不可忽視:在買房過程中的兩個重要問題

2009-06-16 08:20 在房產交易過程中,會出現很多意想不到的問題,從本期開始,我會有選擇地列舉一些比較常見的問題來談,需要在此聲明的是:這只是我以前的工作實踐中遇到過的問題,任何關於法律方面的問題請諮詢律師.

1,如是果發現了屋子有潛在的缺陷(Latent defect)時該怎麼辦?

房屋潛在的缺陷,是指常規的房屋檢驗不能發現的潛在缺陷,這是很重要的一個關鍵,它可能決定你買不買這間屋.

地產上說的這類情形,有以下二種,一,房屋本身的自然屬性問題,比如地基問題,漏雨,破損,腐蝕,牆體裂縫,但由於裝修而不能 被發現,或者地面不平,又比如說有"白蟻(Termites).另外一種就是有一些限制條款針對於買主,限制了買主的自由使用,舉個例子來說:你買了一個很好的區域的臨街房子,想做一些商業的用途,但是等你到了市政廳去申請時,才發現在原來屋主的文件裡就有新屋主不能用於居住之外的任何用途的條款.

發現屋子潛在的缺陷,通常有兩種情形:

一是你在簽Offer之前,你可以要求你的代理經紀向對方經紀或者賣主提出要求,修理或者更改相關項目,所有更改修理事宜必須在房屋說明報告Property Disclosure Statement)通常我們簡稱為中與以PDS說明記錄.

另外一種情況就比較麻煩些了,這就是你簽了Offer以後,但是在交屋日期(Completion Day)之前,發現了上述問題,按照法律,賣主有義務告訴買主任何關於房屋的他所知道的問題.這時如果你不想完成這個交易,你可以提出中止交易,如果賣主不同意,你最好的辦法就是通過律師來解決問題.就是說,你有權中止交易,要求經紀退回你已經交付的定金,如果是你自己直接和賣主交易,又協商不成的,就找律師來處理.比如一個高層建築物是不是漏水,你不可能會有機會只是在下雨天去看這些屋子,怎麼辦呢,你可以要求你的經紀在寫Offer前提供給你關於這幢大樓的所有記錄,如果你還認為不放心,可以要求經紀在合中加上一條, "房屋或者大樓不能有漏水現象,或者是"必須是有完整的工程師報告等. "或者你也可以加上這樣一條,必須是我太太的奶奶喜歡,,,,,,,"等等,總之在合同裡,你有什麼可關心的事情,都可以寫上去.

但是不是所有你想要的的條件都可以寫上去呢?不是.
 
換句話說,這並不是鼓勵你寫上十幾條二十幾條, Offer這樣的可能是沒有賣主且接受的,比如有一個西人客戶,他看好一間二層的新屋,但是在寫Offer時,這位先生自己寫了大約有十六個條件,大體上有合理的,也有不合理的,比如說,他要求賣主完全搞好後院的草坪和圍牆,要求賣主完全清理掉前院建築工人遺留下的一些物品,要求把廚房電爐改為氣爐,要求所有的房間都要有電話和電纜的插座, ,,,,,等等要求,他還要求所有的電器重新更換,他並且指明了一個牌子的.我當時耐心地給他解釋,這些條件就算是賣主同意,但也無疑會大大地增加屋子的買價,我做了一個小小的預算,證明按照市場的價格計算,他的所有要求如果由賣主來做,會增加大約4萬元左右,並到一些專門的公司和商行做了諮詢,做了一份報告給他,最後他同意了我的建議,順利地買到了他所喜歡的屋子.

2如果發現你買的物業,有非常不好的名聲時,你已經簽了offer,這裡你該怎麼辦?

房屋不好的名聲可能來自於它的歷史記錄,也可能來自一些突發性的事件,儘管這些記錄絲毫沒有影響到房屋本身的物理屬性(結構,外貌,完整程度等等),我們稱這種為負面影響.

比如說暴力犯罪(Violent Crimes) Suicide (自殺)或者這裡是有名的傳染病發作區,鬧鬼(Ghost)等,所有這些事件會給買主造成感情上的重大衝擊.對於一個屋子來說,這幾乎是一個致命的危害, 賣主或者賣主的經紀有義務完全地告訴買方,如果賣主或者賣方經紀不能做到這點或者故意地隱瞞,買主有權利控告賣主及其代理人.