誰對誰錯?只有老天知道!但多一份警惕、多一份獨立思考還是很有必要的!

2、房價收入比、房屋的租售比不合理。

房價收入比不合理已經家喻戶曉,一年的工資不夠買4平方米的住房,工薪階層買房不但要透支祖宗的積蓄還要投資子孫的「收入」,是名副其實的「房奴」;現在上海乃至整個中國,住宅的租金收入低於一年期銀行存款利率,更遠低於貸款利率,統計顯示,就在今年以來,在房價略有上升的情況下,各類物業的租金都是呈下滑趨勢的。根據上海房屋租賃指數辦公室的統計數據顯示,2009年5月,上海市的房屋租賃指數為1192點,環比下降5點,跌幅為0.4%.

更多投機客今天的買房只是為了明天的賣房,都是在賭「差價」,一旦後續購買力跟不上,一旦整體經濟下滑、資金鏈斷裂,屆時泡沫破裂、拋盤湧出,房價的理性回歸就成必然,而現在中國房地產的泡沫正在養大的過程中。

3、在整個房地產體系中僅住宅價格「一枝獨繡」、基礎不紮實。

而統計數據表明,辦公樓、商場、酒店式公寓等無論是銷售量還是銷售價、無論是出租量還是租金都沒有明顯的起色,尤其是甲級寫字樓的租售率及售價、租金都創近期新低。這是個異常現象!說明什麼?說明整體經濟環境不好!投機客造勢只是住宅有太多的所謂「剛性」需求(實際上是太多弱勢、無奈的 「羊」),等待著「羊」的入套以便投機客「高位出貨」。

房地產投機和高房價是把雙刃劍,漲時助「漲」、跌時助「跌」,現在的投機(需求),將來就是供給,現在大量的土地都囤積在開發商手裡,大量的房屋都囤積在流通(投機)領域,只要時間、地點、事件的重疊和交叉,「或利盤」乃至「恐慌殺跌盤」都會湧出。從這個意義上講,現在倒是「享受泡沫、擇機高拋」的好時機!只是不要太貪就好!

4、保障住房尚未大量上市(至少上海經濟適用房未上市)。

同時,保障住房嚴重滯後和短缺,保障住房建設的嚴重拖延和「異化」(富人購買大面積經濟適用房等)也是導致住房投機盛行、老百姓被動「高位吃套」的重要原因。現在鄭州經濟適用房用地違規造「官員別墅」、武漢經濟適用房出現違規6連號、溫州官員「集體違法」低價購買動遷用房等損害老百姓利益、 「與民爭房」的事件層出不窮。希望各級政府加強政紀、法紀,嚴懲房地產領域的腐敗和不作為、亂作為現象!如若這樣,屆時保障住房的大量入市,可能是廣大中低收入者購房好時機的來臨。但是前提是,各級地方政府不要再忽悠!

5、即便有「通貨膨脹」預期,假如實體經濟繼續萎縮,假如產業結構持續低下,那就意味老百姓失業增加或收入減少。

當然,還會伴隨利率的提高和銀根的抽緊,中國樓市同樣沒有「免費的午餐」!實體經濟的持續萎縮和經濟結構難以提升不是一個好的徵兆,會透支國力和嚴重擠壓消費力,造成經濟惡性循環,老百姓的購買力會難以為繼,中國版的「次貸」就會出現,屆時房價的走勢想必大家可以想到。

6、房屋價格和價值相差太大。

隨著房價的節節攀升,房屋的價值和質量並沒有得到相應的提升,各類投訴不斷,假如碰到「倒塌樓盤」(09年6月27日上海市閔行區蓮花南路在建樓盤「蓮花河畔景苑」一動幢13層樓房整體倒塌),更是老百姓的不幸。

7、高房價擠出了老百姓正常的消費和企業正常的生產。


  高房價是導致中國當今中國通貨膨脹和通貨緊縮交織的的根本原因,也是導致當今中國除房地產以外其他消費(內需)不旺的根本原因。

8、中國積極財政政策和適度寬鬆的貨幣政策的持續性,有待觀察。

假如果真碰到通貨膨脹(我認為即便碰到,也是結構性的,更多的可能是滯脹),中央的財政政策和貨幣政策就會出現變數、就會再度從緊;其次,前5 月中央和地方的財政支出持續增加而財政收入持續增加,而且短期趨勢不會改變,國力的下降,對持續擴張政策是個嚴峻的考驗!恐怕最終會「有心無力」!

