美經濟研究局專家:美房價為何翻不了身

2009-06-09 07:27

行為金融學創始人,耶魯大學經濟學教授,美國國家經濟研究局研究員羅伯特希勒

美國最近3年的房價一直在跌,這一趨勢還將繼續.連聯邦政府都宣布,房價下跌將持續至2010年.最起碼,最近的銀行壓力測試已經假定房價在2006年至2010年間下跌41%.

這樣的持續下跌違背了普遍常識和傳統經濟學法則,後者假設個人行為是理性的,且市場是有效的.如果人們真如市場有效論那般行為,房價應該在更短時間內大幅下降,而不是逐年下降.但房地產市場上的現實情況並非如此.長期下降有時確實符合規律.

歷史上有許多範例. 1991年,在日本房地產泡沫破裂後,日本主要城市的土地價格連續下降了15年.幾個共同因素導致了房地產市場的惜售行為.一個重要的原因是,現房的銷售 量主要取決於那些準備買2套(以上)房的人.如果賣方認為房價會繼續下跌,他們中的大多數人不會急著賣,因為他們並不真的準備離開市場.此外,很少有業主 是完全出於投機考慮離開房地產市場的.比如,那些共有一幢房子的夫妻,必須達成共識才能將房屋出售轉向租賃房屋.即便是孩子長大了,因為轉到其他校區就學 要租房住,他們也對售房有否決權.事實上,多數拋售房屋轉向租房的決定並不是遵循市場法則的行為.相反,他們是經濟壓力的產物,包括止贖,違約以及生活方 式的改變.這一變化解釋了在失業率高漲之時,房價下跌會長期存在.

假設有一對年輕夫婦正租著一套公寓.如果放在幾年前,購房的想法對他們來說會很有吸引力.但在看到周圍頻頻失業和房地產市場混亂的局面後,他們的 想法改變了:還是繼續租房吧.這種想法現在已經根深蒂固了,幾年內是不會改變了.另一方面,一對老年夫婦在房地產市場繁榮時期未能把房子賣掉,也沒有搬到 擁有繼續醫療的退休人員社區.他們決定,現在是賣房子的時候了.他們可能用上一兩年時間整理財產,為搬家作準備,但他們可不會再改主意了.因此,房地產市 場未來只有賣方而沒有買方,而住房供應需求減少也決定了房價下跌將持續到2010年或2011.如果經濟在未來有了重大改善,所有人都可能改變主意.年輕 夫婦可能會改變主意,過一年就買房,而老年夫婦則會進一步推遲售房計畫.這樣的話,市場則有買方而無賣方,房價會往上走.出於這個原因,也有經濟學家否認 房價會如預期那樣下降.但這種變化並不常有.即便經濟衰退很快結束,房地產市場仍會繼續走壞.在上一次結束於1990年-1991年的房地產熱潮中,直到 1997年,房地產價格都沒有絲毫上漲.