中國樓市和股市一直演繹著「警察與強盜」的故事!演繹著「狼吃羊」的故事!但中國樓市要繼續玩下去的前提是必須要要有足夠的「羊」!樓市的「大起不落」和股市的大起大落都是對老百姓財產的掠奪!中國樓市的「大起不落」透支和吞噬了老百姓的大量的購買力,中國樓市充滿著「誘惑」和陷阱!中國樓市存在巨大下跌的空間!只不過給中國巨大的「房地產勢力」人為地、暫時地改變了其客觀的運行規律!但總體上是一個風險高度積聚的過程!短期可能是一個「高位筑頂」的過程!中期不改其「盤整、下降」的趨勢!

當然長期看,10年以後,20年以後,乃至100年以後,中國的房價一定是看漲的,那是「永遠正確的費話」!房價一定是應該伴隨著本土老百姓的收入增長而上漲的!上漲的過程一定是理性的、有起伏的!

二、對於希望藉買房為賣房的投機、投資者而言,也不建議入市!

雖然這不是我關心的重點,但對投機者而言,同樣09年不是買房好時機!全球經濟處於下滑趨勢中,保值比增值更重要!加上交易成本很高,「不漲就是跌」!漲15%以上才能保本!即便上漲空間也不會太大!其他理由同上一條。除非您有權力渠道,半買半送、或送給您,但要小心,這是在「走鋼絲」,危險;或資金雄厚準備長期投資。

2009年世界經濟危機將向縱深發展!中國出口、投資和消費三駕馬車相繼減速,人民幣升值週期或發生逆轉,拉動「鐵公機」(鐵路、公路、機場)治標不治本、勢必進一步扭曲投資和消費的比例!日後的產能將愈加過剩!內憂外患同襲!世界性通貨膨脹和通貨緊縮交織,佔權重最大的廣大中低收入老百姓的財產性收入進一步萎縮(尤其是09年股市將成‘雞肋’,08年股市暴跌、‘見死不救’,信心大挫),老百姓「囊中羞澀」,樓市消費傾向和意願將進一步下降。中國樓市完全違反了經濟規律和「自然」規律!房改11年來,中國樓市似乎進入了「赤道幾內亞」——四季長夏!一路高歌猛進!全然「忘記」了樓市也有「春、夏、秋、冬」,中國樓市在強大「房地產勢力」的干預和「精心」呵護下一直拒絕進入冬天,但這個冬天可能比較複雜而漫長!房地產可能是中國未來經濟和社會的 「隱形炸彈」!

2008年中國最大的謊言是什麼?!最大的謊言是股市暴跌70%,股市變成了一場世界股市歷史上空前的「事故」,場面極其慘烈和血腥,許多投資者是血本無歸,答案卻是匪夷所思的「又好又快」。那麼2009年的樓市呢?2010年樓市呢?2011年樓市呢?……?在地方政府、銀行、開發商和御用媒體(圈養「專家」)為代表的「房地產勢力」竭力哄抬下,自編自導了一場樓市「小陽春」,地方政府對保障性住房和中小戶型建設一拖再拖,對維護高房價卻異常積極,「購房退稅」、「購房入戶」、「放鬆二套房貸」、「降低首付」、「取消‘限外令’」、「取消5年營業稅」等零零種種,可謂「十八般武藝」全用上,當然還有「樓荒論」、「通脹論」等的鼓噪,還有「100%退房率」、「假按揭」、「房貸放鬆」的積極配合,一場中國樓市「荒誕劇」粉沫登場!誘導廣大最需要保護的中低收入者接高房價的最後一棒,這是不道德的!是不公平的!也是不負責任的!會否演變成一場中國版「次貸」案?不是沒有可能!

當然積極的財政政策、適度寬鬆的貨幣政策和所謂的「通脹」預期也為樓市的非理性「火暴」提供了一個外部環境,但大家必須清醒地認識到,在外需不在、內需不振、實業頹敗、經濟結構持續低下、老百姓就業率和收入下降的情況下,中國樓市「賭博」(「博傻」)遊戲還玩的下去嗎?!「狼」把「羊」吃完了,樓市的「食物」鏈也就崩潰了!

2009年仍不是買房好時機!09年是休息和學習的好時機!除非急需或置換改善!當然你要賭一把,這完全是個人偏好!但腦子裡必須要多根 「筋」!中國樓市充斥著(假、大、空、套)「四話專家」!「提高警惕,保衛口袋」!「假傳萬卷書,真傳一句話」——觀望是最優選擇!全國(上海)購房好時機可能會出現在2011年—2012年左右,因為,屆時外需的持續不振導致中國實體經濟的衰退、中國樓市持續購買力的衰竭、房產泡沫自發破裂以及保障性住房大量上市等因素的重疊,中國樓市的理性回歸是完全可以預期的!

2009年6月30日於上海

(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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